大量的物業(yè)撤場，我們不需要物業(yè)公司了？

撰文｜咸閑

編輯｜咸閑

審核｜燁 Lydia

聲明｜圖片來源網(wǎng)絡(luò)。日晞研究所原創(chuàng)文章，如需轉(zhuǎn)載請留言申請開白。

2020年，碧桂園服務(wù)市值沖破2000億港元，市盈率一度超過42倍。

物業(yè)一直是作為“輕資產(chǎn)、高現(xiàn)金流、抗周期”的完美生意，只要手里攥著足夠多的在管面積，就能躺著收錢。

但在四年后的今天，這個(gè)神話已經(jīng)徹底破碎。

2024年百強(qiáng)物企平均毛利率已從2020年的29.5%跌至18.9%，凈利率更是跌破7%的盈虧警戒線。更值得警惕的信號是，“主動撤場”正在成為了行業(yè)集體行為，雅生活退出548個(gè)項(xiàng)目，碧桂園服務(wù)累計(jì)退出超8000萬平米在管面積。

當(dāng)曾經(jīng)趨之若鶩的“現(xiàn)金奶牛”變成了爭相甩賣的“燙手山芋”，不得不追問，這真的只是一次普通周期波動，還是物業(yè)行業(yè)商業(yè)模式已經(jīng)走到了結(jié)構(gòu)性崩塌的懸崖邊緣？

“偽輕資產(chǎn)”陷阱

過去十年，物業(yè)行業(yè)最核心的商業(yè)邏輯是“規(guī)模即估值”。但這個(gè)邏輯建立在兩個(gè)從未被質(zhì)疑的假設(shè)之上，樓市永遠(yuǎn)上行，開發(fā)商永遠(yuǎn)能輸血。

當(dāng)這兩個(gè)假設(shè)在2024年至2025年同時(shí)崩塌，所謂的“輕資產(chǎn)”就露出了真實(shí)面目。物業(yè)公司在名義上沒有廠房設(shè)備、沒有存貨積壓，卻承接了大量因開發(fā)商遺留問題帶來的隱性負(fù)債，工程質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的維修成本、空置房欠費(fèi)造成的收繳率損失、開發(fā)商強(qiáng)行轉(zhuǎn)移過來的人員工資包袱。

在行業(yè)上行期，這些成本可以被新項(xiàng)目的增量利潤掩蓋，但當(dāng)開發(fā)商自身現(xiàn)金流斷裂、無法再為物企“輸血”時(shí)，這些隱性負(fù)債就變成了顯性虧損。

圖片來源：【中指控股】 2025年12月物業(yè)管理行業(yè)資訊月刊

包干制的制度設(shè)計(jì)更是加劇了這種困境。

在包干制下，物業(yè)費(fèi)歸公司所有，服務(wù)越多、維修越及時(shí)，成本越高、利潤越少；反之，克扣服務(wù)、延緩維修，反而能擠出利潤。這是一個(gè)典型的激勵錯(cuò)配，商業(yè)理性驅(qū)動下的最優(yōu)策略，恰恰是服務(wù)質(zhì)量的最差結(jié)果。當(dāng)行業(yè)毛利率從近30%跌至不足19%，凈利率從15%跌至7%以下，說明這個(gè)商業(yè)模式已經(jīng)到了盈虧平衡的邊緣。

2025年物業(yè)公司主動撤場成為共識，本質(zhì)上是企業(yè)從“規(guī)模導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“利潤導(dǎo)向”的被迫選擇。撤掉一個(gè)收繳率僅20%的項(xiàng)目，即使失去幾百萬平米的管理面積，也能改善整體盈利能力。

這意味著物業(yè)行業(yè)正在經(jīng)歷從“跑馬圈地”到“精耕細(xì)作”的硬著陸，規(guī)模不再是護(hù)城河，單盤現(xiàn)金流管理才是命門。

“死亡螺旋”

某小區(qū)因物業(yè)撤場，僅半年房價(jià)跌去25%。這就證明了物業(yè)服務(wù)已經(jīng)從“軟性體驗(yàn)”變成了“硬性資產(chǎn)定價(jià)因子”。

在二手房市場，品牌物業(yè)曾是溢價(jià)5%到10%的加分項(xiàng)，但現(xiàn)在的趨勢更危險(xiǎn)，物業(yè)撤場正在成為資產(chǎn)折價(jià)的加速器。電梯停擺、垃圾堆積、門禁失效，這些信號會迅速形成“貧民窟化”的心理預(yù)期，導(dǎo)致潛在買家退出、業(yè)主集中拋售，形成踩踏式降價(jià)。

