韓國房地產(chǎn)稅制或迎重大調(diào)整 高價一套房也可能被加重征稅

韓國政府正在推動一項重要房地產(chǎn)稅制改革。

這次改革的核心，不只是單純提高房地產(chǎn)相關稅負，而是試圖改變韓國房地產(chǎn)稅制的基本邏輯：從過去主要看“持有幾套房”，逐步轉(zhuǎn)向看“是否實際居住”。

換句話說，政府想要區(qū)分真正用于居住的房子和作為資產(chǎn)持有、投資、繼承對象的高價房產(chǎn)。即使只擁有一套住房，如果房價過高，而且并非長期實際居住，也可能面臨更高稅負。

據(jù)《中央日報》25日報道，韓國政府計劃在今年7月底公布的《2026年稅制改革方案》中納入相關內(nèi)容。改革方向包括：上調(diào)公告價格超過30億至40億韓元高價住宅持有者的綜合房地產(chǎn)稅，同時縮減長期持有房產(chǎn)享受的綜合房地產(chǎn)稅和轉(zhuǎn)讓所得稅減免優(yōu)惠。

目前討論中的高價住宅標準，為公告價格30億至40億韓元左右，按近期匯率約合人民幣1320萬至1760萬元。

如果方案最終實施，首爾江南、瑞草、松坡等地區(qū)高價公寓的一套房業(yè)主，也可能成為加稅對象。

這與現(xiàn)行制度存在明顯差異。

目前韓國綜合房地產(chǎn)稅主要按照住房持有數(shù)量和課稅標準分檔征收。對于“兩套住房以下”持有者，課稅標準3億韓元以下適用0.5%的稅率，25億韓元以下適用1.3%的稅率，超過94億韓元部分適用最高2.7%的稅率。

而對于擁有三套及以上住房者，則從25億韓元以下區(qū)間開始適用2%的重課稅率，超過94億韓元部分最高稅率可達5%。

也就是說，目前制度對多套房持有者稅負更重，而一套房業(yè)主即使房價很高，相對也能享受較低稅率和更多扣除優(yōu)惠。

但政府現(xiàn)在討論的方向，是對高價一套房也適用更高稅負。

例如，一名業(yè)主只擁有一套公告價格40億韓元的住房，按現(xiàn)行“兩套住房以下”稅率計算，其綜合房地產(chǎn)稅約為1584萬韓元，不包括財產(chǎn)稅重復征收部分和農(nóng)漁村特別稅，約合人民幣6.97萬元。

如果改革后改為適用三套住房以上業(yè)主的2%重課稅率，其綜合房地產(chǎn)稅將增至2760萬韓元，約合人民幣12.14萬元。

這意味著，同樣是一套房，只要房價足夠高，稅負就可能明顯增加。

此次改革體現(xiàn)了韓國總統(tǒng)李在明多次強調(diào)的政策方向：房地產(chǎn)稅制應從“持有”轉(zhuǎn)向“居住”。

過去，韓國房地產(chǎn)政策在很大程度上把多套房持有視為投機或投資行為，而對一套房業(yè)主相對寬容。但現(xiàn)實中，首爾部分高價一套房已經(jīng)具有強烈資產(chǎn)屬性。即使只擁有一套房，如果房價達到數(shù)十億韓元，本質(zhì)上也代表了非常高的資產(chǎn)持有能力。

因此，政府認為，不能僅憑“是否只有一套房”來判斷稅負輕重，還要看房產(chǎn)價值、實際居住情況和持有目的。

與此相配套，政府還計劃縮減現(xiàn)有稅收優(yōu)惠。

目前，綜合房地產(chǎn)稅根據(jù)持有期限給予稅額抵免。持有5年以上可享20%的稅額抵免，持有15年以上最高可享50%的稅額抵免。政府正在積極研究廢除這一制度。

如果這一優(yōu)惠被廢除，高價房長期持有者的稅負將進一步增加。

這項調(diào)整的意義在于，政府不再簡單鼓勵“長期持有”，而是更重視“是否真實居住”。過去，長期持有房產(chǎn)可以獲得稅收優(yōu)惠；未來，如果只是長期持有高價資產(chǎn)，卻并不實際居住，享受優(yōu)惠的空間可能會被壓縮。

