白云新城10萬+豪宅旁，又要拆遷了

白云新城，有新宅地了。

最近，白云下發了一紙新的征收公告，預備征收蕭崗地鐵站旁約1.7萬平方米地塊。

位置在賣出過10萬+的二手豪宅首開龍湖天奕、珠江嶺南公館旁，“黃石東路南側地塊”未來是住宅用地，征收順利的話預計會在下半年出讓。

1）地塊現狀為江夏裝飾材料城和南方數創Park創意園，商戶做好了隨時搬走的準備，政府上個月來做過測繪，不涉及村屋；

這也是第二次下發征收公告了，減少了范圍，先易后難，征收出租率低的材料城以及部分南方數創Park，分開征收。

2）5.9萬平土地面積，11.7萬平建筑面積，容積率2.5，預計下半年出讓，地塊進入土地推介會藍皮書；

3）江夏村的集體物業，預留10%面積按照實地留地安排留用地，大概率會有筆特殊分紅；

此次征收不代表江夏舊改的重新推進，而是配合白云新城-蕭崗連片開發。

4）空窗4年后，白云新城供應井噴，今年必有一戰，綠城云樾和鳴開盤、保利云瑞蓄勢待發；

征收地塊位于黃石東路南側，江夏裝飾材料城的門口貼上了征收公告。

商戶以汽車維修、房屋裝修、藝術創意公司為主。

有商戶透露，前段時間物業打了招呼，可能要隨時搬走，但具體時間還沒定，政府下發公告了，要征收，是來真的。

我們走了一圈，只有外圍做汽車維修、貼膜、噴漆生意的鋪子人氣比較好。

里面做裝修裝飾生意的商戶基本上都已經搬走了，還在營業的商戶也表示可能隨時走，“生意一直不好，就算不拆也準備不干了，里面的商戶早都走了一大批。”

據了解，一層商鋪的單價約為每平方米月租金60-80元。

曾經，江夏裝飾材料城是周邊幾個市場中營業時間最久、生意也比較好的專業市場，可房地產下行以及市場轉移后，沒有了往日的輝煌。

換句話說，征收范圍內的江夏裝飾材料城的征收難度不會太大。

其實，2025年時，白云就曾下發過完整的預征收公告，范圍內包括南方數創Park、江夏裝飾材料城、嶺南大院、云航電商產業園，主要是出租的創意園區，不涉及村屋住宅。

新的范圍雖然縮小了，但并不意味著范圍外的面積不征收。

有創意園工作人員表示：“應該都會拆的，遲早的事，政府做征收還怕搞不定嗎，上個月來過做測繪”。

2024年初，江夏裝飾材料城的部分園區由南方光合文化投資改造，升級為南方數創Park，豐富業態，修繕外立面。

本質上，是街道和村里為盤活物業資產攢的局，才剛剛運營2年多。

后面還有十多棟的小獨棟辦公室，重新裝修過。

這部分新業態和新裝修物業要征收的話，面臨的阻力會相對大點。

無論怎么切割、分期征收，白云最終目的都是拿下一整片完整地塊。

地塊未來前景也很光明，周邊的居住氛圍、生態環境都不錯，屬于白云新城中軸的改善豪宅區。

2號線蕭崗地鐵站約700米；

2站到凱德廣場、萬達廣場、5號停機坪；

地塊東南向能望到完整的白云山景。

北面的黃石東路雖然是主干道比較吵，但全南向產品+隔音玻璃，能把噪音影響降到最低。

地塊缺點可能是教育，雖然距離省實小學部很近，但大概率對口江夏小學。

旁邊的改善豪宅首開龍湖天奕，也是對口江夏小學，會影響價值。

自2021年開始，在白云新城斷供4年多后，25-26年連續迎來了幾宗新項目。

國貿云樾和鳴，面積段100-138平，5.2-6.2萬/平，總價510萬起。

保利云瑞，面積段130-200平，板樓+塔樓的組合，估計5月前后開板房。

兩個新項目的市場關注度都很高，整體體量也不多，加起來才9萬方。

黃石東路南側地塊，容積率并不高，自身初步預計體量達到11萬方，是白云新城中少有的規整大地塊。

能給教育補補作業的話，這塊地就很全能了。

參考地塊周邊產品龍湖天奕、珠江嶺南公館，這里未來會是改善取向，整體面積在100+，定位會有點像云樾和鳴。

但是以現在白云新城市場和熱度來看，要去化10萬方的大面積產品未來挑戰不小。

這就意味著，錯位競爭，要市場流速會配100方以內的小面積產品。

畢竟，這里距離設計之都也就一路之隔，屬于白云新城的北大門。

最后，聊聊目前的白云新城舊改情況。

先說一個誤區，這次征收江夏村的集體物業，并不意味著江夏村舊改的重啟。

而是，針對獨立地塊、獨立項目的開發。

白云新城的三大金剛，蕭崗、江夏、陳田都是起了個大早，趕了個晚集。

蕭崗和江夏都是2010年前后啟動，但一直拿不下來，位置又太核心，只能分批拆。

2015年白云新城5-8期征地，實際上就是蕭崗和江夏的地為主，開發了如今的首開龍湖天奕。（西派云峰，也是江夏村地塊）

蕭崗作為白云新城核心區，新模式推動下，150億資金到位，簽了超過3000棟，全面改造指日可待。

2020年，江夏曾經簽約過具體的方案，計劃城市更新改造范圍108公頃，總投資240億元，但方案談不下來和市場環境快速變化，便擱置了，也沒能進入新模式的一攬子計劃。

對江夏來說，其村主體位于黃石東路以北，而不少集體物業又位于黃石東路以南，正好被一條主干道分割開。

如今的情況是，白云力主推進白云新城核心區的連片發展，江夏+蕭崗的全面破局。

至于黃石東路以北的江夏村牌坊主體，短時間內較難動，屬于白云新城和設計之都的中間地帶，“拆整結合”配合兩大片區做展示立面。

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