廣東
5月8日，廣州市2026年建設用地供應計劃正式發布。樂居君翻了一下這份名單，只能說一個字：穩。
今年廣州供地的基調是縮量提質，主打“地段好、低密度、小而美”的優質地塊。
涉宅用地中心城區占比超6成，每一塊都精挑細選，目標只有一個：把好地留給真正的改善客。
在供地名單里，有一塊地特別打眼，它可以說是番禺壓箱底的王炸——萬博CBD西側地塊。
也許有人會好奇，作為番禺的CBD，萬博宅地不是早已飽和了嗎？
追溯到上一次賣地，已經是2023年華潤、保利、招商、華發搶到要搖號的長隆巨無霸地塊。
當時地塊被華潤拿下，總價197億元，住宅可售樓面價約3.5萬元/㎡。
如今建成的長隆萬博悅府，參考均價6萬元/㎡。那么萬博CBD西側地塊，是從哪冒出來的呢？
這塊地的故事，比劇本還精彩。
它的前身，是河村地塊。10年前，這塊地背后藏著一組極為復雜的權屬關系——河村、信基置業、還有一家國企，這三方牽扯上了一團亂麻。
2010年，信基置業租給了百世家居，簽了20年合同，租期本來到2030年才結束。但到了2016年，番禺政府就計劃要把這塊地收儲備用。
于是，交錯的合同、私人與集體的權益、國企真金白銀發放的貸款，三方勢力糾纏得像毛線球一樣解不開。
直到2020年，政府總算下達了收儲備結案，并提前支付了1億元先行補償款，還通過債權平移的方式，把核心矛盾轉移給了國企繼續推進。
糾纏了十年的燙手山芋，終于是捂了條出路。
但樂居君在小紅書看到，直到2025年底還有百世家居商戶控訴在未得到滿意解決方案前，已被土地方趕出來，損失慘重。
也因為收儲備過程中權屬扯皮耗了半天，地塊的控規也被迫折騰了好幾個版本。
早前的規劃是一個二十多萬平方米的體量大盤，硬生生被砍成了現在這個建面約9.2萬㎡、容積率3.5、占地2.6萬㎡的“縮水版”。
地塊在2025年的藍皮書里出現過，甚至2024年土地征收方案上也掛過號，業內消息稱越秀地產曾經來考察過這塊地。
現在，隨著百世家居的正式拆除，圍擋豎起，歷史的紛爭算是正式翻篇了。
所以，今天的萬博CBD西側地塊，實際是當年河村地塊中的百世家居。
換言之，未來它周邊的駕校、停車場及工業地塊，也有可能陸續上架，萬博貨量可期。
萬博CBD西側地塊的核心優勢在于天河城、萬達廣場、四海城、K11都在地塊1.5公里輻射圈內，距離南村萬博站約1公里（數據來源百度地圖），吃喝玩樂不用操心。
更關鍵是，地塊就在信基城隔壁，而信基城對口學校是東風東。如果萬博CBD西側地塊的教育牌能確定下來，將會成為它的核心競爭力之一。
圖源廣州市東風東教育集團番禺小學官方公眾號
地塊劣勢也比較明顯，最硬傷是噪音。地塊北面緊貼著南大干線，東面距離番禺大道也不遠。
想象一下，住在一條外環快速和一條主干道的交叉口旁邊，車子24小時不停飛馳，噪音和粉塵污染是無法避免的。
其次，地塊不在漢溪大道主軸上，嚴格意義上算不上“萬博CBD正核心”，而是和核心區留了一段過渡帶。
它緊挨著順威文創園和卓粵工業園，周邊還夾雜著廠房和物流車輛進進出出，和萬博核心區那種天花板級的城市界面差了幾個檔次。
地塊旁邊割裂的工廠、城中村景觀
不過，錯位也有錯位的好處。
正因為不臨漢溪大道，萬博CBD西側地塊價格肯定要和核心區的新房拉開一截。
剛改能踩上來，改善又不至于太將就，定價空間和客群都比較安全。
從萬博板塊的整體行情，可以窺探到未來這塊地能賣多貴。
根據克而瑞數據（僅統計普通住宅、別墅、公寓），漢溪萬博板塊新房成交均價從2024年初的5.5萬+/㎡水平，到2026年4月約4.45萬/㎡，呈現波動態勢。
2024年1月至2026年5月累計成交7482套，板塊匯總成交均價5萬元/㎡。
5萬均價基本就是這個板塊的“心理錨點”。
值得一提的是，2026年3月板塊商品住房成交382套，金額16.2億元，市場仍有相當熱度。
具體到個盤，根據克而瑞數據（僅統計普通住宅、別墅、公寓），長隆萬博悅府是板塊銷冠，參考均價61580元/㎡；其次是越秀萬博和臻、越秀萬博瑞麓府、耀勝新世界，參考均價4.7-6.1萬元/㎡。
其中憑借東風東+廣雅優勢，長隆萬博悅府在克而瑞好房點評網多維PK榜中，獲得教育資源第一名。
而越秀萬博瑞麓府，則在生態方面表現突出。
耀勝新世界評分較高，在區域內排名第1。
可以看出，萬博板塊6萬級是改善標桿，4-5萬級是首改主力。
未來這塊地的開發商，會繼續卷改善，還是另辟蹊徑搞低總價小戶型？
樂居君盲猜后者。畢竟在萬博CBD卷改善，對手太強了；而做小戶型低總價，反而能精準切入年輕剛改人群。
總結一下這塊壓箱底靚地：萬博核心區近3年首塊宅地、今年板塊唯一宅地、雙地鐵名校加持......稀缺性拉滿。
但市場也變了。從2023年華潤搖號大戰的“四家搶一”，到如今縮量提質的理性時代，房企出手會更謹慎，價格預期也回歸理性。
那么，下一個問題就來了：誰會接過這張門票？
是央企繼續上演搖號大戲，還是黑馬突襲？開拍時間會定在哪一天？樂居君將持續關注。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
