浙江桐鄉(xiāng)群體拆遷，承租商戶的裝修及停業(yè)損失能否獲得補(bǔ)償？

導(dǎo)讀：在城中村改造提升項(xiàng)目中，群體拆遷涉及大量承租商戶。對(duì)于無產(chǎn)權(quán)的承租商戶而言，最核心的法律追問是：不是房屋所有權(quán)人，還能不能拿到補(bǔ)償？征收部門通常只與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，承租人往往被排除在直接補(bǔ)償范圍之外。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條將“被征收人”限定為房屋所有權(quán)人，承租人并非征收法律關(guān)系的直接相對(duì)方。2026年征收新規(guī)首次將“連續(xù)經(jīng)營(yíng)滿2年的承租人”列為補(bǔ)償協(xié)商主體，賦予承租人參與補(bǔ)償方案聽證會(huì)、查閱評(píng)估報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、對(duì)裝修損失提出專業(yè)復(fù)核申請(qǐng)等權(quán)利。承租商戶的裝修投入、設(shè)備搬遷費(fèi)用以及停產(chǎn)停業(yè)損失，依法應(yīng)當(dāng)獲得合理補(bǔ)償，但補(bǔ)償?shù)膶?shí)現(xiàn)路徑與產(chǎn)權(quán)人有顯著差異。

1、承租商戶補(bǔ)償權(quán)利的法律依據(jù)與權(quán)利路徑

承租商戶（無產(chǎn)權(quán)）在征收中的補(bǔ)償權(quán)利，在法律層面有一個(gè)根本性限制——承租人不是“被征收人”。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。承租人并非房屋所有權(quán)人，征收部門通常只與產(chǎn)權(quán)人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償款項(xiàng)（包括房屋價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷補(bǔ)助等）均支付給產(chǎn)權(quán)人。

這一制度設(shè)計(jì)決定了承租商戶的補(bǔ)償權(quán)利不能直接從征收部門獲得，而必須通過租賃合同向出租方（房東）主張分配。2026年征收新規(guī)首次將“連續(xù)經(jīng)營(yíng)滿2年的承租人”列為補(bǔ)償協(xié)商主體，賦予承租商戶參與補(bǔ)償方案聽證會(huì)、查閱評(píng)估報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、對(duì)裝修損失提出專業(yè)復(fù)核申請(qǐng)等程序性權(quán)利，為承租商戶爭(zhēng)取獨(dú)立補(bǔ)償提供了制度保障。最高人民法院在相關(guān)判例中也明確，承租人請(qǐng)求支付征收補(bǔ)償款中房屋裝飾裝修價(jià)值補(bǔ)償、搬遷和臨時(shí)安置補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)予支持；承租人請(qǐng)求支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)模C合考慮出租人的租金損失、承租人的經(jīng)營(yíng)損失等因素，依據(jù)公平原則，酌情予以支持。

在征收項(xiàng)目中，承租商戶無權(quán)要求征收部門直接向其支付補(bǔ)償款，但在補(bǔ)償款已支付給房東后，可以依據(jù)租賃合同或公平原則向房東主張分配裝修補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失和搬遷費(fèi)用。

《農(nóng)村集體土地征收中房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》規(guī)定，因征收集體土地需要拆遷集體土地上農(nóng)村房屋的，拆遷人必須按照相關(guān)法律法規(guī)要求，擬定房屋拆遷補(bǔ)償安置方案，經(jīng)市集體土地征收聯(lián)席會(huì)議審查同意后實(shí)施。承租商戶應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注補(bǔ)償安置方案關(guān)于集體土地上非住宅房屋補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，積極行使2026年新規(guī)賦予的聽證和查閱權(quán)利，在征收方案尚未鎖定前提前介入?yún)f(xié)商，爭(zhēng)取在補(bǔ)償協(xié)議中將承租商戶的權(quán)益納入分配條款，避免陷入“補(bǔ)償款全歸房東、租戶分文未得”的被動(dòng)局面。

2、承租商戶可主張的獨(dú)立補(bǔ)償項(xiàng)目與計(jì)算規(guī)則

承租商戶（無產(chǎn)權(quán)）在房屋租賃合同期內(nèi)因征收導(dǎo)致無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的，可依法主張裝修及附屬物補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、設(shè)備搬遷補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助費(fèi)等獨(dú)立補(bǔ)償項(xiàng)目。

裝修及附屬物補(bǔ)償，是承租商戶最核心的獨(dú)立補(bǔ)償項(xiàng)目。承租人投入的裝修、改造費(fèi)用屬于其合法財(cái)產(chǎn)，在征收時(shí)這部分價(jià)值的補(bǔ)償應(yīng)歸屬于實(shí)際投入的承租人，而非房東。承租商戶需提供經(jīng)房東同意的裝修證明，補(bǔ)償按重置成本計(jì)算。在項(xiàng)目中，屬于裝修投入的商戶應(yīng)提前整理裝修合同、付款憑證和現(xiàn)場(chǎng)照片，做好資產(chǎn)證據(jù)鏈固定，證明裝修由承租人出資、裝修方案獲得房東認(rèn)可。

