傻眼！溫州四代宅驚現(xiàn)“集中退房”，市場(chǎng)預(yù)期這么快就崩了？

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溫州樓市的花期太短，去年剛剛崛起的四代住宅，在今年就栽了跟頭。

日前，據(jù)溫州房管網(wǎng)控銷界面顯示，位于洪殿板塊的四代住宅——【招商保利·天曜序】，出現(xiàn)10套集中退房。

退購(gòu)房源位于一期、二期推售的6幢、9幢，低中高區(qū)皆有退房，而且基本是107㎡、113 ㎡、128㎡的主力戶型。

圖源溫州房管網(wǎng)

通常來(lái)說(shuō)，樓盤出現(xiàn)退房，無(wú)外乎以下幾種情況：

A.購(gòu)房者個(gè)人原因棄購(gòu)

B.開(kāi)發(fā)商銷售數(shù)據(jù)造假

C.開(kāi)發(fā)商促銷承諾

D.開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重違約，購(gòu)房者起訴退房

參考以往溫州樓市的類似情況，如果是因?yàn)橘?gòu)房者個(gè)人原因棄購(gòu)，不太可能會(huì)形成集中退房；而天曜序尚未交付，也不太可能是嚴(yán)重違約導(dǎo)致購(gòu)房者起訴退房。

另外，天曜序雖然在一期開(kāi)盤時(shí)，推出過(guò)關(guān)于退房的承諾，但該承諾有時(shí)間限制，并且本次出現(xiàn)退房的6幢也不在該承諾范圍內(nèi)，所以本次集中退房大概率與天曜序的促銷承諾無(wú)關(guān)。

天曜序2025年10月部分宣傳資料

經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單排除，天曜序本次集中退房的原因，似乎只能考慮“開(kāi)發(fā)商是否存在銷售數(shù)據(jù)造假”，但筆者相信，招商、保利兩大央企是斷然不會(huì)做出這種毫無(wú)誠(chéng)信的舉動(dòng)。

至于這些退房到底是什么情況，我們也沒(méi)必要深究，畢竟10套退房，對(duì)于整盤體量超750套房源的天曜序來(lái)說(shuō)，還不算什么“嚴(yán)重打擊”。

真正值得警惕的是，作為四代住宅的天曜序出現(xiàn)“退房”，會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？

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當(dāng)前，“四代宅”在溫州樓市非常強(qiáng)勢(shì)，據(jù)朗兆地產(chǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-3月，市區(qū)“四代宅”項(xiàng)目的成交占比，幾乎分走新房市場(chǎng)的半壁江山。

而在“四代宅”如此火熱的市場(chǎng)中，天曜序卻出現(xiàn)“集中退房”，這無(wú)疑是向市場(chǎng)潑了一盆冷水，部分購(gòu)房者可能會(huì)猶豫——“四代宅都鬧退房了，我現(xiàn)在還能買房嗎？”

一旦這種觀望情緒開(kāi)始蔓延，小范圍內(nèi)會(huì)對(duì)天曜序的去化速度產(chǎn)生影響，擴(kuò)散出去甚至?xí)侠燮渌拇氖袌?chǎng)預(yù)期。

不過(guò)，在筆者看來(lái)，“四代宅降溫”是遲早的事，天曜序的集中退房就算有影響，最多只能算是引子！為什么這么說(shuō)？

“第四代住宅”熱銷的淺層原因，是產(chǎn)品迭代帶來(lái)的代際優(yōu)勢(shì)，例如遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)住宅的得房率，就是最直觀的競(jìng)爭(zhēng)力，而更深層的原因，其實(shí)是當(dāng)前市場(chǎng)上，購(gòu)房者并沒(méi)有其他更好的四代宅選擇。

現(xiàn)階段，溫州各大四代宅項(xiàng)目之間，盡管部分項(xiàng)目在客群定位上有所重疊，但尚未出現(xiàn)同一板塊內(nèi)兩個(gè)四代宅直接對(duì)壘的局面。這種“錯(cuò)位分布”使得每個(gè)項(xiàng)目都能在各自區(qū)域內(nèi)，獨(dú)享產(chǎn)品紅利。

換言之，四代宅的熱銷，既是產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，也是市場(chǎng)供需制衡的結(jié)果，而能否保持熱銷態(tài)勢(shì)，關(guān)鍵點(diǎn)就在于——溫州首批四代宅的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)還能領(lǐng)先多久，以及同板塊內(nèi)“無(wú)競(jìng)品”的局面還能維持多久。

如果只看這兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，那么留給溫州首批四代宅的紅利期恐怕已經(jīng)不多了！

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首先，當(dāng)前溫州四代宅的產(chǎn)品力還能領(lǐng)先多久？