政府還討論，對于不實際居住的房產(chǎn)，在征收綜合房地產(chǎn)稅時僅給予9億韓元基本扣除額，約合人民幣396萬元。現(xiàn)行制度下，一般住宅可享受9億韓元基本扣除，而一套房業(yè)主可享受12億韓元基本扣除，約合人民幣528萬元。

如果改革后不居住的一套房只能享受9億韓元扣除，就意味著高價一套房業(yè)主將失去部分稅收優(yōu)惠。

同時，政府還計劃調(diào)整房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅中的長期持有特別扣除制度。

現(xiàn)行制度規(guī)定，長期持有特別扣除由持有期限和居住期限兩部分組成。持有期限最高可抵扣40%，居住期限最高也可抵扣40%，兩者相加最高可抵扣轉(zhuǎn)讓收益的80%。

改革方案擬取消根據(jù)持有期限給予的扣除優(yōu)惠。也就是說，未來即使長期持有房產(chǎn)，如果實際居住時間較短，轉(zhuǎn)讓時需要繳納的稅可能會高于現(xiàn)行制度。

相反，如果實際居住時間較長，政府也可能擴大對居住期限的優(yōu)惠，使真正自住者獲得更多稅收保護。

這一調(diào)整非常關鍵。

過去，韓國房地產(chǎn)稅制在一定程度上獎勵“長期持有”。但長期持有并不一定等于長期居住，也可能只是長期囤積資產(chǎn)。政府現(xiàn)在希望把稅收優(yōu)惠更多導向“真實居住”，而不是單純“持有時間長”。

這也符合李在明政府強調(diào)的房地產(chǎn)政策理念：房子應回歸居住功能，而不是過度金融化、資產(chǎn)化和身份化。

此外，政府還在研究提高“公正市場價值比率”。

這一比率用于計算財產(chǎn)稅和綜合房地產(chǎn)稅課稅標準。當前比率為60%，政府考慮將其提高至80%以上，最高可能達到90%。

如果公正市場價值比率提高，意味著稅務計算中反映的房產(chǎn)價值更接近實際市場價格，最終課稅標準也會提高。高價住宅持有人和多套住房業(yè)主稅負將明顯增加。

這一調(diào)整還有一個特點：只需修改施行令，無需經(jīng)過復雜修法程序，因此能較快見效。

事實上，文在寅政府曾于2021年將公正市場價值比率提高至95%。后來該比率下調(diào)至60%，外界一直批評當前水平過低，導致市場價格和稅收負擔之間存在扭曲。

不過，提高這一比率也存在副作用。

因為它不僅會增加高價住宅和多套房業(yè)主稅負，也可能影響普通自住需求者。如果課稅標準普遍提高，一些中產(chǎn)自住房家庭也可能感受到稅負增加。因此，政府正在研究配套補充措施，避免對普通剛需自住者造成過度沖擊。

這也是此次改革最敏感的地方。

從政策目標看，加強高價房和非實際居住房產(chǎn)稅負，有助于抑制資產(chǎn)投機、增加持有成本、誘導部分高價住宅進入市場。特別是首爾江南等地區(qū)，一些高齡高資產(chǎn)房主可能會因為稅負增加、現(xiàn)金流壓力和資產(chǎn)傳承考慮，選擇出售部分房產(chǎn)。

友利銀行房地產(chǎn)研究院研究員南赫宇分析稱，持有江南地區(qū)等高價住宅的高齡群體，往往需要考慮現(xiàn)金流管理和資產(chǎn)傳承問題。因此，在改革方案實施前后以及過渡期內(nèi)，市場上很可能出現(xiàn)更多待售房源。

如果高價房源增加，短期內(nèi)可能對部分高價住宅市場形成降溫效果。

但爭議也很明顯。

首先，高價一套房業(yè)主并不一定都是投機者。有些人可能只是長期居住在江南、瑞草等地區(qū)，隨著房價上漲而被動成為高價房業(yè)主。特別是高齡退休者，雖然房子價值高，但現(xiàn)金收入并不一定高。如果稅負大幅增加，可能會造成“資產(chǎn)高、現(xiàn)金流低”的壓力。

