保利發(fā)展“截胡”珠江實(shí)業(yè)，6.09億元摘得廣州白鵝潭地塊

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎

廣州土地市場(chǎng)出現(xiàn)“火藥味”十足的一幕。

7月24日，廣州荔灣區(qū)白鵝潭板塊一宗涉宅用地出讓，這宗地塊吸引了2家競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià)，分別是保利發(fā)展和珠江實(shí)業(yè)。最終，經(jīng)過10輪競(jìng)價(jià)，保利發(fā)展以總價(jià)6.09億元競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)2.46萬元/平方米，溢價(jià)率17.32%。

在這宗地塊出讓之前，珠江實(shí)業(yè)已經(jīng)先行一步掛出地塊的建設(shè)工程招標(biāo)公告。外界普遍認(rèn)為，以珠江實(shí)業(yè)在白鵝潭片區(qū)的影響力，這宗地塊也非其莫屬。

最終，保利發(fā)展沒有給珠江實(shí)業(yè)留下機(jī)會(huì)，以高溢價(jià)率摘得這宗地塊。這宗地塊也是保利發(fā)展今年在廣州的第三宗地塊，此前保利發(fā)展已經(jīng)拿下了白云黃邊、花都天貴北路兩宗地塊，全部是“小而美”的地塊。

市場(chǎng)變幻莫測(cè)，龍頭保利發(fā)展，更要追求確定性。

“截胡”對(duì)手

廣州荔灣白鵝潭地塊區(qū)位條件和配套設(shè)施優(yōu)越。

公開資料顯示，這宗地塊臨近聚龍灣太古里、廣佛線和11號(hào)線換乘站沙涌站，總用地面積約1.29萬平方米（其中出讓用地面積約1.16萬平方米），計(jì)容建筑面積合計(jì)約2.47萬平方米，建筑限高80米。

這宗地塊的出讓，戲劇性之處在于珠江實(shí)業(yè)似乎“志在必得”。

今年7月16日，珠江實(shí)業(yè)在廣州公共資源管理交易公共服務(wù)平臺(tái)上掛出了一則招標(biāo)公告，招標(biāo)的項(xiàng)目是荔灣區(qū)坑口浣花路以南地塊建設(shè)工程項(xiàng)目。

根據(jù)招標(biāo)公告，項(xiàng)目規(guī)劃為二類居住用地R2兼容其它交通設(shè)施用地S9，總計(jì)容建筑面積合計(jì)約2.7萬平方米。擬建高層住宅（建筑限高80米，地上26層）、公共配套及地下3層停車場(chǎng)。

珠江實(shí)業(yè)還給出了施工工期，明確施工總工期為732個(gè)日歷天，暫定于2026年8月30日開工建設(shè)，2028年8月30日取得竣工備案，計(jì)劃交付日期為2029年9月30日。

對(duì)照地塊建設(shè)信息不難看出，這宗地塊即為今日被保利發(fā)展摘得的白鵝潭地塊。但在尚未競(jìng)得地塊的情況下便先行招標(biāo)，其對(duì)這宗地塊的渴望也不可忽視。

珠江實(shí)業(yè)的“雄心”，源于去年其在白鵝潭布局的另一項(xiàng)目取得的良好銷售成績(jī)。

2025年12月，廣州荔灣區(qū)玻璃廠地塊被珠江實(shí)業(yè)以13.3億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)約2.52萬元/平方米，地塊容積率3.5。這宗地塊是荔灣區(qū)落地“依法征收，凈地出讓”城中村改造新模式以來首宗成功出讓的地塊。

這個(gè)項(xiàng)目最終被打造為聚龍灣·源舍。根據(jù)項(xiàng)目發(fā)布的銷售簡(jiǎn)報(bào)，聚龍灣·源舍今年4月首次開盤，售出121套，去化超七成。其成交均價(jià)為4.52萬元/平方米，套均價(jià)442.96萬元。

這為珠江實(shí)業(yè)在白鵝潭的布局開了個(gè)好頭。

對(duì)比玻璃廠地塊，這次出讓的白鵝潭地塊各方面條件更加優(yōu)越。首先是出讓價(jià)格，其起拍總價(jià)僅約5.19億元，起拍樓面價(jià)約2.1萬元/平方米，無論是總價(jià)還是樓面單價(jià)，均低于玻璃廠地塊。

