萬科和綠城，雙雙墜落中？

地產格局極致反轉，有人哭，有人哭著笑！

各位主子好，每周一叨，理性開炮，我是叨主周一叨。

今天，中指院發布了2026年1-5月房企銷售TOP10排名，榜單中名字都很熟，但看完這份榜單，只有一個感受：

惶恐。

不是那種“房價又跌了”的惶恐，而是另一種——你熟悉的那個世界，正在消失。五年前，這份名單上還有恒大、碧桂園、融創、新城、旭輝…

現在呢？十強里九個國央企，只剩民企濱江，還在默默雄起。

是的，民企不是在競爭中被淘汰的，是被時代：

給埋了。

而更讓人惶恐的是，名單里還有兩個名字——萬科，第10；綠城，第5。

五年前，前者是銷售額7041億的行業第一，后者是產品力連續7年的行業第一。兩個民企一哥，曾是兩座不可逾越的高山。

五年后，一個兩年虧了1380億，從第一跌到第十；一個1500億營收利潤只剩0.71億，從第二跌到第五。一個被深鐵加持，一個被中交硬控，不同的下行之路，相同的模式轉換。

先說萬科。

2020年，萬科銷售額7041億，行業第一；歸母凈利潤415億，妥妥的優等生。經營性凈現金流連續12年為正，那是何等的意氣風發。

2025年呢？虧損886億——A股史上最大單年虧損。加上2024年虧的495億，兩年合計虧掉1380億。

1380億什么概念？萬科從上市到2019年，二十多年攢下的利潤總和，兩年虧光還：

倒貼。

再看今年前個5月，銷售額僅僅276億，同比去年暴跌51.5%。要知道，三年前，萬科一個月的戰績，就能賣這么多。

為什么會這樣？

一句話捅破：萬科表面是開發商，骨子里在玩資金游戲。

就像一個人表面是開飯店的，實際上在后廚開了個賭場——飯店不賺錢沒關系，賭場的流水才是真生意。行業好的時候，賭場日進斗金；行業差的時候，賭客全跑了，賭債還一分不能少。

萬科有個致命的東西叫“其他應收款”——2021年末峰值2660億，2025年末仍有1754億。這是什么？是萬科大量參股合作項目投出去的錢。行業好的時候，這些錢是杠桿，是規模，是郁亮嘴里的“合伙人機制”；行業下行的時候，這些錢就成了剛性資產——項目賣不動，合作方還不上，壞賬就來了。

2025年，萬科單年計提其他應收款壞賬337億。前五大欠款方中，四家是“無股權關聯公司”，計提壞賬比例高達96.3%。也就是說，借出去的錢，幾乎全打了：

水漂。

再看兩個數：現金短債比0.38——賬上現金615億，一年內到期債務1606億，缺口近千億；開發業務毛利率8.1%——每賣100塊房子，毛利只有8塊1。

切記！這不是虧損，這是：

血損。

德勤的審計意見寫得明明白白：“存在可能導致對萬科持續經營能力產生重大疑慮的重大不確定性。”翻譯成人話就是：這公司還能不能活下去，我們不敢打包票。

所以，萬科2026年的目標，已經不是“賺錢”了，是“控虧、減虧”。從“行業第一”到“少虧當贏”。

再說綠城。

如果說萬科是優等生把自己玩死了，那綠城就是被人從內部掏空的。

綠城的招牌是什么？產品力。連續7年行業第一，品牌價值1176億，連續22年百強Top10。在房地產行業，綠城就是品質的代名詞，是“小而美”的：

活化石。

但2025年，綠城營收1549億，歸母凈利潤多少？0.71億。還不如董宇輝的一場直播來錢快。

1500多億的營收，利潤只剩零頭。同比暴跌95.6%。更狠的是，穿透下去看，這0.71億里大部分還是子公司“綠城管理”輸血過來的，綠城中國本體幾乎是0利潤。

毛利率呢？從2019年的24.7%腰斬到2025年的11.9%。上市以來，首次不分紅。

是誰把綠城搞成這樣的？是那個狠人：

張亞東。

宋衛平時代的綠城，是精工品質，是慢開發，是“小而美”。宋衛平說過一句話：“房子是給人住的，不是給數據看的。”但張亞東上臺后，一腳把這句話踹了，推行“5912”高周轉模式——5個月開工、9個月開盤、12個月資金回正。還喊出了“2025年沖擊5000億”的口號。

從2018億到3509億，三年銷售額翻了近一倍，排名從17沖到7。表面看是高歌猛進，實際上呢？逆勢擴張，拿地金額連續多年位居行業前五，2024年還憑蘇州、杭州、上海等地的土拍豪舉，由此，得了個的稱號：

地王收割機。

高價地，在行業上行期是資產，在下行期就是難產。

2024年計提減值50.64億，2025年再計提49.36億，兩年合計近100億。到現在還在為張亞東時代的瘋狂買單。

宋衛平造的是房子，張亞東造的是殼子。一個用心，一個賊用心。

兩條路，同一個終點：染紅。

萬科被深鐵接管。郁亮、祝九勝集體辭職，后續多人被調查。深鐵系10余人全面進駐核心崗位，取消區域公司，改為兩級架構。累計輸血335億，結果呢？深鐵自己2024年因萬科巨虧334億——過去5年辛辛苦苦賺的273億，一年賠光還倒貼。中國地產里唯一的盈利優等生，一年回到解放前。就這，還不敢松手：

松手就是死。

綠城被中交收編。2014年60億港元入主，到2025年張亞東辭任，純中交系劉成云接任董事會主席。跟隨綠城近30年的行政總裁郭佳峰辭任，“中交系”耿忠強接任。更荒誕的是——新總裁上任第一天，天鴻地產的實名舉報信就來了。16GB證據，據舉報信指控，綠城高管通過體外空殼公司“系統性掏空上市公司”，挪用資金超1000億，截留利潤超100億。新總裁耿忠強的名字，就出現在：

舉報信里。

是的，你沒看錯——染紅之后，萬科還在ICU，綠城新總裁上任就被舉報。

染紅續了命，但病沒治好。

甚至，連治病的醫生自己都病了——深鐵5年利潤一年賠光，這哪是輸血，這是把健康人拖進了手術室。

萬科的死法，是類金融模式反噬——表面是開發商，骨子里在玩資金游戲，行業下行時“其他應收款”成了絞索。綠城的死法，是基因背叛——宋衛平的“小而美”被張亞東的“5912高周轉”徹底覆蓋，高價地成了毒藥。

殊途同歸：創始人和職業經理人全部出局，民企基因被替換，控制權旁落。

當行業信用從“品牌信用”切換到“國有信用”，民企的退場已成定局。

央企拿地金額占比超80%，民企僅8.5%。TOP10里純民企只剩濱江一家，還窩在杭州出不來。

萬科和綠城，一個是最市場化的房企，一個是品質最高的房企。它們曾經是民企的燈塔，是“市場能做好房地產”的最好證明。

現在呢？燈塔滅了。

我是一叨，下次再聊。

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