一周綜述：浮山后的高房價里有多少是學(xué)區(qū)溢價？

浮山后的高房價里有多少學(xué)區(qū)溢價不好說，但是忽視肯定會遭到反噬，這就是最近勁松三路小學(xué)事件鬧得沸沸揚揚的根本原因。

簡單說，浮山后學(xué)區(qū)的核心吸引力在于小升初采取的四校（65中、四實驗、二實驗、二實驗分校）派位制度，如果勁松三路小學(xué)改成九年一貫制，那么該小學(xué)區(qū)域的學(xué)生是不是就被剝離出派位池，只能上這所未來未可知的新初中了？

不管有沒有合理的動機，這事都不是可以偷偷施行或者強行通過的，所以有司最好早早把事情解釋清楚，不然，各種情緒激蕩之后很容易給事件系上一個死結(jié)。

來看一看，上周青島樓市發(fā)生了哪些事。

1

青島假房產(chǎn)證按揭業(yè)務(wù)正在收網(wǎng)！

前些天有消息稱，因涉及假房產(chǎn)證按揭業(yè)務(wù)，某銀行青島分行多名個貸客戶經(jīng)理被警方帶走調(diào)查。我還沒來得及細看，各處的消息就刪的干干凈凈。

大約記得里面有一句話說：外部環(huán)境、內(nèi)部制度以及員工素質(zhì)都差不多，誰家業(yè)績爆單必是不走尋常路。

多么簡單又樸素的道理！

應(yīng)該不用多久，假房產(chǎn)證按揭這個大瓜就會爆了。

2

開發(fā)商圈占公共綠地當(dāng)院子咋賠？

黃島區(qū)綜合行政執(zhí)法局于4月28日公布的一則行政處罰決定書顯示，該局對西海岸海月星灣二期的開發(fā)商罰款8萬元，原因是在規(guī)劃驗收之后交付之前，開發(fā)商用護欄將房屋周邊公共綠地圈占為院子給業(yè)主使用，共圈占62處院子，總面積約1922平方米。

有司處罰完了之后，業(yè)主們可以起訴索賠公共部位占用費，因為開發(fā)商的行為侵害全體業(yè)主合法權(quán)益，破壞小區(qū)公共空間與居住公平。

按照已經(jīng)生效的司法案例，占用費 = 綠地面積 × 當(dāng)?shù)赝悎龅卦伦饨?× 占用月數(shù)（通常追溯 3 年）。

3

既要降價，又要漲傭！

這個五一，城陽白云山片區(qū)的金鼎云臺府開出了最高8.4萬/套的銷售傭金。有意思的是，該項目是淄博房企金鼎智達集團的青島首作，2022年3月拿的地。因為在開盤、定價乃至戶型等各個方面都與周邊開發(fā)商的節(jié)奏不同，被業(yè)內(nèi)認為有點“飄”。

金鼎自己把這種“飄”說成是“不差錢”，反復(fù)強調(diào)“土地和在建工程沒有抵押”。

可能是真不差錢，這邊遲遲不賣，那邊（2023年12月底）抽冷子在嶗山血拼176輪拿了個地王，就是金家?guī)X板塊迪生山莊北的地塊。

現(xiàn)在漲傭賣房，是不是意味著有了資金壓力呢？

我覺得更多的可能是嗅到了樓市的暖意，誰都能看出來，筑底數(shù)年的青島樓市已經(jīng)開始分化，老破小與遠郊大盤繼續(xù)沉淪，主城新房則一個接一個開啟搖號選房。

說主城不“散”主城、說新房不“散”新房的金鼎云臺府以及這一類型的房源就面臨選擇，要想蹭上樓市暖意，拿什么跟主場新房拼性價比呢？

一邊降價一邊漲傭唄，兩桿子杵下去，沒準(zhǔn)就能刺破壁壘之墻。

4

物業(yè)空檔期該不該交費？

即墨德馨瓏湖小區(qū)的業(yè)主反映，老物業(yè)在服務(wù)合同已經(jīng)到期且沒有續(xù)簽新合同的情況下，繼續(xù)以“事實服務(wù)”為由收取物業(yè)費，不知道是否合規(guī)。

當(dāng)然是合規(guī)的，因為按照《民法典》相關(guān)規(guī)定，在新物業(yè)接手之前，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，只是變?yōu)椴欢ㄆ诤贤飿I(yè)應(yīng)按原合同履行義務(wù)，業(yè)主按原合同標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費。

如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)效嚴(yán)重不達標(biāo)，致使未能實現(xiàn)合同目的引發(fā)業(yè)主不滿，那就是另外一個問題了。

5

樓頂高位水箱爆漏怎么辦？

“水流在樓道內(nèi)激蕩的場面，把住戶們都看呆了！”這是媒體在報道青島市北區(qū)某小區(qū)樓頂水箱發(fā)生爆漏時形容的場面。

大港街道于4月29日回應(yīng)說，事發(fā)當(dāng)日就已經(jīng)處置完畢，房屋質(zhì)量未受影響，目前責(zé)任認定及補償工作正在進行中。

現(xiàn)在樓頂水箱很普遍，如果發(fā)生爆漏該如何賠償呢？

樓頂高位水箱屬于全樓共有設(shè)施，所以需要確定向誰索賠，因為老房基本已過5年質(zhì)保期，所以不是開發(fā)商的責(zé)任，而是承擔(dān)日常管理維護的物業(yè)。如果疏于維護和巡檢，則物業(yè)承擔(dān)主要賠償責(zé)任，如果物業(yè)工作盡心盡責(zé)無明確過錯，則損失由全樓業(yè)主分?jǐn)偅梢詣佑米≌瑢ｍ椌S修資金。

6

陪開發(fā)商走過青澀歲月！

近日有權(quán)威媒體報道稱，青島濱海國際中心某著項目的精裝修發(fā)霉是普遍現(xiàn)象，業(yè)主群里關(guān)于發(fā)霉的抱怨，搜索出來的聊天記錄一屏兩屏根本拉不完。

作為中信某富地產(chǎn)首入青島主城的標(biāo)桿之作，后海邊的這個項目被各方寄予厚望。從市北區(qū)政府到開發(fā)商，再到買房的業(yè)主，都希望它像開發(fā)商拍胸脯承諾的那樣，成為“央企兌現(xiàn)力標(biāo)桿!”。

也確實做的不錯，配套不落空、效果變實景加上美學(xué)基本在線，看上去很美。

為什么住起來不美了呢？

還是經(jīng)驗不足吧，誰都知道在海邊蓋房子和在內(nèi)地蓋房子肯定有不同，但是如何在一個多層級的央企運轉(zhuǎn)體系里把控和駕馭這種不同，可不僅僅是認知的問題，還包括對抗體系的巨大慣性和路徑依賴，以及信息堆積帶來的埋沒。

知之很容易，行之一頭包。

也只有出現(xiàn)某著這樣的大事件，整個體系才能出現(xiàn)糾偏之力。嗯，再有下次應(yīng)該就不會出現(xiàn)這樣的問題了，前面的只能是交學(xué)費了。

至于業(yè)主嘛，只能說一句“昔年青的發(fā)澀，幸得故人相守一程”了，山高水長，有緣再會吧。

編輯：周道