我們來算一筆賬，假設(shè)一個(gè)1000戶的小區(qū)，每戶房產(chǎn)價(jià)值200萬元，年物業(yè)費(fèi)5000元。物業(yè)公司的盈虧平衡點(diǎn)是收繳率達(dá)到60%，低于這個(gè)線就會撤場。

對于單個(gè)業(yè)主而言，繳費(fèi)的成本是5000元，拒繳的收益也是5000元。他的個(gè)人決策對總收繳率的影響微乎其微，1000戶中他一人不交，只降低0.1個(gè)百分點(diǎn)。因此無論別人交不交，自己拒繳都是一個(gè)“理性”的選擇。

但如果700戶都這么想，收繳率降至30%，物業(yè)撤場，每戶房產(chǎn)跌去25%就是50萬元的損失。為了節(jié)省5000元，冒著損失50萬的風(fēng)險(xiǎn)，這就是個(gè)體理性之和等于集體非理性的經(jīng)典案例。

圖片來源：【中指控股】 2025年12月物業(yè)管理行業(yè)資訊月刊

更棘手的問題在于，即使業(yè)主事后后悔、愿意重新引入物業(yè)，市場機(jī)制也難以修復(fù)。新物業(yè)進(jìn)場前的盡調(diào)邏輯很簡單，看收繳率、看設(shè)施完好度、看是否有業(yè)委會。收繳率越低，意味著歷史欠費(fèi)越多、催收成本越高；設(shè)施越差，意味著一次性整改投入越大；沒有業(yè)委會，意味著簽約主體缺失、法律風(fēng)險(xiǎn)高。

這導(dǎo)致一個(gè)殘酷的“逆向選擇”，最需要物業(yè)服務(wù)的小區(qū)，恰恰是最不可能獲得物業(yè)服務(wù)的小區(qū)。

一旦跌入從服務(wù)差到拒繳再到撤場，房價(jià)跌最后到更難請新物業(yè)的螺旋時(shí)，幾乎沒有自行脫困的可能。

物業(yè)服務(wù)已經(jīng)從“居住體驗(yàn)”變成了“資產(chǎn)保全工具”，對于業(yè)主而言，不交物業(yè)費(fèi)省下的幾千元，與房價(jià)跌去25%的幾十萬損失相比，是一場極其不對稱的博弈。

信托制與片區(qū)集約化

但其實(shí)行業(yè)并非沒有出路。2024年至2025年，就出現(xiàn)兩條路徑開始顯現(xiàn)可行性，分別解決“信任”與“成本”兩個(gè)核心矛盾。

第一條路就是信托制。其核心機(jī)制是將物業(yè)費(fèi)從物業(yè)公司的“收入”轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主共有的“信托財(cái)產(chǎn)”，物業(yè)公司作為受托人只按合同約定提取固定比例的酬金，通常為10%到15%，所有收支對全體業(yè)主公開透明。

這徹底解決了包干制下的激勵錯(cuò)配問題，物業(yè)公司的收入不再與服務(wù)投入呈反比，而是與服務(wù)滿意度正相關(guān)，因?yàn)橹挥袠I(yè)主滿意并續(xù)約，物業(yè)公司才能持續(xù)收取酬金。

這套模式的商業(yè)邏輯類似于特斯拉的直營模式，傳統(tǒng)4S店靠維修保養(yǎng)賺錢，車主永遠(yuǎn)覺得被宰，而直營模式價(jià)格透明，賺的是效率和服務(wù)費(fèi)，雙方建立的是信任。

但信托制也有明顯的局限性，它對業(yè)委會的專業(yè)能力要求極高，需要有一群愿意投入時(shí)間監(jiān)督賬目的業(yè)主。

目前能跑通的小區(qū)，大多有較高的公共收益，比如廣告位和停車費(fèi)，作為補(bǔ)貼來支付第三方審計(jì)費(fèi)用。對于收繳率低、公共收益少的老舊小區(qū)，信托制很難單點(diǎn)突破。

圖片來源：【中指控股】 2025年12月物業(yè)管理行業(yè)資訊月刊

第二條路徑是片區(qū)集約化。其核心機(jī)制是將地理相鄰的多個(gè)小區(qū)打包管理，共享保潔、保安、工程等勞動力資源，用規(guī)模效應(yīng)攤薄人工成本。