停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，是承租商戶經(jīng)營(yíng)損失的關(guān)鍵補(bǔ)償項(xiàng)。被征收房屋為非居住用途或經(jīng)認(rèn)定為“住改非”經(jīng)營(yíng)性用房，經(jīng)營(yíng)者持有合法有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照且注冊(cè)地址與被征收房屋一致，有完整的納稅記錄或經(jīng)營(yíng)流水，能夠證明征收前的經(jīng)營(yíng)效益，即滿足獲得停產(chǎn)停業(yè)損失的法定條件。補(bǔ)償按近三年平均利潤(rùn)計(jì)算，補(bǔ)償期限6至12個(gè)月，需結(jié)合商戶的經(jīng)營(yíng)狀況、利潤(rùn)水平及員工安置需求綜合確定。

在群體征收中，承租商戶應(yīng)提前整理近三年納稅證明、銀行流水和經(jīng)營(yíng)賬目，為經(jīng)營(yíng)效益評(píng)估提供完整經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)鏈。

設(shè)備搬遷補(bǔ)償和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，是可單列主張的權(quán)益項(xiàng)目。設(shè)備搬遷補(bǔ)償包括可搬遷設(shè)備的拆卸、運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)用；搬遷補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋面積計(jì)算。生產(chǎn)設(shè)備多且專項(xiàng)作業(yè)較強(qiáng)的商戶，建議在搬遷費(fèi)補(bǔ)償基礎(chǔ)上保留搬遷過程的錄像和清點(diǎn)記錄，確保與征收部門協(xié)商或與房東談判時(shí)有據(jù)可依。

3、承租商戶的權(quán)益保障策略

在群體拆遷項(xiàng)目中，承租商戶要確保裝修、設(shè)備搬遷及停業(yè)損失獲得補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)采取以下策略：

第一，提前審查租賃合同中的征收補(bǔ)償條款，明確裝修投入的歸屬約定。租賃合同有約定的從約定；合同無效或未約定的，房屋價(jià)值補(bǔ)償歸出租人，搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)歸承租人，停產(chǎn)停業(yè)損失按經(jīng)營(yíng)貢獻(xiàn)分配。鼓勵(lì)商戶在簽署租賃合同時(shí)就約定征收發(fā)生時(shí)雙方對(duì)補(bǔ)償款的分配方式及比例，提前防范此類爭(zhēng)議。

第二，完整收集并保全經(jīng)營(yíng)證據(jù)和裝修投入憑證。承租商戶應(yīng)提前收集營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、近三年納稅證明、銀行流水、經(jīng)營(yíng)賬目、裝修合同、付款憑證，以及現(xiàn)場(chǎng)裝修照片、錄像等證據(jù)。

第三，積極行使2026年新規(guī)賦予的程序參與權(quán)。連續(xù)經(jīng)營(yíng)滿2年的承租商戶有權(quán)參與補(bǔ)償方案聽證會(huì)、查閱評(píng)估報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、對(duì)裝修損失提出專業(yè)復(fù)核申請(qǐng)。在征收項(xiàng)目的補(bǔ)償方案征求意見階段，承租商戶應(yīng)主動(dòng)提出對(duì)裝修補(bǔ)償歸屬、設(shè)備搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失分配方案的書面異議。

第四，若與房東就補(bǔ)償分配無法達(dá)成一致的，承租商戶可以根據(jù)公平原則向法院提起民事訴訟，請(qǐng)求分配合法補(bǔ)償份額。

結(jié)語：群體拆遷項(xiàng)目中，承租商戶（無產(chǎn)權(quán)）雖不能直接從征收部門獲得補(bǔ)償，但裝修投入、設(shè)備搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等權(quán)益應(yīng)當(dāng)通過租賃合同向出租方主張。商戶征收權(quán)益的法定邊界雖然受制于產(chǎn)權(quán)制度，但2026年征收新規(guī)強(qiáng)化了承租人的參與權(quán)和異議權(quán)，結(jié)合最高人民法院的判例指導(dǎo)，承租商戶提起民事訴訟爭(zhēng)取裝修和經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償?shù)穆窂揭鸦就〞场Ｕ魇照胶灱s前，承租商戶應(yīng)盡早審查租賃合同、收集經(jīng)營(yíng)證明材料、積極參與補(bǔ)償方案協(xié)商，避免因“補(bǔ)償款被房東全額取走”而陷入維權(quán)困境。