萬科最值錢的資產(chǎn)浮出水面

作者| 王晗玉

編輯|張帆

封面來源|視覺中國

從王石辟謠“被抓”，到今年一季度持續(xù)虧損、瘦身，擬32.7億元轉(zhuǎn)讓環(huán)山集團股權(quán)，進入2026年的萬科，依舊深陷輿論漩渦。

風(fēng)波不斷的背景下，普洛斯再度赴港IPO的傳聞對當下的萬科來說可算是一個利好消息。

此前據(jù)多家媒體援引消息人士稱，全球物流及新型基礎(chǔ)設(shè)施巨頭普洛斯（GLP）計劃最快于今年第二季度向港交所遞交上市申請。此次IPO目標集資額不少于10億美元，公司目標估值約達200億美元。

盡管普洛斯官方對上市傳聞表示“不予置評”，不過若能成功登陸聯(lián)交所，一方面普洛斯可借此一舉回報投資人；另一方面，一直化險攻堅的萬科，也可借助這個“退出窗口”緩解資金壓力，或是憑此獲得新的估值支撐。

實際上，萬科當前A+H股總市值約460億元（截至5月11日），折合美元約67億元，按普洛斯200億美元的目標估值，萬科手中的股權(quán)價值約42.8億美元，已占其總市值的63.9%。

8年前“種下的樹”

回顧萬科與普洛斯結(jié)緣，雙方在資本層面的聯(lián)手始于上一輪普洛斯從新加坡資本市場退市。

在2017年那場私有化收購中，萬科牽頭聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本等組成財團，以約790億元完成對普洛斯的私有化收購，其中萬科出資約169-170億元，獲得21.4%股權(quán)。

盡管后續(xù)在2024年及之后曾數(shù)次有消息傳出，萬科因面臨流動性壓力，與粵?？毓傻葷撛谫I家洽談出售所持普洛斯21.4%股權(quán)。不過截至目前尚未有關(guān)于該出售事項的官方消息更新。

結(jié)合此前幾年萬科數(shù)度欲出售普洛斯股權(quán)，以及其近年所面臨的經(jīng)營壓力，這棵在8年前種下的樹也成了萬科后來“好乘涼”的關(guān)鍵資產(chǎn)——若普洛斯IPO落地，將為萬科提供“退出窗口”、股權(quán)流動性和估值層面的顯著提升。

按普洛斯200億美元的目標估值測算，萬科持股對應(yīng)價值約42.8億美元。而多家機構(gòu)的分析還顯示，市場普遍預(yù)期普洛斯上市的估值區(qū)間或在250億至300億美元。由此萬科的持股價值有望達到53.5億至64.2億美元。這幾乎相當于萬科當前的A+H股總市值。

普洛斯股權(quán)價值力壓萬科傳統(tǒng)核心資產(chǎn)

開發(fā)類房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)核心資產(chǎn)以土地儲備、待售物業(yè)為主，對比萬科2025年年報披露的土儲、物業(yè)情況，普洛斯股權(quán)的估值、變現(xiàn)潛力似乎已超越萬科自身持有的核心資產(chǎn)。

截至2025年末，萬科擬開發(fā)產(chǎn)品即土地對應(yīng)的賬面價值為778.8億元、在建開發(fā)產(chǎn)品即期房1788.2億元，土地及在建期房合計貨值約2567億元。

一般而言，土地轉(zhuǎn)化為成熟的待售物業(yè)需2-3年的開發(fā)周期，還面臨市場波動與減值壓力，如2025年萬科就新增計提存貨跌價準備208.26億元。

同時，截至2025年末，萬科已完工開發(fā)產(chǎn)品，也就是待售現(xiàn)房，對應(yīng)的賬面價值約1144.5億元。鑒于易居研究院在去年11月發(fā)布的一份報告顯示，全國百城新建商品住宅去庫存周期即存銷比為27.4個月，萬科當前現(xiàn)房資產(chǎn)變現(xiàn)效率仍然承壓。

對比之下，截至2025年9月30日，普洛斯全球資產(chǎn)管理規(guī)模約800億美元，總資產(chǎn)凈值約200億美元。根據(jù)其披露的2023年年度業(yè)績公告及資產(chǎn)負債表，普洛斯彼時總資產(chǎn)賬面價值約1762億元。

