把「預(yù)制房」賣(mài)到海外的深圳人

海外博主4.9萬(wàn)美元網(wǎng)購(gòu)的中國(guó)豪宅

在YouTube等海外社交媒體上，“我從中國(guó)網(wǎng)購(gòu)了一套房子”早已是熱門(mén)話(huà)題，“兩萬(wàn)美元網(wǎng)購(gòu)中國(guó)折疊房”、“4.9萬(wàn)美元從TikTok直接買(mǎi)了個(gè)中國(guó)豪宅”等視頻層出不窮。這些交易在亞馬遜、阿里巴巴國(guó)際站、 TikTok、Temu等跨境平臺(tái)上屢見(jiàn)不鮮。

今年三月，一個(gè)40英尺的貨柜在鹽田港碼頭被裝上海運(yùn)貨船。貨柜內(nèi)裝的，是一名波斯尼亞客戶(hù)在中國(guó)訂購(gòu)的別墅，更準(zhǔn)確地說(shuō)，是組成別墅的所有半成品——輕鋼龍骨屋頂、墻板、地板……

這些半成品漂洋過(guò)海，一個(gè)多月后落地波斯尼亞。工人像搭積木一樣將這些半成品一一組合，經(jīng)歷40天左右的施工期，一座外觀(guān)雅致、冬暖夏涼、抗風(fēng)抗震，可使用百年的永久性住宅就落成了。

在工廠(chǎng)生產(chǎn)建筑的預(yù)制構(gòu)件（可以理解為房子的半成品），工人在施工現(xiàn)場(chǎng)將它們一一拼裝好，房子就這樣建了起來(lái)。這種“搭積木一樣造房子”的建筑形式，在業(yè)內(nèi)被稱(chēng)為“裝配式建筑”，也叫“預(yù)制建筑”或“工業(yè)化建筑”。

這個(gè)波斯尼亞家庭，需要為這棟別墅付多少錢(qián)呢？根據(jù)這套別墅的生產(chǎn)商—— 深圳睿婕房屋科技的報(bào)價(jià)， 一棟建筑面積240㎡的輕鋼結(jié)構(gòu)裝配式住宅，洗手間、廚房等內(nèi)部裝修一應(yīng)俱全，出廠(chǎng)價(jià)格是50萬(wàn)人民幣左右。

在深圳，把“預(yù)制房”賣(mài)到海外的企業(yè)不在少數(shù)，比如2025年年底，沙特的產(chǎn)業(yè)配套社區(qū)項(xiàng)目，引進(jìn)了 深圳雅鑫建筑的裝配式房屋技術(shù)。2026年1月， 深圳特區(qū)建工旗下科工集團(tuán)簽約澳大利亞昆士蘭州的鋼結(jié)構(gòu)裝配式住宅項(xiàng)目。

深圳特區(qū)報(bào)在今年6月初分享了這樣一個(gè)案例：落成于巴新海灣省基科里地區(qū)的地標(biāo)酒店，就是由總部位于深圳的中建科工“寄出”的84個(gè)“快遞箱”組建而成，這座酒店總建筑面積3275平方米，包含52套客房及接待處、健身房、會(huì)議室、餐廳等配套設(shè)施，并配備光伏發(fā)電系統(tǒng)。

“我從中國(guó)網(wǎng)購(gòu)了一套房”

2025年，中國(guó)預(yù)制建筑出口額為43.39億美元，前五個(gè)月，中國(guó)出口的預(yù)制房占全球市場(chǎng)的12.3%，位居全球首位。這其中包括預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)體系、鋼結(jié)構(gòu)體系等永久性建筑，以及 YouTube高頻出現(xiàn)的折疊房 等臨時(shí)房屋和半永久建筑。

中國(guó)預(yù)制房屋出口的目的地，也從早期的東南亞、非洲，擴(kuò)展到歐美、澳洲等市場(chǎng)。根據(jù) 海關(guān)總署公布的數(shù)據(jù)，過(guò)去三年來(lái)，中國(guó)香港、美國(guó)、馬來(lái)西亞、 印度尼西亞、 澳大利亞、 俄羅斯等國(guó)家和地區(qū)，在中國(guó)預(yù)制建筑出口市場(chǎng)中占據(jù)較高比例。

