欠1.9億元，建鄴萬達(dá)遭抵押！南京商業(yè)怎么了？

近日，阿里資產(chǎn)平臺(tái)掛出重磅招商公告，中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司，對(duì)南京萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司1.9億元不良債權(quán)啟動(dòng)招商，抵押物正是南京建鄴萬達(dá)廣場(chǎng)。

這座扎根河西17年的商業(yè)標(biāo)桿正式步入抵押招商流程，引發(fā)南京商業(yè)圈廣泛關(guān)注。

涉及1.9億元不良債權(quán) 南京建鄴萬達(dá)被抵押

根據(jù)公告，該筆不良債權(quán)基準(zhǔn)日未償本息合計(jì)19033.84 萬元，其中未償本金18761.3萬元、未償利息272.54 萬元，另含銀團(tuán)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用2334.93 萬元，債權(quán)源自銀團(tuán)貸款，可單戶或與其他資產(chǎn)組包處置。

債務(wù)人為南京萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司。抵押物為南京市建鄴區(qū)江東中路98號(hào)南京建鄴萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)，土地面積31472.6平方米，總建筑面積149053.03平方米，地上6層、地下2層，規(guī)劃用途為商業(yè)及車庫，目前由債務(wù)人正常出租運(yùn)營。

該債權(quán)由東方資產(chǎn)江蘇分公司通過受讓取得，2026年4月，江蘇銀行南京分行與東方資產(chǎn)江蘇分公司已發(fā)布債權(quán)轉(zhuǎn)讓暨債務(wù)催收聯(lián)合公告，明確債權(quán)權(quán)利轉(zhuǎn)移及償付要求。

令人唏噓的是，該筆債權(quán)截至5月11日15時(shí)許，僅有38人圍觀，0個(gè)意向人。

扎根河西17年老牌商場(chǎng) 兩年前一辦公樓曾流拍

作為萬達(dá)集團(tuán)布局南京的第二座萬達(dá)廣場(chǎng)，建鄴萬達(dá)廣場(chǎng)總投資超100億元，涵蓋購物中心、高端酒店、特色街區(qū)、寫字樓及公寓等多元業(yè)態(tài)，屬于重資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目，前期投入大、回收周期長(zhǎng)。

2009年，建鄴萬達(dá)正式開業(yè)，是當(dāng)年南京市規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是河西新城首個(gè)大型綜合商業(yè)體。其中27萬平方米的一站式購物中心引領(lǐng)區(qū)域消費(fèi)升級(jí)，5萬平方米的白金五星級(jí)希爾頓酒店成為河西商務(wù)標(biāo)桿，7萬平方米的萬達(dá)金街/西地商業(yè)街匯聚餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)，成為南京老牌網(wǎng)紅打卡地，紅極一時(shí)。

然而，近年來隨著南京商業(yè)格局的重構(gòu)，河西商圈新增多個(gè)商業(yè)綜合體，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，再加上消費(fèi)需求升級(jí)、線上消費(fèi)分流等因素，建鄴萬達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營效益逐漸下滑。

此次公告中的債務(wù)人——南京萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司，成立于2007年8月16日，注冊(cè)資本30000萬元，由大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬達(dá)商管）100%控股，是萬達(dá)集團(tuán)在南京區(qū)域的重要投資平臺(tái)，核心業(yè)務(wù)涵蓋信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資、自有場(chǎng)地租賃、柜臺(tái)租賃、物業(yè)管理等，主要負(fù)責(zé)建鄴萬達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)、運(yùn)營與資產(chǎn)管理。

公開數(shù)據(jù)顯示，公司實(shí)繳資本僅5000萬元，參保人數(shù)為0，且存在多條被執(zhí)行人信息，未履行執(zhí)行總金額高達(dá)10492.01萬元，還存在152萬余元的稅務(wù)欠款，資金鏈壓力持續(xù)加劇。

危機(jī)的顯現(xiàn)始于2024年，當(dāng)時(shí)建鄴萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)一棟約1萬平方米的辦公樓（2-6層）已被掛上法拍網(wǎng)，評(píng)估價(jià)1.57億元，起拍價(jià)僅8816萬元，最終因無人報(bào)名而流拍。此后，企業(yè)債務(wù)問題未能得到緩解，最終形成1.9億元的不良債權(quán)，被債權(quán)方啟動(dòng)招商處置，建鄴萬達(dá)廣場(chǎng)作為核心抵押物，進(jìn)入招商處置流程。

此次拍賣的核心目的是化解債權(quán)方的不良資產(chǎn)，緩解南京萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司的債務(wù)壓力。從處置流程來看，是以債權(quán)招商的形式推進(jìn)，抵押物涵蓋整個(gè)商業(yè)綜合體，后續(xù)若債權(quán)處置完成，新的債權(quán)方或接手方或?qū)?duì)項(xiàng)目進(jìn)行重組、運(yùn)營優(yōu)化，甚至可能調(diào)整目前建鄴萬達(dá)的業(yè)態(tài)布局！

80多座萬達(dá)廣場(chǎng)已被賣 常州新北萬達(dá)“抵”給中建二局

值得一提的是，南京萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司作為大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)的全資子公司，其經(jīng)營狀況同樣反映出母公司的困境。

天眼查App顯示，近日，萬達(dá)商管新增2則被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的合計(jì)1.49億余元，執(zhí)行法院為廣西壯族自治區(qū)南寧市中級(jí)人民法院、蘇州市姑蘇區(qū)人民法院。

