謝逸楓：房價大反彈！一線城市齊上漲，3月70城呈回暖信號！

文/謝逸楓

4月16日，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2026年3月70城新建商品住宅房價環(huán)比下跌0.2%（1月下跌0.37%、2月下跌0.3%（去年1月-12月分別下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），跌幅較2月收窄約0.1%。

3月70城新建商品住宅房價環(huán)比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.1%，同比下跌3.6%，降幅比上月收窄0.1%；二手住宅房價環(huán)比下降0.2%，跌幅比上月收窄0.2%，同比下降6.3%，跌幅與上月持平，總體房價延續(xù)下跌形勢不變，呈現(xiàn)邊際改善走勢。

2026年3月70城新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.1%，表明房價未止跌，處于延續(xù)下跌筑底的調(diào)整階段，透露出房價正在復蘇的拐點跡象，也反映出市場供應和購房需求結(jié)構(gòu)性、量價改善的趨勢明顯。

單純以3月70城房價看，部分核心城市呈現(xiàn)出筑底回暖、由負轉(zhuǎn)正的態(tài)勢，正處于從點狀復蘇向片狀復蘇過渡的關鍵階段。一方面是一線城市新房的房價環(huán)比領漲，二手房價環(huán)比反彈明顯。另一方面是新房、二手房環(huán)比上漲城市數(shù)量擴容。

房價未止跌回穩(wěn)，出現(xiàn)跌跌不休，跌幅反反復復的的背后，根本的原因是短期內(nèi)政策無法熨平市場供需關系波動，政策持續(xù)力不強，效果斷斷續(xù)續(xù)。同時，去年四季度銷售正增長的復蘇未能延續(xù)下來。因此，未來需要加大救市和執(zhí)行力度。

無論是70城新房價格環(huán)比，還是二手房價格環(huán)比，均出現(xiàn)跌幅收窄的態(tài)勢；一線城市新房價自2025年5月首次出現(xiàn)上漲、二手房價結(jié)束連續(xù)下跌11個月后首次上漲；新房價格上漲的城市14個，熱點城市呈現(xiàn)觸底回暖跡象。

筆者認為，盡管3月70城房價環(huán)比有所小幅度收窄，同比房價跌幅高位，必須謹慎和防止房價下跌。目前房價止跌企穩(wěn)基礎不牢固，供需關系、信用、預期和信心的修復放緩的狀況未明顯改變，但是樓市呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性、分化拐點跡象。

第一是3月70個城市新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，跌幅比2月份收窄0.1%，已經(jīng)實現(xiàn)連續(xù)5個月出現(xiàn)跌幅收窄。第二是新房一線城市房價率先上漲，一線城市新房價格環(huán)比由1月下降0.32%轉(zhuǎn)為2月0.0%持平，3月上漲0.2%。

這是去年5月份以來首次實現(xiàn)環(huán)比止跌上漲，終于一線城市的房價率先止跌上漲。其中上海和廣州，新房價格均上漲0.3%，深圳上漲0.2%，北京持平。上海、廣州、深圳房價上漲，是限價取消和改善產(chǎn)品集中上市的結(jié)構(gòu)性上漲。

第三是新房的房價上漲城市數(shù)量增多。3月70城新房價格環(huán)比上漲的城市達14個，較2月增加4個。而二手房價格環(huán)比上漲城市為13個，比2月增加11個。房價上漲的城市，與取消限價、結(jié)構(gòu)性供應調(diào)整、政策加大力度救市有直接關系。

第四是3月70城二手住房價格環(huán)比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.2%，連續(xù)3個月跌幅收窄。第五是二手住宅一線城市房價環(huán)比由2月下跌0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。

預計70城房價完成筑底后，將在底部運行6個月-12個月的周期。目前房價觸底反彈最大的阻力是銷售端無法傳導至房價、政策效力持續(xù)性弱、貨幣供應受限、供大于求、庫存高、居民收入減少、預期和信心弱、租金回報率無法支撐。

筆者認為，短期內(nèi)房價止跌見底、企穩(wěn)反彈上漲的條件不具備，傳統(tǒng)房價周期路徑為政策見底-成交量上升-房價止跌見底-企穩(wěn)反彈上漲，現(xiàn)階段政策處于落實期，成交、房價止跌筑底期，市場分化和結(jié)構(gòu)性明顯，熱點城市復蘇表現(xiàn)起伏。