從兌現(xiàn)效率看，萬科持有的普洛斯21.4%股權(quán)，在解禁期過后可通過二級市場在1-2個交易日變現(xiàn)，且無需承擔(dān)開發(fā)及銷售成本；增長速度上，2021-2023年普洛斯總資產(chǎn)復(fù)合增長率約8.7%，也超過房企今時今日投資拿地的增速。

此外，與萬科當前總市值對比，萬科A+H股最新總市值約460億元，約合67億美元，按普洛斯200億美元的目標估值，萬科持有的股權(quán)價值約42.8億美元，約合人民幣293億元，較170億元投資成本增值72.4%。

普洛斯的溢價與萬科的收益

與傳統(tǒng)的“物流地產(chǎn)商”模式相比，普洛斯未來的成長潛力在于“物流+數(shù)據(jù)中心+新能源”的生態(tài)協(xié)同及800億美元的管理規(guī)模。

公開資料顯示，截至2025年9月30日，普洛斯全球資產(chǎn)管理規(guī)模約800億美元，總資產(chǎn)凈值約200億美元。在全球與超過140家機構(gòu)投資者建立合作關(guān)系；其中在中國的70個地區(qū)市場運營約450處物流倉儲及制造研發(fā)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，運營面積超過4000萬平方米，算力中心IT負載達1400兆瓦，新能源開發(fā)規(guī)模超2吉瓦。

作為承擔(dān)起第二增長曲線角色的新興業(yè)務(wù)，官方數(shù)據(jù)顯示，2025年普洛斯算力中心業(yè)務(wù)全年收入同比增長32%，已交付IT負載超420兆瓦。

這意味著，高增長、高毛利的新興業(yè)務(wù)，有望推動普洛斯估值從“物流地產(chǎn)”向“科技+新能源”切換。

同時，普洛斯主要通過“開發(fā)-運營-證券化-再開發(fā)”的模式循環(huán)，此類輕資產(chǎn)模式通常更易于在二級市場獲得估值溢價。

以其在中國內(nèi)地發(fā)行的中金普洛斯REIT運營情況來看，該基金在2023-2025年連續(xù)三年按當年末市值計算的分派率保持在5%以上，在11只已上市倉儲物流REITs中表現(xiàn)較好。后續(xù)伴隨內(nèi)地公募REITs市場進一步擴容，更多物業(yè)有望證券化，提升資產(chǎn)流動性及估值。

目前普洛斯200億美元目標估值對應(yīng)的市盈率約8.5倍，與行業(yè)平均水平持平，估值具備合理性。

不過回到萬科自身，當前普洛斯IPO僅為市場傳聞，遞表時間、融資規(guī)模以及能否成功上市均有變數(shù)，同時港股波動或物流行業(yè)周期調(diào)整也可能導(dǎo)致股權(quán)縮水。更重要的是，亞馬遜、京東等企業(yè)布局自有物流，也為這家全球物流地產(chǎn)巨頭帶來競爭壓力。

但無論行業(yè)競爭格局如何變化，普洛斯能否順利IPO，其對于正處化險攻堅期的萬科都是最具確定性的高價值資產(chǎn)。

去年萬科歸母凈虧損885.56億元，資產(chǎn)總額約1.0萬億元，負債總額約7847.6億元，凈負債率達123.48%，一年內(nèi)到期的有息負債就有1605.6億元。普洛斯股權(quán)既是穩(wěn)定的分紅來源，更是可快速變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)流動性儲備，無論IPO是否落地，其都將成為萬科優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解債務(wù)壓力的“最值錢”資產(chǎn)。

*免責(zé)聲明：

本文內(nèi)容僅代表作者看法。

市場有風(fēng)險，投資需謹慎。在任何情況下，本文中的信息或所表述的意見均不構(gòu)成對任何人的投資建議。在決定投資前，如有需要，投資者務(wù)必向?qū)I(yè)人士咨詢并謹慎決策。我們無意為交易各方提供承銷服務(wù)或任何需持有特定資質(zhì)或牌照方可從事的服務(wù)。

點擊圖片即可閱讀