以澳大利亞為例，近幾年移民大量涌入，導(dǎo)致當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)供需失衡， 住房緊缺、 租金上漲成為困擾當(dāng)?shù)氐囊淮髥?wèn)題 。

睿婕在澳洲的裝配式輕鋼住宅項(xiàng)目（何友良供圖）

澳大利亞統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，過(guò)去6年， 澳大利亞住宅建筑成本漲幅超過(guò)30% ，單單2025年3月至2026年3月，建筑施工價(jià)格上漲4.2%。

澳大利亞政府在2024年公布，將在五年內(nèi)建設(shè)120萬(wàn)套住房。不過(guò)， 受建筑成本上漲、勞動(dòng)力短缺，以及融資條件收緊等多重因素影響，澳洲多個(gè)城市的住房施工進(jìn)展明顯放緩。

根據(jù)新華社報(bào)道，在悉尼等城市，采用傳統(tǒng)方式建造高層住宅，每平方米的成本區(qū)間大約為3.29萬(wàn)到3.7萬(wàn)人民幣。在一部分項(xiàng)目中，預(yù)制建筑可以降低20%的綜合成本，而且工期更短。

闊森特在美國(guó)的住宅項(xiàng)目（楊全鋼供圖）

施工成本高、工期長(zhǎng)、建筑勞動(dòng)力不足，使得海外發(fā)達(dá)地區(qū)更青睞預(yù)制建筑。

楊全鋼在深圳從事木結(jié)構(gòu)建筑出口業(yè)務(wù)，他是 裝配式建筑企業(yè) 闊森特的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。闊森特2007年開(kāi)始發(fā)展出口業(yè)務(wù)，主要生產(chǎn)SIPs結(jié)構(gòu)和LGS輕鋼結(jié)構(gòu)的預(yù)制建筑，目前已銷(xiāo)往北美、澳洲、西歐，以及日本、韓國(guó)等50多個(gè)國(guó)家地區(qū)， 去年的出口業(yè)務(wù)量接近9000萬(wàn) 。

SIPs技術(shù)廣泛適用于木結(jié)構(gòu)永久建筑。 SIPs，即結(jié)構(gòu)保溫板，是一種“三明治”式的復(fù)合建筑材料，中間是保溫芯材，兩面用定向結(jié)構(gòu)刨花板壓成一個(gè)整體，面板與芯材共同承受荷載，SIPs同時(shí)具備結(jié)構(gòu)支撐和保溫隔熱兩種功能，“SIPs可以抵御零下二三十度嚴(yán)寒，后期施工都不需要再填充保溫棉”。

闊森特的生產(chǎn)線(xiàn) （楊全鋼供圖）

楊全鋼介紹，在北美，多數(shù)永久性住宅采用木結(jié)構(gòu)，當(dāng)?shù)貙?duì) SIPs 接受度極高。即便當(dāng)?shù)匾灿醒b配式企業(yè)，但中國(guó)出口的產(chǎn)品依然具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)。此外， 木結(jié)構(gòu)住宅 在歐洲、澳洲也是主流。

“在北美，由于建造周期只有傳統(tǒng)方式的三分之一，SIP預(yù)制房屋越來(lái)越受地產(chǎn)商歡迎。” 楊全鋼透露，以100平米戶(hù)型為例，工廠(chǎng)生產(chǎn)需三四十天左右，加急情況下10天就可出廠(chǎng)，半成品運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)后，熟練團(tuán)隊(duì)用吊車(chē)配合，兩三天就能完成框架搭建。如果不算各種等待時(shí)間，大概半個(gè)月就能裝好入住。

闊森特在美國(guó)的項(xiàng)目（楊全鋼供圖）

相較于其他裝配式建筑，SIPs結(jié)構(gòu)建筑的安裝更接近搭積木，“框架搭建好以后，就是把一塊塊保溫板拼在一起”，后期安裝更加簡(jiǎn)單，施工速度也是最快。

