廣東
HELLO，大家好，我是阿森~
今天給大家扒一個最近羅湖爆火的法拍標的 —— 明明羅湖的住宅限購都已經大幅放開了，這套商務公寓卻引來了 31 個人瘋搶，最后溢價率直接干到 111%，到底它有什么魔力？
先給大家捋清楚這套房的基礎信息，一目了然：
- 位置：羅湖區太白路悅彩城 1 棟 B 座 703
- 面積：102.44㎡，標準三房戶型
- 起拍價：158 萬
- 最終成交價：334.8 萬
明明住宅門檻降了，為啥公寓還這么搶手？
很多朋友可能會問：去年 9 月 5 日深圳樓市新政落地后，羅湖區的限購不是已經松到沒邊了嗎？
沒錯，新政之后，羅湖的購房門檻確實降了非常多：只要是深戶家庭，或者非深戶繳滿 1 年社保，在羅湖買住宅就不限套數；就算是社保沒滿 1 年的非深戶，也能在羅湖買 2 套住宅，相當于只要你想在羅湖買住宅，基本沒什么門檻了。
按道理說，大家應該搶住宅才對，畢竟住宅的產權、流動性都比公寓好，那為啥這套商務公寓，還能引來 31 個競買人，最后拍出了比起拍價高一倍多的價格？
我們先看看這套房的來龍去脈：當年這個小區的備案價在 5.6-6.4 萬 / 平，這套房的備案價是 5.92 萬 / 平，不算便宜。原業主是 2021 年 8 月高點的時候入手的這套房，當時的登記價就有 560 萬！那時候深圳的商務公寓還有限售政策：買了之后 5 年才能轉讓，也就是說，這套房要到 2024 年 10 月才能解禁交易（新政策解除限售）。
結果剛到解禁的時間點，業主就因為債務問題被仲裁了 438 萬。本來他想著，剛好限售解除了，把房子賣了就能還債，可那時候市場低迷，就算房子能正常出手，也賣不到能覆蓋債務的價格，最后資不抵債，只能走到了法拍這一步。
那為啥這么多人愿意搶這套法拍公寓？我給大家拆解了 3 個核心原因，每一個都戳中了買家的痛點：
稅費省到離譜：不用墊付，只交自己的契稅
很多想碰法拍房的朋友，最怕的就是稅費的坑，我給大家掰扯清楚：
常規的法拍房，政策是 “各付各稅”，理論上買家只需要承擔自己的契稅，但實際操作里，你得先把賣家要交的增值稅、個稅這些稅費先墊付給稅務局，之后再拿著憑證找法院申請退稅，前前后后折騰好幾個月不說，還得占用一大筆流動資金，很多人就卡在這一步。
但這套房，完全沒這個麻煩！
原業主 2021 年買的時候，登記價就有 560 萬，這次法拍的成交價才 334.8 萬，比原登記價還低了 200 多萬！
這種情況下，賣家的房子不僅沒增值，還虧了，所以增值稅、個稅這些全免了！買家連墊付的步驟都省了，只需要交自己的 3% 契稅就行，這稅費成本，比很多二手房都低，誰看了不心動？
起拍價太誘人：158 萬起，撿漏預期拉滿
這套房的起拍價只有 158 萬，算下來單價才 1.5 萬 / 平左右？要知道這個小區當年的備案價都快 6 萬 / 平了，就算是現在的二手房市場，同小區的房子也不可能這么便宜。
這么大的價差，直接把大家的 “撿漏” 預期拉滿了，很多本來只是想看看的買家，都忍不住過來參拍，畢竟萬一沒人搶，這不就撿到大便宜了？結果就是，越多人想撿漏，最后價格就被抬得越高。
資金壓力大減：公寓首付降到 3 成，門檻降了 40%
還有一個很關鍵的政策利好，就是今年 1 月 23 日剛落地的新政：深圳的商業用房（包括商務公寓）的最低首付比例，從原來的 5 成，直接下調到了 3 成！
這意味著什么？原來買這套公寓，你最少要準備一半的首付，要是按成交價 334.8 萬算，首付就要 167 萬；現在首付只需要 3 成，也就是 100 萬左右，一下子就少了 60 多萬的資金壓力，對于很多剛需或者小投資者來說，這個門檻直接降了一大截，能拿出錢的人一下子多了很多。
結語
其實這套房的爆火，也反映了現在深圳樓市的一個小趨勢：政策放開之后，大家的購房選擇越來越多，只要標的本身有實實在在的優勢，不管是住宅還是公寓，都會被市場搶著要。
法拍房里其實藏著不少這樣的信息差，選對了真的能省不少錢，但踩坑的也不少。如果你對法拍房有什么疑問，比如怎么查標的的真實稅費、怎么避開法拍的坑，都可以在評論區留言，我會一一給大家解答！
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