萬達(dá)商管由大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司、王健林等共同持股。風(fēng)險(xiǎn)信息顯示，該公司現(xiàn)存9條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額超3.4億元，此外，該公司所持多家公司股權(quán)已被凍結(jié)。

公開數(shù)據(jù)顯示，早在2024年中期，萬達(dá)商管的現(xiàn)金及等價(jià)物余額就僅剩下近104.8億元，而其一年內(nèi)到期的債務(wù)卻高達(dá)約439億元。

為了應(yīng)對(duì)巨大的債務(wù)壓力，萬達(dá)不得不持續(xù)出售資產(chǎn)，回籠資金。

近年來，萬達(dá)持續(xù)推進(jìn)“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，大規(guī)模出售萬達(dá)廣場(chǎng)。截至目前，萬達(dá)已累計(jì)出售超過80座萬達(dá)廣場(chǎng)，覆蓋北京、上海、廣州、成都、杭州等多個(gè)一、二線城市。

今年2月，常州新北萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司完成變更，萬達(dá)商管退出，中國建筑第二工程局有限公司成為全資股東，連莉莉出任新法人及經(jīng)理。通過以資抵債，萬達(dá)減少債務(wù)規(guī)模，中建實(shí)現(xiàn)應(yīng)收賬款回籠，同時(shí)持有可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)。

存量時(shí)代的陣痛 南京多個(gè)商業(yè)地標(biāo)面臨法拍與經(jīng)營大考

近年來，南京多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)陷入經(jīng)營危機(jī)，有的被迫閉店、有的被拍賣處置。

建鄴萬達(dá)廣場(chǎng)的困境更多源于萬達(dá)集團(tuán)層面的資本運(yùn)作與債務(wù)壓力；而一些老牌商場(chǎng)困境更多體現(xiàn)在自身經(jīng)營策略的滯后，自身的“造血能力”的不足。歸根到底，都面臨著“靠?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位、歷史光環(huán)已無法維系市場(chǎng)地位”的局面。

作為南京百貨業(yè)的龍頭企業(yè)，中央商場(chǎng)近年來的經(jīng)營狀況持續(xù)承壓。2024年?duì)I收22.98億元，歸母凈利潤(rùn)虧損1.47億元；2025年?duì)I收21.37億，歸母凈利潤(rùn)虧損3.93億元，虧損繼續(xù)擴(kuò)大，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)97.12%。

中央商場(chǎng)雖嘗試通過優(yōu)化線上平臺(tái)、拓展直播銷售、推進(jìn)“一店一策”精細(xì)化運(yùn)營等方式轉(zhuǎn)型，但未能有效改善經(jīng)營狀況。（）

南京新百作為另一老牌商業(yè)標(biāo)桿，同樣面臨業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型的壓力。2024年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入67億元。2025年，實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入63.61億元，同比下降5.06%；歸母凈利潤(rùn)虧損8.42億元，上年同期盈利2.3億元，幾乎吞噬了過往數(shù)年的盈利積累。南京新百雖通過業(yè)態(tài)調(diào)整、品牌升級(jí)試圖突圍，但仍未能完全擺脫傳統(tǒng)百貨的發(fā)展困境，甚至為此還與知名潮玩品牌產(chǎn)生了糾紛。（）

除了老牌百貨，南京部分商業(yè)綜合體也陷入被拍賣的困境。擱置18年的河西奧體蘇寧廣場(chǎng)，將于2026年5月14日起被南京市建鄴區(qū)人民法院?jiǎn)?dòng)拍賣，起拍價(jià)達(dá)19.68億元，評(píng)估價(jià)28.11億元，昔日規(guī)劃中的河西CBD“第一高樓”，因企業(yè)資金短缺和合同糾紛，長(zhǎng)期處于擱置狀態(tài)，最終淪為拍賣標(biāo)的。

雨花客廳北區(qū)近日也登上司法拍賣平臺(tái)。阿里司法拍賣網(wǎng)站顯示，南京市雨花臺(tái)區(qū)軟件大道109號(hào)8幢一室、二室不動(dòng)產(chǎn)將于6月26日拍賣。該資產(chǎn)評(píng)估價(jià) 11.49 億元，起拍價(jià) 8.04 億元，所有權(quán)人為南京豐盛大族科技股份有限公司，目前已被查封。

租賃清單顯示，共有 61 個(gè)商戶在租。從租金支付情況看，大部分商戶已付租，僅 8 家存在欠租，其中山姆會(huì)員超市欠款約 887萬元，為欠租最多的商戶。

不僅是單體商場(chǎng)的經(jīng)營波折，放眼整個(gè)南京市場(chǎng)，商業(yè)供給的極速擴(kuò)張也正讓競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化。有分析指出，如果城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米，就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積已明顯出現(xiàn)過剩現(xiàn)象。南京在人均購物中心面積和人均商業(yè)面積增量方面均走在全國前列。

無論是被資本逼到墻角的萬達(dá)和繽潤(rùn)匯，還是面臨生存危機(jī)的老牌百貨，實(shí)際上是商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代的一個(gè)極端縮影。

隨著以德基等為代表的新興商業(yè)體不斷升級(jí)消費(fèi)場(chǎng)景，傳統(tǒng)百貨‘以商品為核心’的模式正加速被‘以體驗(yàn)為核心’的新業(yè)態(tài)取代。如何化解債務(wù)危機(jī)、優(yōu)化業(yè)態(tài)布局、適配消費(fèi)升級(jí)，是后者亟待解決的問題。

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