江蘇
土拍“開門紅”：定銷房地塊成市場“試金石”
2026年3月5日，無錫土地市場迎來新春后的首場“大考”。本次共出讓7宗宅地，總成交金額超63億元。
在傳統認知中，土拍的焦點往往是核心區高端地塊：例如起始樓面價16711元/㎡的新吳區太科園地塊，或容積率僅1.05的錫山區低密地塊。然而，本次土拍最大的“黑馬”卻出人意料——位于惠山區前洲街道的XDG-2025-80號定銷商品。
備注：土地列表自制
這宗帶有“定銷”屬性、未來毛坯銷售均價被限定在9996元/㎡的地塊，經25輪競價后，被南京金達置業以61832萬元摘得，樓面價3307.59元/㎡，溢價率14.44%。
無獨有偶：2024年12月無錫第五次土拍，錫山怡豐苑定銷商品房地塊（XDG-2024-65號）以18.49%的溢價率成交，樓面價3728元/㎡，由徐州金豐房地產競得。
現象解讀：定銷房為何能打破“零溢價”魔咒？
定銷房，即定向銷售商品房，通常由政府回購用于安置。這類地塊之所以能打破“零溢價”慣例，這背后反映出三大深刻變化：
1
房企邏輯之變：
從“追求暴利”到“擁抱確定性”
相比高端改善樓盤漫長的去化周期和不確定的客群，定銷房地塊因成本可控、銷路明確、回款穩定，當下正成為房企眼中的“安全選項”。14.44%的溢價率說明，房企不再一味追逐豪宅的“高光時刻”，而是更務實地下沉到真實居住需求中。從“追求暴利”向“擁抱確定性”，無錫房企的投資邏輯正在向成熟市場模式靠攏。
備注：信息圖由深度智聯-決策專家AI生成
2
市場結構之變：
住房“雙軌并行”在土地端顯現成效
定銷房地塊受到受捧，某種程度上是住房“雙軌制”在土地市場的正面反饋。政府通過定銷房地塊精準對接拆遷安置需求，同時通過限定售價穩定市場預期，形成了一套相對清晰的閉環。開發商愿意高價拿地，背后是對這種模式的認可。
備注：信息圖由深度智聯-決策專家AI生成
3
區域價值之變:
前洲板塊的“補漲”預期
拋開定銷屬性，該地塊本身也具備一定基礎：臨近滬蓉高速、規劃地鐵3號線北延，且隨著惠山城鐵國際商務區的推進，人口導入效應將有一定顯現。
地塊示意圖
14.44%的溢價，某種程度上也是資本對前洲板塊價值回歸的價值判斷。當核心區地價高企時，具備產業支撐和交通優勢的“價格洼地”自然將進入房企的視野。
影響深遠：無錫樓市的“壓艙石”與“信心錨”
這場土拍對2026年無錫房地產市場將產生怎樣的影響？
1. 穩預期：從“高端局”走向“全民局”
過去，土拍熱度多由豪宅地王帶動，容易引發剛需群體焦慮。而定銷房地塊的溢價成交，傳遞出一個務實信號：市場既要關注少數人的豪宅，也關注多數人的好房子。這有助于穩定普通購房者對未來房價的預期。
2. 促品質：定銷房也要“卷”起來
品牌房企通過競價拿地，意味著必須在有限利潤空間內提升品質來爭取市場，這正在打破“定銷房=低端房”的刻板印象。推動定銷房向更高建設標準邁進，讓回遷群眾也能住上“好房子”。
結語
3月5日的這場土拍，是無錫樓市的一面鏡子。它照出了市場的理性，也折射出底部的韌性。
一宗定銷房地塊的溢價成交，提供了觀察當前市場的一個切口：房企更看重確定性，區域價值仍是重要考量，保障房品質也在逐步提升。對于無錫市場而言，這或許不是一個“轉折點”，但確實是一個值得留意的信號——市場正在回歸理性，各方參與者也在重新校準自己的判斷。
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