按楊全鋼分享的造價(jià)， SIPs結(jié)構(gòu)住宅，出廠(chǎng)價(jià)格大約為每平方米4000元上下，即便算上運(yùn)費(fèi)和關(guān)稅，單套總造價(jià)仍然比當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)建造方式節(jié)省30%左右，“如果訂單數(shù)量大，還能節(jié)省更多”，此外，門(mén)窗、衛(wèi)浴等建材從中國(guó)供貨，也比當(dāng)?shù)夭少?gòu)更便宜。在當(dāng)?shù)兀b配式住宅的市場(chǎng)價(jià)，也比傳統(tǒng)住宅低一些。

楊全鋼透露， 闊森特的美國(guó)客戶(hù)中，很大一部分是小型地產(chǎn)商和工程承包商。采用裝配式建筑，不僅可以為業(yè)主節(jié)約購(gòu)買(mǎi)成本，更能加快工程商的資金周轉(zhuǎn)。

睿婕在東南亞的輕鋼結(jié)構(gòu)別墅群項(xiàng)目（ 何友良供圖 ）

東南亞是睿婕的主要市場(chǎng)， 睿婕在 當(dāng)?shù)厥鄢龀^(guò)2000套別墅，主要客戶(hù)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。根據(jù)睿婕總經(jīng)理何友良過(guò)去幾年的觀(guān)察，東南亞這些發(fā)展中地區(qū)，正處于城市化進(jìn)程中，“ 很多建設(shè)剛剛提上日程”，這正是出海企業(yè)的機(jī)會(huì)所在。

輕鋼別墅在東南亞落地的整體成本，與在當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)施工的投入相差不大。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商看重的，是中國(guó)裝配式建筑的速度和質(zhì)量。

開(kāi)發(fā)商需要快速回籠資金。 在當(dāng)?shù)夭捎脗鹘y(tǒng)方式施工，需要一年到兩年時(shí)間才能完工。 東南亞建筑工業(yè)生產(chǎn)鏈不發(fā)達(dá)，建筑原材料大多依賴(lài)進(jìn)口，當(dāng)?shù)匾踩狈Τ墒斓?施工企業(yè) 和工人。如果采用中國(guó)出口的裝配式輕鋼結(jié)構(gòu)建筑，從工廠(chǎng)生產(chǎn)到當(dāng)?shù)芈涑桑て谠?個(gè)月到3個(gè)月。

睿婕的生產(chǎn)線(xiàn)（ 何友良供圖 ）

“在國(guó)內(nèi)，裝配式輕鋼住宅的生產(chǎn)，從原材料、圖紙、結(jié)構(gòu)計(jì)算、生產(chǎn)，國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈和技術(shù)非常成熟。設(shè)計(jì)、加工、安裝都有一套完善的標(biāo)準(zhǔn)體系，每一根鋼材都有編號(hào)，墻體切割、螺絲孔位、水電孔位的預(yù)留，全部都是標(biāo)準(zhǔn)化的。”何友良說(shuō)。

何友良透露，在東南亞市場(chǎng)，這類(lèi)輕鋼別墅的市場(chǎng)定位是高端住宅。

輕鋼別墅中采用的高強(qiáng)度熱鍍鋁鋅鋼，耐腐蝕 能力遠(yuǎn)超普通鋼材，由于鋁含量高，這類(lèi)鋼材的熱反射率很高，能形成天然的保溫罩。房屋落地后，使用壽命能達(dá)到70年甚至100年以上，可以抵御高強(qiáng)度臺(tái)風(fēng)和地震。輕鋼龍骨極佳的耐腐蝕性，使得房屋在后期維護(hù)上成本更低。

為什么出海

睿婕的海外業(yè)務(wù)開(kāi)始于疫情期間。當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)受阻，何友良決定試試海外市場(chǎng)。睿婕建立了自己的獨(dú)立站，通過(guò)線(xiàn)上推廣海外業(yè)務(wù)，很快何友良就發(fā)現(xiàn)，海外市場(chǎng)的反響不錯(cuò)，睿婕的業(yè)務(wù)也逐漸轉(zhuǎn)向出口。