其次，如果持有稅過高，部分人可能把稅負轉(zhuǎn)嫁到租金或售價上，影響租賃市場和買賣市場穩(wěn)定。

第三，過度提高高價住宅持有成本，也可能進一步強化江南等核心地區(qū)的稀缺資產(chǎn)屬性。大韓建設政策研究院研究委員李恩亨指出，如果過度提高持有稅，反而可能進一步強化江南等特定地區(qū)作為社會地位資產(chǎn)的屬性和價值，由此引發(fā)身份認同固化等社會性負面影響，也值得認真思考。

這句話很值得注意。

房地產(chǎn)不僅是居住空間，也是韓國社會中非常強烈的階層標志。江南高價住宅不僅代表資產(chǎn)，也代表教育資源、社會網(wǎng)絡、身份象征和未來財富傳承。稅負提高可能讓一部分人賣房，但也可能讓真正有財力的人更集中持有核心資產(chǎn)，從而進一步強化階層分化。

因此，房地產(chǎn)稅制改革不能只看稅率，還要看整體效果。

如果政策能讓空置、投資性、高價非自住房源進入市場，增加供應，穩(wěn)定房價，那就有積極意義?？扇绻咧皇窃黾佣愗?，卻沒有擴大供應、改善租賃市場、提供青年住房和剛需支持，那么效果可能有限。

韓國政府目前也意識到這一點，因此距離正式公布方案還有約一個月時間，仍決定繼續(xù)聽取社會各界意見并推進細節(jié)討論。預計下月中旬，總統(tǒng)府與相關部門將舉行房地產(chǎn)政策公開討論會，全面討論房地產(chǎn)政策問題。

總政策室長金容范在觀勛論壇上表示，政府不僅會聽取相關利益方意見，還將涵蓋意見征集平臺在內(nèi)的各類渠道，力求全面收集廣大民眾不同觀點。

從政治角度看，這項改革也將成為李在明政府任期第二年的重要考驗。

房地產(chǎn)一直是韓國民意最敏感領域之一。提高高價房持有稅，可能受到無房者和部分青年支持；但一旦影響普通自住者、中產(chǎn)階層和高齡一套房業(yè)主，也可能引發(fā)強烈反彈。

因此，政策設計必須非常精細。

關鍵不是簡單地“加稅”，而是要明確區(qū)分幾類人：真正自住的一套房家庭、長期未實際居住的高價房持有人、多套房投資者、高齡低收入房主、短期投機者以及剛需購房者。

如果所有人都被同一套高稅負覆蓋，就可能傷及普通自住需求；如果優(yōu)惠過多，又難以實現(xiàn)抑制高價資產(chǎn)持有的目標。

說得更直白一點，韓國政府現(xiàn)在想傳遞的信息是：房子可以住，但不能只把房子當成低成本持有的資產(chǎn)。

這也是“從持有到居住”的真正含義。

過去，只要是一套房，就能享受較多稅收保護；未來，政府可能會問：你是不是實際住在那里？房子是不是高價資產(chǎn)？你享受長期持有優(yōu)惠，是因為真實居住，還是因為長期囤積資產(chǎn)？

這種政策方向如果落地，將對韓國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。

它可能改變高價一套房業(yè)主的持有策略，也可能影響江南高價公寓市場預期，還可能重塑長期持有和實際居住之間的稅收關系。

但最終效果如何，仍取決于細節(jié)。

高價住宅標準定在30億韓元還是40億韓元？是否對高齡低收入自住者給予緩沖？長期持有扣除是否完全廢除？居住期限優(yōu)惠是否擴大？公正市場價值比率是否一次性提高？這些細節(jié)都會決定改革能否獲得社會接受。

所以問題也很現(xiàn)實：韓國房地產(chǎn)稅改革能否真正讓房子回歸居住屬性，而不是單純增加高價房業(yè)主稅負？再進一步，當政府試圖從“持有幾套房”轉(zhuǎn)向“是否實際居住”時，如何保護普通自住剛需、同時抑制高價資產(chǎn)投機，將成為這場稅制改革成敗的關鍵。