廣州二手房成交連續破萬套，均價卻跌破2萬元/㎡……

今年以來，廣州二手房市場成交明顯轉好。

普睿數智監測顯示，3、4月份，廣州二手房成交連續兩個月破萬套。其中，4月廣州二手住宅成交11271套，同比增加11%，成交面積104.21萬㎡，同比增加5%，數據雖較3月高峰略有回落，主要是受到清明假期的影響，與去年同期相比市場活躍度依然有所提升。

不僅如此，根據廣州房地產中介協會的數據顯示，自3月第二周以來，廣州二手房周度成交穩穩在2000套以上，已經連續10周保持。進入5月以來，在穗八條利好發酵的作用下，市民賣一買一的熱情高漲，二手房成交量也是再度走高，最近兩周依次錄得2237套和2407套，市場趨勢良好。

不過，二手房價格走勢卻與成交量走勢出現了背離。數據顯示，近一年來，廣州的二手房成交均價呈波動下滑趨勢，成交均價從26166元/㎡（25年1月）的高位降到2026年4月跌破2萬元/㎡線，市場“以價換量”特征明顯。

二手房成交均價持續走低，到底是結構變化所致，亦或是業主降價和結構調整的因素兼而有之？下面我們就從成交數據出發，進行更加深入的結構拆解：

區域分化

外圍成交放量，增城、從化同比增超150%

根據普睿數智監測，4月廣州11區二手住宅網簽套數除增城、花都和白云外，其余區域環比微跌：

• 番禺區成交1511套，占比15%，為全市成交第一大區，區域內成熟大盤林立，通勤市區時間較短，且價格低于市區，有效承接天河、海珠外溢剛需。

• 增城區成交1288套，占比13%，位列第二，同比增幅達150%，作為剛需大本營，增城憑借價格優勢和龐大的供應量，持續吸引首次置業群體。

• 海珠區成交1266套，占比12%，排名第三，工業大道、江南西、新港西為主力成交板塊。

值得注意的是，4月各區成交量同比以漲為主，但增幅兩級分化，呈現“外圍放量，中心承壓”的特征：

• 增城、從化、花都、黃埔等外圍、近郊區域成交量同比增幅超100%，這些區域價格親民，近年泡沫不斷擠出，成交出現放量。

• 中心五區成交量同比增幅有限，海珠、越秀出現小幅回落，隨著新規高實用率項目在中心區陸續入市，部分客戶被分流至新房市場。

戶型解碼

剛需與剛改雙輪驅動，110㎡以下產品是絕對主力

從成交產品結構來看，110㎡以下剛需、剛改戶型占據絕對主導地位，占比約75%。其中70-90㎡的剛需戶型占27%，90-110㎡的剛改產品以25%的占比緊跟其后，110-140㎡的首改產品占比約16%。

這一結構反映出，首次置業的年輕新人、新市民以及“小換大”的家庭，是當前市場最活躍的買家，他們更看重性價比和居住實用性。

板塊排行

增城新塘領先全市，中心區和番禺是成交主力

4月份，廣州二手房成交前三的板塊分別為增城新塘鎮、荔灣老西關和海珠工業大道板塊，成交量均超400套。番禺有4個板塊進入TOP20，分別是洛溪大石、市橋、祈福和石基板塊，成交均價在1.35-1.95萬元/㎡；海珠區成交主要集中在海珠西部，板塊內剛需及置換需求充足；越秀區新房稀缺，老東山、越秀區政府和淘金板塊為主力成交板塊。

各上榜版塊均價同比紛紛下滑，其中中心區老西關、江南西、老東山、越秀區府、機場路板塊均價下滑幅度相對較小，跌幅在15%左右，其它上榜板塊的跌幅都在20%以上，同比跌幅超過30%的有增城區的新塘板塊和朱村街道板塊、南沙區的金洲板塊、黃埔區的科學城板塊。

表：2026年4月二手房板塊成交套數TOP20

項目排行

中心區學區房支撐，外圍次新房成交為主

從各區成交套數前三的項目來看，目前廣州二手樓市的熱門項目普遍以低總價的剛需項目為主。33個熱門項目之中，有10個項目套均成交總價在100萬元以下，而100-200萬元之間的項目數量更是有15個，換言之有76%的熱門項目套均總價在200萬元以下。其余項目之中，套均總價超過400萬元的項目更是僅有2個。

其中，天河區成交前三項目均位于東圃板塊，其中剛需低總價項目棠德花苑吸引新廣置業，荔灣、越秀以學區房成交主導，海珠區熱點二手房樓齡老，套均總價在100-150萬左右，白云富力桃園和嶺南新世界教育配套優，單月成交量居全市前二。黃埔、番禺、南沙、增城等則以成熟大盤、次新二手房成交為主。

附：2026年4月廣州各區二手房成交套數前三項目