“海外住宅，本來(lái)就是以木結(jié)構(gòu)居多，這種建筑形式也接近于裝配式。從木結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化到輕鋼結(jié)構(gòu)，房屋升級(jí)了很多，質(zhì)量更好，外國(guó)人很容易接受這種。”何友良說(shuō)。

睿婕在柬埔寨的裝配式輕鋼別墅群項(xiàng)目（何友良供圖）

過(guò)去幾年， 睿婕 在全世界售出5000多套輕鋼建筑，包括住宅、酒店等， 也承接過(guò)國(guó)企的海外項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的海外 客戶(hù)以企業(yè)為主，個(gè)人客戶(hù)只占三成。客戶(hù)大都來(lái)自線(xiàn)上，也有少部分訂單來(lái)自外貿(mào)公司。

何友良透露，通過(guò)項(xiàng)目積累， 睿婕在東南亞已擁有較高的品牌知名度 。除了東南亞市場(chǎng)，輕鋼結(jié)構(gòu)別墅已陸續(xù)售往北美、歐洲、澳洲、中亞和非洲等多個(gè)地區(qū)。

出海之前，何友良在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)頻頻碰壁，“走了很多彎路”。

2017年，在深圳經(jīng)營(yíng)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)的何友良決定向?qū)嶓w轉(zhuǎn)型，輕鋼結(jié)構(gòu)裝配式建筑，是他的轉(zhuǎn)型方向。

睿婕在國(guó)內(nèi)的輕鋼項(xiàng)目 （何友良供圖）

一開(kāi)始 何友良 的推廣方向是國(guó)內(nèi)，但并不順利，國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)對(duì)裝配式建筑的接受度不高，除了居住習(xí)慣的因素，國(guó)內(nèi)裝配式建筑的成本要高于傳統(tǒng)建筑。此外，輕鋼結(jié)構(gòu)建筑的一大優(yōu)勢(shì)是保溫，這使得它在北方更吃香，“一些北方的輕鋼預(yù)制建筑私營(yíng)企業(yè)，一年在國(guó)內(nèi)能售出四五十套別墅，但是南方市場(chǎng)就不行”。

在MIC預(yù)制建筑(預(yù)制混凝土建筑)領(lǐng)域，內(nèi)地市場(chǎng)的普及同樣有限。在內(nèi)地，MIC的總體建筑成本比傳統(tǒng)建筑高30%至40%，內(nèi)地不少M(fèi)IC企業(yè)把目光放在港澳地區(qū)，該技術(shù)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)接受度高，利潤(rùn)空間也更高。

在內(nèi)地，混凝土建筑的預(yù)制部分，大多在墻板、樓板、陽(yáng)臺(tái)等構(gòu)件上，主體承重仍使用傳統(tǒng)的現(xiàn)澆筑施工技術(shù)，“預(yù)制”的成熟度遠(yuǎn)不及 MIC。

睿婕的生產(chǎn)基地集中在江西萍鄉(xiāng)，在過(guò)去幾年的競(jìng)爭(zhēng)中，江西的民營(yíng)輕鋼結(jié)構(gòu)預(yù)制建筑企業(yè)，如今只留存下兩家，“這是一個(gè)低成交率的行業(yè)，如果市場(chǎng)方向沒(méi)有找對(duì)，就很難有成交量，也就很難活下去”。

木結(jié)構(gòu)裝配式建筑的境遇相似，楊全鋼透露，闊森特的SIPs業(yè)務(wù)一般來(lái)自文旅市場(chǎng)，“旅游區(qū)的木屋、古建筑復(fù)原，這些場(chǎng)景才會(huì)用到木結(jié)構(gòu)”。

SIPs的造價(jià)，相比混凝土建筑更加缺乏優(yōu)勢(shì)，“在國(guó)內(nèi)，SIPs的出廠(chǎng)價(jià)每平方米至少要3000元，很多農(nóng)村自建房，使用磚混結(jié)構(gòu)的造價(jià)，一平方米可能就1500元到2000元”，楊全鋼說(shuō)。

