全國風向標！深圳房價已經(jīng)走出低谷？

深圳樓市是全國的領(lǐng)頭羊。

曾經(jīng)在歷史上，比如說是 2014 年一直到 2021 年，深圳樓市可以說是全國最強的樓市。

那個時段，它比北京、上海、廣州樓市更具有領(lǐng)先性。

但是 2021 年 3 月份之后，深圳樓市經(jīng)歷了大幅的調(diào)整，其樓市的低迷程度也超過了北京、上海、廣州，甚至是比很多二線城市都低迷。

這正好體現(xiàn)出樓市的一個很重要的規(guī)律，就是在某段時間樓市非常熱，房價漲幅非常大，樓市存在著泡沫。

那么說當泡沫破滅之后，這個城市和地區(qū)的樓市調(diào)整的幅度相應也會比較大。

但是從 2024 年 9 月底，國家出臺新政之后，深圳樓市迎來了轉(zhuǎn)機，樓市震蕩式的走出了最低迷的那個時間節(jié)點，甚至在少數(shù)時段房價出現(xiàn)了止跌小漲。

另外還有個背景因素，就是香港的樓市，過去的大概 10 個月房價持續(xù)的上漲，這種比較樂觀的情緒也多少的傳遞到了深圳樓市。

今天我們通過三組數(shù)據(jù)，來仔細深入的透析一下深圳樓市的運行特征和未來幾個月的走勢。

第一組數(shù)據(jù)：深圳樓市交易

這張圖是深圳的二手房的網(wǎng)簽量周度的反饋。

可以看到，2024 年的 9 月底，新政之后，在 2024 年的四季度，深圳的二手房交易出現(xiàn)了強勁反彈。

到了 2025 年的小陽春，深圳樓市雖然相比春節(jié)前后有反彈，但整體交易的量能要大幅低于 2024 年的四季度，說明事實上樓市是有所降溫。

2025 年 4 月份之后，深圳樓市就比較低迷了。但是 2025 年的四季度，深圳的樓市的交易量要比二、三季度有所反彈。

今年的小陽春，深圳的樓市總體的交易量要弱于去年小陽春，春節(jié)之后 8 周的成交累計總面積同比去年的節(jié)后 8 周下降了 6%。

所以，看此走勢，當前深圳的二手房的交易量，可以說是不溫不火。

這個成交量其實是偏中性的。

第二組數(shù)據(jù)：深圳的房價走勢

這個圖是我們監(jiān)測的深圳的房價，其中以二手房為主，兼顧新房價格變化，這是一個環(huán)比漲幅，就是這個月相比上個月的房價波動。

從中可以看到，2021 年的一季度，深圳的房價漲幅挺大的，當時樓市還沒有怎么降溫。

到 2021 年 7 月份，深圳房價已經(jīng)開始下跌了。

在這一個持續(xù)的下跌過程中，出現(xiàn)了三次的價格小幅翻紅，一次是 2023 年 3 月份微幅的翻紅，這個是跟當時全國疫情防控解除之后，跟全國樓市有一次小周期的脈沖性的反彈有關(guān)系。

第二次價格反彈，那就是 2024 年 9 月底出臺新政之后，深圳的二手房的量能暴增，導致價格出現(xiàn)了上漲。

2024 年 11 月份到 2025 年 2 月份，房價連續(xù) 4 個月小漲。

但是從 2025 年 3 月份之后，房價再次轉(zhuǎn)入下跌的狀態(tài)，尤其是 2025 年 11 月、12 月跌幅創(chuàng)了過去多年的最大跌幅。

今年 1 月，房價跌幅大幅的收窄。2 月和 3 月，房價重新翻紅。

3 月份的房價環(huán)比漲幅是 0.18%。可以看到深圳的房價過去的幾年是偏低迷的。

但是有兩次比較明顯的脈沖性上漲，但每次是沖完之后就跌。

今年的 2、3 月份的反彈，我估計也是難以持續(xù)的。

到了 4 月份，或者說是 5 月份、6 月份房價有可能會再次的轉(zhuǎn)跌。

第三組數(shù)據(jù)：拉動深圳樓市的馬力值

最后我們再來看兩組數(shù)據(jù)，是一個比較深度的綜合的數(shù)據(jù)。

一個數(shù)據(jù)就是衡量深圳房地產(chǎn)市場整體景氣度的一個指標。

我們稱它為房地產(chǎn)市場當期景氣度，里面不僅包含了成交量、房價，還包含了庫存、土拍等多個細分指標。

另外一個指數(shù)叫馬力指數(shù)，它的含義就是拉動著深圳樓市出現(xiàn)變化的一些外部的因素。

這個指標是從深圳的領(lǐng)先指數(shù)當中衍生出來的。簡單說你就可以把它作為一股無形的力量，在牽引著、拉動著深圳樓市在變化。

這個馬力值就是一個拉動樓市的能量值。

這個圖中有兩根線，一根紅線就叫當期指數(shù)，它就是深圳樓市的綜合景氣指數(shù)。

2013 年以來，深圳樓市跌宕起伏，樓市的最高峰出現(xiàn)在 2021 年的上半年，在 2017 年到 2018 年，深圳樓市曾經(jīng)出現(xiàn)過降溫，這個指數(shù)已經(jīng)跌到了 0 以下。

2019 年到 2021 年的上半年，深圳樓市再起一波行情。

2022 年，景氣度再次進入到負值區(qū)間。

在此過程中，只有在 2025 年的第一季度，景氣度翻紅了，但也只是短暫的小幅翻紅。

目前截止到 3 月份的移動平均值是負的 77，這個值代表的含義是深圳樓市目前處于一個較冷的狀態(tài)，最近的三四個月，小幅震蕩式的往上走。

這根藍線就是馬力指數(shù)，馬力指數(shù)在 0 以上，說明對于樓市起到正向的拉動作用，馬力值處于負值區(qū)間，說明推動樓市往上走的力量偏弱，說明有股無形的力量在拖累著深圳樓市。

那這個值的最低階段出現(xiàn)在 2023 年 5 月份前后，當時推動深圳樓市的能量是負的最厲害，深圳樓市不可能出現(xiàn)復蘇，之后這個馬力值震蕩式的往上走。

截止到今年 3 月份是負的 68，那負值的含義，馬拉車的能量依然偏弱，但是要比過去的兩年出現(xiàn)了邊際改善。

按照這個圖的走勢，基本上可以認為深圳樓市的房地產(chǎn)泡沫還沒有徹底擠完。

但是也有很多的利好因素，比如說是經(jīng)濟面、金融面有改善，靠近香港的一些利好。

所以我的基本判斷是：深圳樓市最低迷的時候已經(jīng)過去了！

樓市最冷的時候是 2024 年的三季度，未來市場震蕩式的往上走。

但因為這個領(lǐng)先指數(shù)和馬力指數(shù)不夠強勁，所以我預測未來的半年到一年，深圳樓市不會持續(xù)的往上走，而是震蕩式的重心有所上移。

據(jù)此判斷，雖然 2 月、3 月，深圳的房價連續(xù)的小漲，甚至 4 月份也會小漲一點。

但是在這個位置，深圳的房價還是難以實現(xiàn)真正的止跌上漲的。

也許要等到多個月份之后，比如說明年深圳的房價才能夠真正的出現(xiàn)見底之后持續(xù)的上漲。

有了這樣一個分析和判斷，各位關(guān)注深圳樓市老鐵們，對于自己的買房和賣房策略，應該有些指導的實戰(zhàn)價值。

如果還有什么指標和細節(jié)不了解，也可以私信老楊。