按照樓市的政策周期、經(jīng)驗來看，政策效應、成交量和房價上漲的持續(xù)性能否保持6個月以上-9個月以上，是完成見底反彈的標志。關鍵是大招的政策能否全面落地、新的政策加碼能否及時出臺、政策效應持續(xù)力能否保持、預期和信心逆轉(zhuǎn)。

70城房價下跌空間已進一步收窄，一線和強二線復蘇力度在進一步加強，核心城市止跌、二線城市修復、三、四線磨底的市場格局表現(xiàn)將更為明顯。隨著市場領先指數(shù)跌幅收窄、房東調(diào)價指數(shù)趨于樂觀，本輪“小陽春”有望延續(xù)至4月-5月。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年9月70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為下降0.1%，數(shù)據(jù)自2015年5月（超6年）以來首次為負。這一輪70城房價自2021年9月新房環(huán)比下跌0.1%，下行周期開啟，截至2026年3月，已經(jīng)連續(xù)下跌超過4年（55月）。

未來中國房價到底何時能迎來拐點，何時見底反彈？成為當前房地產(chǎn)市場最關心的問題，因為房價下跌超過4年，是下跌周期中最長的房價下跌周期，堪稱史無前例的超跌現(xiàn)象，已經(jīng)超過市場的預期跌幅和下跌時間。

筆者認為，按照現(xiàn)在的經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場狀況、政策效果和持續(xù)力及政策落實情況看，預計房地產(chǎn)供需關系和信用修復、庫存去化需2年-3年時間，這一輪拐點（房價拐點）有望2年-3年后到來，就是2026年到2028年會實現(xiàn)房價見底向上。

按照統(tǒng)計部門2026年3月70城房價、供求關系、庫存去化周期，產(chǎn)品供應和成交結(jié)構(gòu)變化、政策調(diào)整、二手房市場分析，目前市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現(xiàn)房價延續(xù)下跌筑底、政策效果減弱、分化和結(jié)構(gòu)性信號的趨勢。

一是房價止跌筑底基礎不牢固，底部企穩(wěn)條件不符合，短期止跌上漲有困難。

二是房價要實現(xiàn)真正全面反彈上漲條件不具備，核心區(qū)域結(jié)構(gòu)性上漲占主導。

三是未來1年-2年房價平穩(wěn)，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

四是房價存在區(qū)域、城市、板塊、產(chǎn)品、一二手房兩極分化，結(jié)構(gòu)性成主流。

五是房價下跌城市數(shù)量超過上漲數(shù)量，呈點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩(wěn)狀態(tài)。

六是市場結(jié)構(gòu)性因素決定一二線核心區(qū)域銷量，對房價傳導效應正在減弱。

七是買房置業(yè)窗口來臨，現(xiàn)在一二線城市核心區(qū)買豪宅、好房子，就是抄底。

八是城市核心區(qū)新房有價沒量，二手房有量沒價，二手房價頻頻沖擊新房價。

3月70城一手商品住宅房價環(huán)比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.1%

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月70城新建商品住宅房價環(huán)比下跌0.2%，1月下跌0.37%、2月下跌0.3%（去年1月-12月70城房價環(huán)比分別下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），跌幅較2月收窄0.1%。

3月70城新建住宅房價環(huán)比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.1%。一是市場結(jié)構(gòu)性的因素，大戶型、高價樓盤供應和成交量增加。二是限價、限簽取消，房企以價換量的促銷減少，價格下降效應放緩。三是部分城市政策利好，改善需求入市。

四是不排除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性。五是好房子、豪宅的房價形成新的房價體系之錨。五是二手房對新房價沖擊放緩，二手房掛牌量和法拍房量下降。六是豪宅、好房子、大戶型的改善型樓盤成銷售熱點。

2024年8月環(huán)比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環(huán)比降幅。2025年1月-12月環(huán)比分別下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環(huán)比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2025年12月連續(xù)下跌52個月，一直到2026年3月連續(xù)下跌55個月，已經(jīng)連續(xù)下跌超過4年（4年7個月），超過上輪房價下跌周期。

3月14個城市房價上漲，一線城市房價自2025年5月以來首次上漲

新房價環(huán)比上漲數(shù)量來看，3月上漲城市數(shù)量為14個，比上月增加4個（去年12月6個、11月8個、10月6個、9月5個、8月9個、7月6個、6月14個、5月13個、4月22個、3月24個、2月18個、1月24個），釋放出當前房價上漲的城市，由點狀擴大到片狀的強烈信號。