相比于成都、福州等四代宅成熟的城市來(lái)說(shuō)，溫州的“四代宅”政策目前比較保守，更像是試探性的“嘗鮮”，通過(guò)一點(diǎn)點(diǎn)放寬限制，不斷彌補(bǔ)住宅迭代過(guò)程中出現(xiàn)的漏洞。

正如首批出讓的四代宅地塊就出現(xiàn)了“極限高低配”，從居住體驗(yàn)來(lái)說(shuō)，這樣的布局，不僅沒(méi)有體現(xiàn)出四代住宅的居住品質(zhì)提升，反而犧牲了一定樓間距和景觀園林。

于是，市府很快就對(duì)后續(xù)出讓的土地增加限制，盡可能阻止“極限高低配”樓盤的出現(xiàn)。可見(jiàn)，當(dāng)前溫州四代宅在產(chǎn)品上還有很大優(yōu)化空間，并且居住品質(zhì)的迭代速度非常快。

當(dāng)然，太遙遠(yuǎn)的設(shè)想暫且不提，就說(shuō)今年1月底，溫州瑞安發(fā)布了一則意見(jiàn)征求通知，涉及“用于滿足停車配建最低標(biāo)準(zhǔn)的停車空間可不計(jì)入容積率指標(biāo)”。

這個(gè)政策，其實(shí)就是杭州已經(jīng)開(kāi)始施行的“抬板社區(qū)”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是將整個(gè)小區(qū)抬高，相比傳統(tǒng)住宅來(lái)說(shuō)，可以極大的改善低樓層的采光、通風(fēng)、私密等問(wèn)題，進(jìn)一步提升社區(qū)品質(zhì)，并且降低開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本。

該政策的推行難度不大，而落地后提升居住品質(zhì)提升明顯，或許很快就會(huì)普及。

圖源溫州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)

綜合來(lái)看，雖然不確定當(dāng)前溫州四代宅的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)還能維持多久，但只要購(gòu)房者不著急，那么越往后等，溫州四代住宅的產(chǎn)品就會(huì)越完善。甚至現(xiàn)在優(yōu)勢(shì)明顯的四代住宅，1年之后都可能會(huì)泯然眾人，尤其是“極限高低配”的四代宅，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)消失的速度會(huì)更快！

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再思考一下，當(dāng)前溫州四代宅“同板塊無(wú)競(jìng)品”的局面，還能維持多久。

其實(shí)這個(gè)問(wèn)題早就注定，“四代宅”只是新概念，一如當(dāng)初的“未來(lái)社區(qū)”，而且普及率比未來(lái)社區(qū)更高，甚至以后出讓的大部分高層地塊都是“四代宅”，泛濫只是時(shí)間問(wèn)題。

以洪殿單元D-03地塊為例，該地塊與天曜序只相隔一個(gè)小區(qū)，按照目前消息顯示：占地約40畝，容積率約2-2.8，總建筑面積大于5.3萬(wàn)㎡，與天曜序的E-02地塊體量相近。

該地塊出現(xiàn)于《2025年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，雖然去年沒(méi)有掛牌，但不出意外今年就會(huì)出讓，該項(xiàng)目與天曜序是“臉貼臉”的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而且大概率會(huì)限制“極限高低配”，未來(lái)的居住體驗(yàn)會(huì)強(qiáng)上不少，同時(shí)由于是獨(dú)立地塊，社區(qū)整體配置會(huì)比天曜序更加集中。

當(dāng)初天曜序拿地時(shí)，有建發(fā)、甌海房開(kāi)、保利招商聯(lián)合體、溫州城發(fā)等多家開(kāi)發(fā)商報(bào)名，共競(jìng)價(jià)36輪，最終以總價(jià)超17億，被招商保利聯(lián)合拿下，成交樓面價(jià)約為16688元/㎡，溢價(jià)率11.25%。

從當(dāng)前去化情況來(lái)看，天曜序整體的銷售表現(xiàn)相比于其他四代住宅并不算多出色，再加上本次發(fā)生的集中退房，很可能會(huì)影響開(kāi)發(fā)商對(duì)于洪殿板塊的市場(chǎng)預(yù)期，屆時(shí)洪殿單元D-03地塊出讓，最終成交樓面價(jià)會(huì)不會(huì)比天曜序更低？

如果洪殿單元D-03地塊的樓面價(jià)真的更低，那么項(xiàng)目的價(jià)格就會(huì)占據(jù)主動(dòng)權(quán)，對(duì)于產(chǎn)品已經(jīng)定型的天曜序來(lái)說(shuō)，或許越到后面，銷售情況越被動(dòng)。

當(dāng)然，現(xiàn)在考慮這些還太早，筆者只是借著洪殿單元D-03地塊，說(shuō)明溫州首批四代宅很快就會(huì)進(jìn)入真正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)期。

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