上海最近的交易數(shù)據(jù)太反常了

　　上海樓市不斷破紀(jì)錄

　　如果你最近在關(guān)注上海樓市，可能會發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)交易中心又排起了長隊。

　　這不是錯覺，數(shù)據(jù)確實炸了。

　　2026年4月11日，周六，上海二手房單日網(wǎng)簽成交量達(dá)到了1632套。

　　它創(chuàng)下了近5年來上海二手房單日網(wǎng)簽成交量新高。

　　在此之前，今年的紀(jì)錄是3月28日的1585套；

　　再往前是3月14日的1472套。

　　短短一個月內(nèi)，單日成交峰值被刷新了三次，而且一次比一次高，勢頭相當(dāng)強(qiáng)勁。

　　周末過后，4月前12天的累計成交量也出來了10409套，日均成交套數(shù)867套！

　　1632套只是單日峰值，我們再看更宏觀的數(shù)據(jù)。

　　2026年3月，上海二手房網(wǎng)簽量31215套。

　　3.1萬套是個什么概念呢？

　　橫向比，這是近5年單月最高；

　　縱向比，這是近10年“小陽春”行情第二高的紀(jì)錄，僅次于2021年的火爆行情。

　　也就是說，上一次上海3月份成交這么猛，還是2021年大牛市的時候。

　　上海樓市的熱度肉眼可見地被拉起來了。

　　連有些機(jī)構(gòu)都一改口風(fēng)，表示上海樓市在今年可能迎來轉(zhuǎn)機(jī)，甚至是上漲。

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　　價格終于松動了

　　量跑起來了，價怎么走？

　　這是很多人最關(guān)心的問題。

　　因為過去兩年多，上海的二手房價格一直跌。

　　根據(jù)中指系統(tǒng)百城價格指數(shù)，從2023年6月開始，整整跌了33個月。

　　終于在2026年3月，這個超長下跌周期首次出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。

　　根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，3月上海二手住宅掛牌均價約為55075元/平方米。

　　環(huán)比上漲了0.08%，雖然漲幅很小，但這是自2023年6月以來的首次上漲。

　　不要小看這個0.08%，它的信號意義遠(yuǎn)大于實際漲幅——33個月的下跌趨勢被打破了。

　　個案上也能看到變化。

　　寶山通河六村，3月份成交單價在上浮。

　　上海房價筑底的苗頭可能出現(xiàn)了。

　　光看均價可能不夠直觀，我們再看看成交結(jié)構(gòu)上的變化。

　　總價300萬以內(nèi)的低總價房源，依然是這波成交的絕對主力。

　　數(shù)據(jù)來源小胖看房

　　地鐵沿線、配套成熟、通勤方便的剛需板塊，熱度是最高的。

　　這很好理解，首付和月供壓力小，對于剛工作沒幾年的年輕人和新上海人來說，是上車的第一選擇。

　　但有意思的是，最近兩周，總價400-1000萬的剛需、改善房源成交占比也在悄悄地提升。

　　換句話說，市場熱度正在從純剛需往改善型需求傳導(dǎo)，先頭部隊已經(jīng)動起來了。

　　帶看量也有同樣的趨勢。

　　數(shù)據(jù)來源小胖看房

　　房東心態(tài)不一樣了

　　成交量上來之后，市場情緒最明顯的變化，體現(xiàn)在買賣雙方的博弈上。

　　如果你最近在看房，可能會有這種感受：

　　看中了一套300萬的房子，想跟房東聊聊價格，結(jié)果房東的態(tài)度和半年前完全不一樣了。

　　半年以前，房東可能會說：“誠心買的話，價格可以談。”

　　現(xiàn)在呢？“這個價已經(jīng)是最低了，昨天還有另外一組客戶也看中了。”

　　這不是段子，是真實發(fā)生的。

　　不少中介反饋，近期談判失敗的案例中，最常見的原因就是房東不肯降價了。

　　甚至有房東說，不要拿幾個月前的價格來談判了。

　　而這句話在過去都是買家壓價，或者中介pua房東才說的。

　　與此同時，部分熱門小區(qū)在售房源的數(shù)量也在減少，好的房源賣一套少一套，買家選擇空間變小，房東的底氣自然就足了。

　　線上數(shù)據(jù)也能印證這個趨勢。

　　安居客平臺的數(shù)據(jù)顯示，近期線上購房者和經(jīng)紀(jì)人的連接數(shù)7日增速接近20%，有效連接用戶數(shù)增長了27.7%，留電用戶數(shù)增長了33.6%。

　　更值得關(guān)注的是“觀望指數(shù)”，從81.3大幅降到了68.8。

　　之前大部分人都選擇“先看看，不急”，現(xiàn)在越來越多的人開始認(rèn)真考慮“要不要趕緊定下來”，決策周期明顯縮短了。

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　　政策不斷改善供需關(guān)系

　　說到這里，不得不提一下政策。

　　這波回暖背后，2026年2月25日發(fā)布的“滬七條”起到了很大的推動作用。

　　第一，限購門檻大幅降低。

　　對于非滬籍在外環(huán)內(nèi)買房，社保繳納年限從原來的3年直接降到了1年。

　　另外還有一條：居住證滿5年的，直接可以在全市范圍內(nèi)買1套住房，不再要求同時提供社保或個稅證明。

　　政策釋放的購買力至少是十萬級量級的。

　　第二，公積金貸款額度直接拉滿。

　　“滬七條”把首套房的公積金最高貸款額度從160萬元提高到了240萬元，最高可以貸到324萬元。

　　剛需買房的壓力和成本進(jìn)一步降低。

　　在這樣的政策前提下，我們看到：

　　這波回暖，二手房明顯比新房跑得快。

　　政策是釋放購買資格和提升貸款能力，對存量房市場的刺激立竿見影。

　　非滬籍社保年限縮短之后，大量符合條件的人第一時間涌向了二手房市場。

　　另一個是價格調(diào)整更充分。

　　二手房價格已經(jīng)跌了33個月，很多房源的價格確實到了比較有吸引力的位置。

　　對于剛需買家來說，現(xiàn)在出手的性價比確實比兩三年前高了不少。

　　尤其在低總價市場，二手房對新房有較高的壁壘。

　　最后

　　說了這么多數(shù)據(jù)，最后說幾句大白話。

　　第一，上海樓市確實在回暖，成交量、價格、市場情緒都在往好的方向走。

　　第二，這不意味著房價馬上要暴漲。

　　當(dāng)前的市場狀態(tài)更像是“量漲價平”但要說全面大漲，條件還不成熟。

　　市場全面企穩(wěn)是一個漸進(jìn)的過程，最終能不能持續(xù)，還要看房價預(yù)期的修復(fù)情況。

　　第三，對于真正有需求的人來說，現(xiàn)在的市場環(huán)境確實比過去兩年要友好。

　　政策寬松、貸款成本低、可選擇房源多，確實是近幾年來少有的窗口期。

　　但不管市場怎么變，買房這件事最重要的還是看自己的實際需求和還款能力，量力而行比什么都重要。

　　如果需要賣房的，這個小陽春也絕對是窗口期。

　　最后再說回那個1632的數(shù)字。

　　5年來上海二手房單日成交的新紀(jì)錄，但它傳遞的信號已經(jīng)足夠清晰：

　　上海樓市的信心，確實在一點一點地回來了。

　　無論是有買房還是賣房需求的，當(dāng)下都非常建議你找我們聊聊，透徹分析你的情況，避免在市場中走彎路。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。