楊全鋼所在的闊森特，正在擴(kuò)大輕鋼結(jié)構(gòu)的產(chǎn)線(xiàn)，目前該公司引進(jìn)了來(lái)自新西蘭的全自動(dòng)數(shù)控薄壁輕鋼輥軋成型設(shè)備，“是目前世界上最領(lǐng)先的輕鋼結(jié)構(gòu)生產(chǎn)技術(shù)， 你導(dǎo)入圖紙，它就能自動(dòng)把鋼材切割成不同尺寸的龍骨，所有的孔位也都一并打好了”。

楊全鋼 透露，這是公司基于對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判，“雖然木結(jié)構(gòu)在歐美是主流，但輕鋼結(jié)構(gòu)的接受度這些年在不斷上升，它會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)”。

而在國(guó)內(nèi)，政府也在大力推廣裝配式建筑，“浙江、重慶地區(qū)還出臺(tái)了鼓勵(lì)政策，重慶對(duì)裝配式建筑的補(bǔ)貼每平方米高達(dá)500元”。 在楊全鋼看來(lái)，裝配式建筑在將來(lái)會(huì)被國(guó)內(nèi)客戶(hù)廣泛接受，只是需要一個(gè)適應(yīng)的過(guò)程。“裝配式建筑更環(huán)保，產(chǎn)生的建筑垃圾很少，像輕鋼結(jié)構(gòu)，從這個(gè)地方拆除，理論上還能在另一個(gè)地方搭建起來(lái)，非常環(huán)保”，闊森特的計(jì)劃是，未來(lái)在農(nóng)村自建房市場(chǎng)，推廣輕鋼結(jié)構(gòu)裝配式住宅。

成本與風(fēng)險(xiǎn)

服務(wù)全球市場(chǎng)，要比服務(wù)單一區(qū)域復(fù)雜得多。“要考慮當(dāng)?shù)氐臍鉁亍穸取⒌刭|(zhì)條件、高發(fā)自然災(zāi)害。像東南亞高溫多雨，我們研發(fā)了針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的防腐防潮工藝和通風(fēng)散熱結(jié)構(gòu)，波斯尼亞冬季寒冷，客戶(hù)對(duì)保溫隔熱的要求高，這個(gè)住宅就用了更高密度的保溫材料，又在墻體結(jié)構(gòu)上增加了隔汽層設(shè)計(jì)”。何友良介紹。

國(guó)內(nèi)制造業(yè)的支撐，讓裝配式建筑的出海具備了天然的競(jìng)爭(zhēng)力。

何友良介紹，在鋼結(jié)構(gòu)預(yù)制建筑這條產(chǎn)業(yè)鏈上，睿婕更接近于定制商的角色，最重要的建材輕鋼龍骨，國(guó)內(nèi)的大型鋼廠(chǎng)能提供品類(lèi)豐富的貨源，“我們從上游采購(gòu)輕鋼龍骨等建材，這些建材的歐標(biāo)、澳標(biāo)、美標(biāo)認(rèn)證，上游企業(yè)都做好了，龍骨有龍骨的認(rèn)證，水電有水電的認(rèn)證，我們負(fù)責(zé)的是定制化設(shè)計(jì)和生產(chǎn)，房屋主體結(jié)構(gòu)是核心，根據(jù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、拆圖，做成標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)制件”。

睿婕出口到東南亞的住宅，大都附帶了內(nèi)部裝修，包括馬桶、櫥柜、衣柜等建材，“客戶(hù)在東南亞當(dāng)?shù)夭少?gòu)的這些產(chǎn)品，價(jià)格要貴兩倍以上。”

這些半成品房屋出廠(chǎng)以后， 海運(yùn)成本、關(guān)稅、當(dāng)?shù)厥┕ひ彩且还P大支出。

考慮到海運(yùn)成本和當(dāng)?shù)厝斯こ杀荆ｆ汲隹诘讲煌貐^(qū)的半成品，預(yù)制率各有差異。

為控制海運(yùn)成本，睿婕出口東南亞的預(yù)制率較低，“40英尺的貨柜，散件材料可以裝230平方米。模塊化材料只能裝110平方米”。東南亞當(dāng)?shù)氐娜斯こ杀緲O低，“一人一天5到10美元”，在當(dāng)?shù)赝瓿筛嗟慕M裝，可以節(jié)省更多的勞務(wù)支出。

