臺灣
今年的金三銀四，對99%的城市來說，已經結束了。
01
之前，石榴叔在“16號內參”中分別對上海、杭州、北京、深圳、南京、蘇州等熱點城市做了詳細分析。
最近在看評論區的時候，發現很多人在關注成都、武漢、合肥的樓市，還有人提到東莞和佛山。
這不是偶然。
還記得那句話？長期看人口，中期看土地，短期看金融。
中國房價的支撐邏輯已經從“總量增長”轉向了“結構分化”。在總人口出現負增長的背景下，人口正在像抽水機一樣，向少數城市聚集。
這個少數是指哪些城市？
1. 超級核心城市，北上廣深，但它們不再無限吸人，而是在篩人。
不過北京算是一個例外，這幾年一直在進行減量發展和非首都功能疏解。根據官方數據，2025年常住人口2180萬人，較前一年減少3.2萬人，自然人口也在減少。
2. 強二線核心城市，杭州、成都、武漢、南京、蘇州、西安、長沙等，搶人大戰已經打響。
像南京最近就喊出口號，力爭“十五五”末（2030年）全市常住人口總量超千萬。
3. 產業型黑馬城市，比如合肥、無錫。從數據不難看出，年輕人開始在產業機會與生活成本之間，重新尋找平衡點。
冰山指數一季度的排行顯示，合肥、無錫、佛山、青島、大連、南昌、南通等城市的樓市一季度成交反彈非常明顯。
人口流入本質上就是跟著工作機會走，這一點在當下體現得尤為突出。
02
過去幾個月，樓市“小陽春”數據也驗證了這個觀點，兩類房子賣得特別好。
1. 低總價，而且越來越低。
很多人看到上面這個表，都表示不可思議，居然低總價成交占比這么高。
買的都是剛需中的剛需，幾乎都是外來人口（租金收益率已經高于銀行存款利率），而且從我的調研看，貸款比例極高，普遍首付三成。
2. 學區房。雖然需求下滑，但不代表需求消失。
這個群體買房貸款的比例很低，至少五成，很多是七成以上，風險意識很強。
我把過去四個月，國內一二三線樓市政策做了一個分析，最后得出“一線松門檻、二線搶人才、三四線全覆蓋”的結論。
為了幫助剛需買房，政府也是煞費苦心。
就拿無錫來說，昨天發布樓市新政，對購買新房按學歷/技能分級補貼，大專（高級工）8萬元，本科（技師）12萬元，碩士（高級技師及以上）25萬元，博士40萬元，直接抵首付，不用等回款！
要知道無錫目前成交總價中位數才108萬。這種補貼的力度，未來在產業型黑馬城市中會進一步加大，不僅吸引人才，還能刺激樓市銷售。
03
很多人可能會問，人口在向少數城市聚集，那剩下的怎么辦？
一旦人口老齡化與持續流出疊加，部分中小城市就會陷入惡性循環。
截至2025年末，全國60周歲及以上老年人口達4.03億，占比28.1%。
對于一二線城市來說，老齡化=銀發經濟，但對于人口持續流出的城市來說，是需求萎縮與財政承壓的開始，也是結局。
今天石榴叔寫這篇文章，其實是把我分析樓市的基礎邏輯和大家分享，建立在長期數據分析的基礎上，過往的經驗已經失效。
人口流動的方向，就是樓市分化的方向。這個邏輯，同樣適合對某一個區域進行分析。
房地產正在回歸它的本質，跟著人走，跟著產業走，跟著真實需求走。
下周，準備寫寫讓人看不懂的貴陽樓市，號稱被低估的潛力之城。
明明產業規模起來，在很多野榜上，它是2025年全國人口凈流入排行第二，為什么樓市一跌再跌？
這是一個很好的案例。看明白貴陽，你能看懂更多。
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