物業(yè)成本結(jié)構(gòu)中，人工成本占比高達(dá)53%到70%，且具有強(qiáng)剛性，每個(gè)門崗至少需要3人輪班，每個(gè)項(xiàng)目必須配備項(xiàng)目經(jīng)理。

當(dāng)單個(gè)小區(qū)規(guī)模過小，比如只有200戶以下，物業(yè)費(fèi)總收入根本無法覆蓋基礎(chǔ)人力配置。

片區(qū)化管理的核心就是打破“一區(qū)一隊(duì)”的剛性配置，保安從固定門崗變?yōu)檠策壖舆h(yuǎn)程監(jiān)控，保潔從每日全量清掃變?yōu)榉謪^(qū)分頻次調(diào)度，工程維修從駐場變?yōu)槠瑓^(qū)流動。

這類似于滴滴出行的運(yùn)力池邏輯，不是每個(gè)小區(qū)養(yǎng)一支團(tuán)隊(duì)，而是一個(gè)片區(qū)養(yǎng)一支可以靈活調(diào)度的團(tuán)隊(duì)，用空間換時(shí)間、規(guī)模換效率。碧桂園旗下的“悅佰家”品牌專門承接老舊小區(qū)和失管項(xiàng)目，通過數(shù)字化中臺調(diào)度人力，將單平方米的人工成本降低了約22%，從而能夠承接收繳率僅50%到60%的邊緣項(xiàng)目，單算小區(qū)賬是虧損的，但片區(qū)整體賬可以打平。

但這種模式的約束在于數(shù)字化前期投入較大，工單系統(tǒng)、遠(yuǎn)程監(jiān)控、智能巡更都需要足夠的項(xiàng)目體量來分?jǐn)偝杀尽?/strong>

此外，老舊小區(qū)的設(shè)施老化，比如電梯和管網(wǎng)，需要持續(xù)的資本性支出，如果收繳率始終上不去，片區(qū)集約化也只能延緩虧損，無法根本性扭虧。

所以，未來兩到三年物業(yè)行業(yè)將加速分化。頭部小區(qū)收繳率超過85%、有成熟業(yè)委會、設(shè)施狀況良好，可以通過信托制實(shí)現(xiàn)正向循環(huán)，物業(yè)服務(wù)真正成為資產(chǎn)保值的工具。

腰部小區(qū)收繳率在60%到80%之間，業(yè)主組織薄弱，將成為大物企片區(qū)集約化管理的輸出對象，被整合、被托管，失去獨(dú)立性但能維持基本服務(wù)。而尾部小區(qū)收繳率低于60%、設(shè)施老化、沒有業(yè)委會，將陷入無法市場化修復(fù)的境地，要么靠業(yè)主集體承擔(dān)一次性整改成本并建立強(qiáng)組織，要么只能等待政府托底。

物業(yè)行業(yè)過去十年的高估值神話，本質(zhì)上是房地產(chǎn)上行周期的幻覺延伸。當(dāng)潮水退去，行業(yè)必須回歸其商業(yè)本質(zhì)，物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)低毛利、高穩(wěn)定性的基礎(chǔ)設(shè)施型生意，而非高增長的科技故事。

信托制與片區(qū)集約化分別從需求側(cè)信任和供給側(cè)成本兩個(gè)方向提供了解決方案，兩者的結(jié)合，在片區(qū)集約化管理的框架下嵌入信托制的透明賬目機(jī)制，可能是最具可擴(kuò)展性的模式。

但對于已經(jīng)跌入“死亡螺旋”的尾部小區(qū)，市場機(jī)制已經(jīng)失靈，這是一個(gè)無法回避的社會治理問題，而非單純的商業(yè)問題。

物業(yè)行業(yè)的“規(guī)模時(shí)代”已經(jīng)終結(jié)，下一個(gè)時(shí)代的關(guān)鍵詞是“單盤現(xiàn)金流”和“信任成本”，誰能用更低的信任成本讓業(yè)主愿意繳費(fèi)，誰能用更高的運(yùn)營效率讓低成本項(xiàng)目存活，誰就能在這個(gè)毛利率被壓至20%以下、凈利率不足7%的殘酷市場中活下去。

參考資料：

1. 【中指控股】 2025年12月物業(yè)管理行業(yè)資訊月刊

2. 【萬科集團(tuán)】 2025中國物業(yè)行業(yè)碳中和戰(zhàn)略與路徑報(bào)告

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