此外，這宗地塊的容積率以及限高顯然也更適合打造低密度的“好房子”，最終成交的樓面價(jià)還比玻璃廠地塊更低，利潤(rùn)空間充足。

中指研究院廣州分院分析師楊永俊分析認(rèn)為，這宗地塊形狀相對(duì)不規(guī)整，周邊被老舊小區(qū)包圍，目前出入道路較窄，預(yù)計(jì)給開發(fā)企業(yè)后續(xù)的樓棟排布、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等帶來一定的挑戰(zhàn)。但部分朝向可望珠江，高樓層景觀資源相對(duì)更好。由于地塊體量不大，房企資金壓力可控，且周邊置換需求旺盛，預(yù)計(jì)項(xiàng)目流速相對(duì)較快。

保利加速

白鵝潭地塊，是保利發(fā)展今年在廣州摘得的第三宗地塊。

今年以來，保利發(fā)展沒有離開過廣州的土地市場(chǎng)，但收成寥寥。今年2月，在馬場(chǎng)路地塊那場(chǎng)“激烈”的土地出讓之中，保利發(fā)展步步緊逼越秀地產(chǎn)，雖然最終未能挑落廣州本土龍頭企業(yè)，但保利發(fā)展對(duì)廣州市場(chǎng)的重視程度可見一斑。

今年6月，保利發(fā)展終于進(jìn)入了收獲的季節(jié)。

6月15日，廣州白云區(qū)黃邊北路北側(cè)地塊限時(shí)競(jìng)拍，保利發(fā)展與越秀地產(chǎn)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)同臺(tái)競(jìng)拍，經(jīng)過27輪競(jìng)價(jià)后，保利發(fā)展以總價(jià)13.49億元競(jìng)得，扣除配建后，折合樓面價(jià)約3萬元/平方米，溢價(jià)率23.87%。

這是2026年以來保利發(fā)展在廣州第三次參與土地競(jìng)拍，也是其終于拿下的首宗地塊。

6月22日，保利發(fā)展再度以總價(jià)6.75億元競(jìng)得廣州花都區(qū)宅地，成交樓面價(jià)7560元/平方米。

這同樣是一宗規(guī)模很小的地塊。根據(jù)出讓公告，這宗地塊出讓面積3.57萬平方米，規(guī)劃建筑面積8.92萬平方米，容積率2.5。

截至目前，保利發(fā)展在廣州大本營(yíng)摘得的這三宗地塊，總價(jià)僅26.33億元。對(duì)于銷售體量排行前列的房企來說，這一投資規(guī)模并不算龐大。

雖然在廣州大本營(yíng)投資比例較少，但今年上半年保利發(fā)展并未放慢腳步。可供對(duì)比的是，今年上半年，百?gòu)?qiáng)房企普遍土地投資速度有所放緩。中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年，100家房企拿地總額3360.0億元，同比下降33.7%，降幅較上月收窄6.8個(gè)百分點(diǎn)。

在此期間，保利發(fā)展依然積極進(jìn)取。今年前6個(gè)月，保利發(fā)展的權(quán)益拿地金額是377億元，位列房企第一。在廣州之外，保利發(fā)展在上海、深圳等地也在爭(zhēng)取合適的投資機(jī)會(huì)。

今年6月，保利發(fā)展以105.1億元的總價(jià)成功競(jìng)得深圳寶安區(qū)一宗地塊，折合樓面地價(jià)約8.79萬元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)99.05%。這宗地塊也是深圳土拍歷史上第十宗總價(jià)破百億的宅地。

深圳是保利發(fā)展此前鮮少涉獵的城市。拿下這宗百億地塊，意味著保利發(fā)展投資策略開始擴(kuò)圈，在不熟悉的城市也愿意投入重金，換取未來的發(fā)展空間。

審慎挑選、積極拿地，龍頭房企保利發(fā)展正在為未來的業(yè)績(jī)筑起“護(hù)城河”。“巨無霸”地塊和“小而美”地塊互相配合，保利發(fā)展有望走出業(yè)績(jī)低谷，逐漸平滑利潤(rùn)曲線。