相比較而言， 睿婕 出口到發(fā)達(dá)國(guó)家的半成品，預(yù)制率更高，“在工廠(chǎng)最大限度地完成組裝，這可以節(jié)約在當(dāng)?shù)氐娜斯ぁ薄?/p>

何友良介紹，發(fā)達(dá)國(guó)家的客戶(hù)，一般會(huì)要求中國(guó)工人到現(xiàn)場(chǎng)安裝，中國(guó)工人的日薪為800元到1000元，除此之外，客戶(hù)要承擔(dān)簽證辦理、機(jī)票食宿這些額外費(fèi)用，但整體成本算下來(lái)，仍比雇傭當(dāng)?shù)厝斯澦恪?/p>

在勞務(wù)成本更低的地區(qū)，裝配式企業(yè)更依賴(lài)當(dāng)?shù)毓と恕?/p>

去年年底，楊全鋼 在中東完成了一個(gè)旅游度假區(qū)的裝配式SIPs住宅落地項(xiàng)目。中東晝夜溫差極大，SIPs具備良好的保溫性和視覺(jué)效果，近年來(lái)常用于追求環(huán)保和舒適性的高端度假區(qū)。

中東項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)（楊全鋼供圖）

在這個(gè)項(xiàng)目中，楊全鋼帶著兩名安裝師傅在現(xiàn)場(chǎng)，指導(dǎo)當(dāng)?shù)毓と送瓿闪苏麄€(gè)項(xiàng)目的后期施工和安裝。

“安裝一套房就相當(dāng)于組裝一個(gè)大型樂(lè)高玩具，我們提供圖紙和視頻培訓(xùn)，即便沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，安裝工只要具備一定經(jīng)驗(yàn)，都能根據(jù)圖紙完成安裝。”

國(guó)際貿(mào)易的復(fù)雜性，也導(dǎo)致海運(yùn)、關(guān)稅等成本高度動(dòng)蕩。YouTube上不少博主網(wǎng)購(gòu)的房子，運(yùn)費(fèi)和稅費(fèi)甚至超過(guò)房?jī)r(jià)本身。楊全鋼 算了一筆賬，他運(yùn)往中東的裝配式住宅， 一個(gè)貨柜大概只能裝一套房的半成品，一套房的海運(yùn)成本大約1萬(wàn)元，拖車(chē)、報(bào)關(guān)等費(fèi)用約5000元，還不含客戶(hù)提貨的費(fèi)用。美伊的緊張局勢(shì)，更是將中東市場(chǎng)的海運(yùn)價(jià)格推至高點(diǎn)，上海航運(yùn)交易所今年4月份的數(shù)據(jù)顯示，上海港出口至波斯灣的市場(chǎng)價(jià)相較戰(zhàn)前上漲了3倍。

更大的不確定性在于地區(qū)沖突，在過(guò)去的幾個(gè)月里，美伊沖突讓楊全鋼和何友良的中東業(yè)務(wù)陷入停滯狀態(tài)。

楊全鋼跟進(jìn)的這筆中東訂單，總訂貨量為300套，在2025年年底第一批房屋交付后，第二批訂單在客戶(hù)付款前，美伊沖突爆發(fā)，客戶(hù)要求暫停，“幸好暫停了，否則我們采購(gòu)原料做成成品，估計(jì)要在倉(cāng)庫(kù)擱置半年”。

何友良在波黑和迪拜的業(yè)務(wù)，也因這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)受阻，已發(fā)出的訂單中，海運(yùn)運(yùn)費(fèi)暴漲，大大增加了購(gòu)買(mǎi)方的成本。

文丨黃小邪

本文由深圳微時(shí)光原創(chuàng)發(fā)布

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