樹木嶺的“貴族盤” ！招商序二期測評！

樹木嶺板塊的招商序一期，賣的不錯，去年9月份開盤，約900套房子，9個月就已經基本清盤，平均每個月賣100套房子。

主要原因是項目所處地段較為成熟，地鐵+雙學位+商業配套齊全，新規4.0產品給力，負公攤戶型給力，央企背書，周邊幾乎沒有能打的競品，沒得挑。

招商序不論從產品力還是配套方面，都強于金茂智慧科學城、旭輝雨花郡、國欣向榮府等次新房，但是價格也高出一大截，顯得性價比沒有那么高。

我們現在來看下招商序二期怎么樣。

一、基礎資料

招商序二期就在一期的西側，一路之隔，除開新建一個工業遺址公園之外，產品方面也有所調整。

招商序二期與一期相比，沒有顯著的區別，主要有以下變化：
1.位置方面，二期到地鐵口略遠一點，900米左右，一期是700多米；二期的優勢在于只有南側臨曲塘路，其他三個方向都是之路，相比一期略微安靜一點。

2.戶型方面，取消117平三房戶型，取消177平大平層，聚焦四房起步的剛改定位，更加純粹。

對比項

招商序一期

招商序二期

戶型

116/127/139/171㎡

123/138/155㎡（全四房）

臨路

臨曲塘路+樹木嶺路（雙主干）

僅臨曲塘路（相對安靜）

地鐵距離

木橋站約700m

木橋站約850~900m（略遠）

景觀/體量

13棟更大中庭、游園感更強

8棟更緊湊，共享一期公園/幼兒園

學校

一墻之隔，不用過馬路

略遠一點，一路之隔

價格

前期約1.4~1.58萬/㎡

基本持平

二、項目主要優勢

1.地段還不錯

樹木嶺屬于雨花主城，二環線與萬家麗高架之間，周邊成熟度高，基本沒有什么空地，競爭對手很少。

當然，也并不是完全沒有地，招商序本身就是鼓風機廠舊改項目，周邊還有一些老舊小區、廠區需要更新，只是這個量不會很多，不會一下子爆發很多量，負面沖擊風險小。

6月17日，湖南省城市更新資源（項目）發布會上，省住房和城鄉建設廳集中推出 133個重點更新片區、2478個近期實施項目，項目總投資達2215億元。

其中長沙一共49個項目，樹木嶺核心區沒有項目，周邊的雅塘、圭塘片區入選。（我們可以發現很多遠郊新區也打著城市更新的名義在推進）

2.配套無明顯短板

二期地鐵口在900米左右；一路之隔基于是自建的九年制中雅，商業成熟，可以說是一個剛改版的六邊形戰士。

商業：步行可達五江天街、佰富聯商業；周邊還有喜盈門范城、旭輝MALL、天虹MALL、山姆會員店等商業體。

生態：700米到圭塘河風光帶，附近還有鼓風機遺址公園（規劃）、沙灣公園等景觀資源。

3.新規產品給力

臺地地塊，地勢抬高，相對隔絕路面噪音、積水。

二期起來之后，整體功能更加完善，一期會所7000平，側重商務社交（泳池、茶室、健身房）；二期會所6000平，偏向親子家庭（AI 自習室、兒童會館、家庭活動空間），形成約1.3萬平方米垂直雙會所，記憶公園則承擔“家庭休閑”角色。

產品過硬，容積率不高，只有2.55，公建化大面積玻璃外立面，片區顏值突出。

項目在配置上盡顯用心：標配兩梯兩戶、獨立全明電梯廳入戶，層高達到3-3.1米，更采用客餐廚陽臺一體化設計，南北通透。最高得房率超過113%。

戶型方面，而且只有三個戶型，差距并不大，應該是吸取了一期的經驗，幾乎沒有選擇困難癥，預算低就選小的，預算高就選大的。

約123㎡四房兩衛，四開間朝南，新規得房率106%，客廳開間5.3米，主臥帶衣帽間，存在中間戶/邊戶之分，中間戶不能做北向設備平臺飄窗，得房率略低于邊戶。

138㎡戶型，套內面積150.6平，得房率約109.1%，客廳開間5.7米，四房兩衛/三衛（部分邊戶三衛），全明衛，好評，南向陽臺優化，可以做晾曬區，主衛三段式分離，好評。

155平戶型，套內面積175.8平，得房率約113.4%，客廳開間6.2米，有南向突出的陽臺，主臥套間面寬3.9米，大平層的尺度，更多儲物空間。

三、項目主要不足和風險

1.周邊城市界面比較差，畢竟位于老城區，北側和南側都有安置小區小區。

任何事物都有兩面性，主城板塊，配套成熟，同時帶來另外一層意思，就是未來的發展潛力不會很大，城市更新是一個循序漸進的過程， 不會有一個翻天覆地的變化！

2.配套學校是中雅，品牌自然是一線品牌，不過是合作辦學，委托管理，級別略顯普通，未來估計就是普通二類學校。

老左深耕學區房，粉絲群體都是非常看重教育的，所以才將這點列為一個缺點。

3.不利因素 & 風險提示

風險點

城市界面老舊

北側/西側緊鄰長鼓老宿舍等老小區，周邊有老舊廠房待拆，界面不如洋湖/市府新盤整潔

學區未最終落地

中雅培粹長鼓校區為分校新校，尚未開學，無歷史成績。

臨路噪音

1#/2#/3#等臨曲塘路樓棟有主干道車流噪音，選房盡量避開緊貼路邊低層

公建配套干擾

地塊東北角設公廁、開關站，社區用房含養老/文化站在8#附近，低樓層需關注

地鐵稍遠

二期比一期離5號線木橋站遠約200m，步行約900m，非無縫接駁

四、總結
1.總結打分（滿分 10 分）

• 教育：7.0（9 年制中雅培粹核心加分）

• 社區產品：8.5（主城稀缺 2.55 容積率 + 雙會所公園）

• 商業 配套：7.5（成熟商圈）

• 交通配套：7.0（路網發達，但地鐵步行距離略遠）

• 性價比：6.5（配套強，但與周邊二手價差較大）

• 綜合推薦分：7.5 分，主城剛改均衡優選盤

2.購房建議

招商序二期是是樹木嶺的“貴族盤”，核心配套到位，生活便利度極高；產品給力，新規高得房四房。

因為沒有同水平競品，剛改朋友沒有更多的選擇，因此即便是價格不便宜，也同樣賣得好，圖外部配套便利+內部品質均衡，選擇他錯不了。

如果是僅僅圖配套，不是高性價比的選擇；如果是圖一類頭部名校，那千萬要繞道而行。

最適合：在雨花/芙蓉上班，習慣了主城煙火氣，預算充足，想一步到位買四房的首改家庭。

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