西安奧萊將進(jìn)入新爆發(fā)期，“奧萊之城”呼之欲出……

文=城記智庫金縷衣

作為一種獨(dú)特的零售業(yè)態(tài)，全國已有兩百多家品質(zhì)奧特萊斯，年銷售額約2000余億，是近些年唯一增長的零售型業(yè)態(tài)。

作為中國西部商業(yè)重鎮(zhèn)，西安的奧萊業(yè)態(tài)發(fā)展呈現(xiàn)出起步較晚但爆發(fā)力強(qiáng)的特征：以2017年砂之船開業(yè)為標(biāo)志，目前西安規(guī)模以上的奧萊業(yè)態(tài)已超過10家，數(shù)量和規(guī)模在同類型城市一騎絕塵。

并呈現(xiàn)兩大鮮明特點(diǎn)：一是成為新區(qū)商業(yè)關(guān)鍵主力；二是形成獨(dú)特“國際品牌+本土運(yùn)營+文旅融合”。

解析：奧萊與西安

如今的西安，堪稱是新“奧萊勝地”。

商業(yè)，一直都是城市活力的重要體現(xiàn)：它既是重要的城市配套，也是區(qū)域消費(fèi)力的體現(xiàn)。因此，“商圈”就是現(xiàn)代城市對商業(yè)重要性的肯定。商業(yè)的發(fā)展，也顯示了城市格局變化。

之前我們已分析，早期的西安產(chǎn)業(yè)和人口主要集中在主城；工業(yè)滯后和地理等因素，外圍發(fā)展受限。

近些年，西安通過“開發(fā)區(qū)營城”擴(kuò)容。這種情況下，傳統(tǒng)“高密度人口聚集+大型MALL帶動(dòng)”的商業(yè)模式，難以滿足新區(qū)需求。核心就是時(shí)機(jī)，沒有一定的人口和區(qū)域成熟度，傳統(tǒng)商業(yè)難以生存。

因此，“奧萊”在西安就擁有了獨(dú)特的競爭力。

西安規(guī)模化奧萊分布圖◎制圖/城記智庫

“以品牌折扣商品為主”對奧萊業(yè)態(tài)，與主城的商業(yè)形成區(qū)隔和錯(cuò)位競爭。在“汽車時(shí)代”，通常配備大面積停車場解決了通行難題；從開發(fā)角度，????較低的土地成本降低了整體成本。

「城記」進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，西安具有一定規(guī)模以上奧萊業(yè)態(tài)已超過10家，數(shù)量和規(guī)模在全國也相對靠前。

梳理就能發(fā)現(xiàn)，西咸新區(qū)有三家位居第一（兩家已經(jīng)開業(yè)），高新區(qū)擁有兩家（一家為城市奧萊），浐灞國際港有兩家，臨潼區(qū)有兩家，蓮湖區(qū)和新城區(qū)各一家（皆為城市奧萊）。

可以看到，當(dāng)城市新區(qū)的發(fā)展到一定階段，但傳統(tǒng)商業(yè)配套難以落地時(shí)，奧萊業(yè)態(tài)就成為關(guān)鍵補(bǔ)充。

片區(qū)：新區(qū)商業(yè)的圓心

西安砂之船奧萊，就是“吃螃蟹的人”。2014年簽約落戶浐灞，彼時(shí)地鐵3號線未開通，區(qū)域房價(jià)和人口密度更是“雙低”。

創(chuàng)新引領(lǐng)和重倉投入，必得到回報(bào)：如今，西安砂之船年客流超千萬，推動(dòng)?xùn)|部商業(yè)中心的成型。2026年4月，中國首批4只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs獲批，西安砂之船估值高達(dá)50.28億。

砂之船通過奧萊業(yè)態(tài)，在西安實(shí)現(xiàn)了“助力新區(qū)+商業(yè)配套”的閉環(huán)。“模式”之所以能成立，就在于它能經(jīng)得起市場考驗(yàn)。

砂之船奧萊驚人的客流◎來源/城記影像

與之相似的，則是今年四月杉杉奧萊落戶灃東，一時(shí)激起了不小的熱議。

原因主要是三個(gè)：一個(gè)作為“千億”唯品會(huì)旗下品牌，具有品牌效應(yīng)；二是具有一定規(guī)模優(yōu)勢，投資20億、面積超10萬平米；三是隨著大球場的投用，讓沉寂多時(shí)的灃東有了新氣象。

參照砂之船經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合區(qū)域的發(fā)展能級和輻射范圍具備一定相似性。如果杉杉奧萊定位若能進(jìn)一步升級，對片區(qū)帶動(dòng)大有裨益。

杉杉奧萊的推進(jìn)速度極快◎來源/城記影像

此外，其它區(qū)域奧萊因?yàn)槎ㄎ徊煌援a(chǎn)生的效應(yīng)也不同。

首創(chuàng)奧萊，是目前高新南部最大規(guī)模的商業(yè)體之一，不過主打是奧萊業(yè)態(tài)。空港的機(jī)場奧萊和涇河的靜安薈奧萊，一定程度補(bǔ)充了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)不足，因?yàn)閷?shí)際因素經(jīng)營情況各有差異。

所以，不同區(qū)域的奧萊經(jīng)營也各有不同，這里就不再贅述。與此同時(shí)，城市奧萊也開始崛起。

不同：特色型奧萊

因?yàn)槲靼矒碛胸S厚的文旅資源，也為奧萊商業(yè)提供了新的空間。

從這個(gè)角度來看，臨潼已成為西安文旅特色奧萊的“重地”。作為西安國際旅游目的重要承載地，這里擁有兵馬俑、華清池和驪山等資源，形成“國際品牌+本土運(yùn)營+文旅融合”之路。

王府井奧萊融合“微度假”模式，年服務(wù)顧客近?450萬人次?，也為臨潼地區(qū)提供了高品質(zhì)的消費(fèi)場地。數(shù)據(jù)顯示，年?duì)I業(yè)額約10億左右?。

王府井旗下的臨潼奧萊◎制圖/城記智庫

此外，兵馬俑奧萊正在加緊推進(jìn)。2025年9月北京華聯(lián)正式出手，以1.72億拿下臨潼266畝的商業(yè)用地。

此次落子，是北京華聯(lián)繼永寧門「西安SKP」、唐延路「高新DT51」之后的再一次深耕。根據(jù)「城記」掌握消息，北京華聯(lián)這次將在西安打造其旗下體量最大的購物小鎮(zhèn)，規(guī)模超過北京八達(dá)嶺奧萊。

梳理時(shí)間線，從2024年9月簽約到拿地僅1年，按照“招引即籌建、拿地即開工、竣工即投用”目標(biāo)，這個(gè)綜合商業(yè)文旅目的地將全面推進(jìn)。

兵馬俑奧萊正在加緊推進(jìn)◎NEWS

作為在西安第三個(gè)項(xiàng)目，這次是華聯(lián)集團(tuán)全資重投摘地、開發(fā)和運(yùn)營。

對這個(gè)京城之外第一個(gè)奧萊，北京華聯(lián)目標(biāo)是：“匯聚時(shí)尚購物、親子旅游和娛樂度假為一體，以國際一線、國內(nèi)一線、品牌餐飲和網(wǎng)紅書店作為引領(lǐng)，打造對標(biāo)國際知名奧萊的新范式和文旅經(jīng)濟(jì)增長極”。

未來三年，杉杉奧萊、兵馬俑奧萊和月瀾嘉等將陸續(xù)面世，西安將成為新的“奧萊之城”，市場競爭也將進(jìn)一步激烈。

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文=城記智庫 金縷衣

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