房價上漲城市的數(shù)量擴容，70城房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，3月新房價上漲城市為14個，比上月增加4個城市。下跌城市54個，比上月增加1個。持平城市2個，比上月減少5個。其中溫州房價、北京房價持平，分別為0.0%。

房價上漲城市覆蓋一二三線城市，新房價格均環(huán)比上漲的城市分別為上海、廣州新房環(huán)比上漲0.3%，深圳上漲0.2%、大連、寧波、杭州、合肥、銀川上漲0.2%，青島上漲0.1%、吉林、宜昌上漲0.2%，牡丹江、惠州、煙臺上漲0.1%。

數(shù)據(jù)釋放明確積極信號，3月四大一線城市房價率先實現(xiàn)全面上漲反彈，徹底打破此前自2025年5月以來持續(xù)下行的市場格局，成為全國樓市逐步企穩(wěn)回升的首批城市，但是是否具有輻射力和風向標意義，關鍵是否具有持續(xù)性上漲。

房價能否保持6個月以上-9個月以上的上漲，是檢驗房價是否止跌企穩(wěn)、反彈上漲的標準，前提條件是成交量、政策效應保持6個月-9個月以上，并且穩(wěn)定增長。基于政策效應，市場起起伏伏的表現(xiàn)，房價短期內(nèi)難上漲，處于止跌筑底階段。

3月70城新房價格中，一線城市的上海新房住宅環(huán)比0.3%（1月上漲0.0%、2月上漲0.2%）持平。自2022年6月份以來一直保持上漲的走勢，已連續(xù)上漲45個月，同比上漲3.7%，漲幅回落0.5%。二手房價環(huán)比上漲0.4%，同比下跌6.2%。

一線城市首次全面上漲，逆轉(zhuǎn)下跌趨勢。按照城市能級來看，3月一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，自2025年5月份以來首次實現(xiàn)環(huán)比回升。其中，上海、廣州漲幅0.3%，領漲全國，深圳上漲0.2%，北京持平0.0%。

二、三線城市環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅與上月相同。形成一線房價全面上漲、二線三線城市房價跌幅相同的分化格局。上海、深圳房價能否在2026年-2028年觸底、反彈，上漲15%，看能否保持6個月以上-9個月以上的上漲趨勢。

3月一手商品住宅房價同比下跌3.6%，跌幅比上月收窄0.1%

3月70城新建商品住宅房價同比下跌3.6%（去年1月-12月為下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%、下跌3.05%），跌幅比上月收窄0.1%。

處于未止跌筑底階段，過去3年房價同比下跌基數(shù)大，未來需要房地產(chǎn)政策加大力度、規(guī)模。房地產(chǎn)出清（庫存、債務、交房）周期還沒有結(jié)束，供求和收入、預期及信心修復未結(jié)束，短期內(nèi)，70城房價同比總體見底、反彈有待觀察。

3月70城新房房價同比跌幅收窄，主要是累計的跌幅萎小，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應和成交增加，帶來的少部分城市結(jié)構(gòu)性房價上漲加快，及限價限簽的政策期限帶來的政策效應，不排除是網(wǎng)簽滯后性的原因。

新房價格的反彈主要源于3月份開發(fā)商推盤結(jié)構(gòu)中，以高品質(zhì)的好房子、高價盤和豪宅成交為主，加上部分二手房銷售后帶動以小換大、以舊換新、房票政策支持改善型需求，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的帶動價格上漲。

3月70城新房房價同比下跌3.6%，一是新政效應衰減、持續(xù)性弱有關。二是新房需求不穩(wěn)定，二手房持續(xù)火熱。三是以價換量已經(jīng)形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復有關。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價上漲預期。

3月70城新建商品住房價同比下跌3.6%，比上月跌幅收窄0.1%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創(chuàng)2024年房價最大跌幅。到2026年3月，房價同比已經(jīng)連續(xù)下跌48個月，基本調(diào)整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌9個月，到2023年12月連續(xù)下跌21個月，一直到2026年3月房價同比連續(xù)下跌48個月，達到4年，房價下跌周期超過上輪。

房價上漲城市數(shù)量減少，3月70城房價同比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市4個，比上月減少1個。持平1個。下降城市65個，與上月持平。70城房價同比上漲的城市分別為上海上漲3.7%、杭州上漲2.4%、合肥上漲1.2%、烏魯木齊上漲0.1%。

按照城市能級來看，城市分化嚴重，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅與上月相同。上海上漲3.7%，北廣深分別下降2.1%、4.7%和5.5%。二、三線城市同比分別下降3.3%和4.0%，降幅分別擴大0.2個和相同。

形成一二三線城市房價同比跌幅連續(xù)5個月擴大后，首次降幅持平的市場格局。其中唯一上漲的上海房價環(huán)比上漲3.7%，漲幅與上月持平，呈現(xiàn)房價上漲勢頭放緩的節(jié)奏，與政策效力減弱、房企加大促銷有直接的關系。

3月70城二手住宅房價環(huán)比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.2%

3月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，比上月收窄0.2%（去年1月-12月下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.7%），連續(xù)3個月收窄。

表明房價未止跌，呈現(xiàn)邊際改善趨勢，處于止跌筑底階段。相比2024年9月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌1.2%的跌幅，2026年3月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，跌幅已經(jīng)大大收窄。說明目前二手房價已經(jīng)基本調(diào)整到位。

目前二手住宅房價止跌企穩(wěn)的基礎不牢固，2024年9月70城二手住宅房價環(huán)比下跌1.2%，創(chuàng)下自2014年10月以來單月房價環(huán)比最大降幅。二手住宅房價跌幅收窄0.2%，重要原因就是二手房掛牌量和法拍房量下降。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環(huán)比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續(xù)下跌5個月，到2023年12月，連續(xù)下跌29個月，一直到2026年3月連續(xù)下跌56個月。政策端傳導到市場端、價格端的效果減弱。

二手房的房價上漲城市數(shù)量擴容，二手住宅房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，3月70城上漲城市13個（北京、上海），比上月增加11個、持平3個，比上月增加1個，下跌54個，比上月減少12個。說明房價從點狀式復蘇向片狀復蘇過渡。

二手房的房價上漲城市覆蓋一二三線城市。一線城市北京、上海、深圳、廣州分別上漲0.6%、0.4%、0.4%、0.2%。二線城市合肥、南京上漲0.2%，沈陽、廈門、濟南、?？?、重慶上漲0.1%。三線城市中徐州上漲0.3%，無錫上漲0.2%。

二手住宅房價連續(xù)3個月打破0上漲，釋放出二手住宅房價止跌筑底基礎不牢固，房價上漲預期增強信號。因為二手房市場的庫存巨大，掛牌量巨大，去化周期長，短期完成止跌筑底困難大，要實現(xiàn)見底企穩(wěn)、反彈上漲，需要市場觀察。

一線城市二手房價全面上漲，3月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%。北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。二、三線城市分別下降0.2%和0.4%，降幅均收窄0.2%和0.1%，形成一線漲、二線三線收窄格局。

3月二手房價上漲和收窄，主要是一二三線城市的二手樓盤大戶型、高價房成交增加，以價換量的樓盤減少，存在結(jié)構(gòu)性房價上漲，及限價、限簽的政策取消未來帶來單價上漲，二手房掛牌量和法拍房量下降，部分城市利好政策效應增強。

一線城市二手房市場反彈明顯，逆轉(zhuǎn)下跌態(tài)勢。主要與3月一線城市二手住房交易量急速放大有關。3月份上海二手住房交易量突破3.1萬套，創(chuàng)5年來新高。北京接近2萬套，創(chuàng)下近15個月以來的新高。另外是廣州、深圳的二手房成交火爆。

3月70城二手住宅房價同比下跌6.3%，跌幅與上月持平

3月70城二手住宅房價指數(shù)同比下跌6.3%（去年1月-12月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45%，下跌5.07%），跌幅與上月持平。

3月70城二手住宅房價同比下跌6.3%，與上月跌幅持平，說明房價處于止跌筑底的調(diào)整階段。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現(xiàn)房價同比下跌，到2026年3月房價下跌6.3%，已經(jīng)連續(xù)下跌50個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌11個月，到2023年12月，連續(xù)下跌23個月，一直到2026年3月二手商品住宅房價同比連續(xù)下跌50個月，房價下跌周期超上輪。

3月70城二手住宅房價同比上漲城市數(shù)量來看，全面下跌，連續(xù)27個月70城房價全部下跌后，自2024年初以來同比均下降。釋放出房價下跌壓力加大，處于下跌調(diào)整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數(shù)大有關系。

城市分化，邊際改善。一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.2%。北京、上海、廣州和深圳分別下降8.3%、6.2%、8.1%和7.0%。二線城市同比下降6.2%，降幅與上月相同。三線城市同比下降6.4%，降幅擴大0.1%。