今年的房地產市場回暖，可能比想象中更殘酷！

2026年打開朋友圈，你會發現一個很極端的情況，一邊是房子成交爆火，核心區域新盤秒光，另一邊有人掛牌兩年，降價七八次都沒能成交，市場演繹著冰火兩重天，問題出在哪？

而且今年的市場和2024-2025年截然不同，北上廣深連續數月銷量大增，上漲動力依舊強勁，小城市卻還和前兩年一樣一汪死水。

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城市分化真的很厲害！現在的樓市，城市與城市之間的分化真的太厲害了，進入2026年，大城市都在喊著回暖進場，全國前12個城市整體的成交都還不錯，購房者瘋狂涌入去買房，有的城市銷量甚至創下近五年歷史新高，甚至還有人喊著，錯過了這次最佳的購房時間就不再有了。

為啥又是大城市這么火？說白了，絕大多數人都向往大城市的生活，一方面，更好的教育，醫療等資源都集中在大城市，另一方面，很多人在大城市工作，都希望把孩子留在身邊。

說白了，表面上看行情火熱，但扒開數據，其實是“以價換量”在撐場子。3、4、5月份，幾個大城市的房子銷量中，剛需購房者占比達到70%以上，而且買的多是小戶型，比如：北京、上海成交主力是總價300萬以內的老破小，廣州、深圳是200萬以內；新一線城市如杭州、成都、南京，主要成交都是180萬以內的，面積在80到90平左右。買這些房子的人，七成以上是剛需，為的就是孩子上學、自己通勤，解決的是最實際的問題。

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城市表現的力度已經在逐步的衰退！

這個不是信口說說，數據上就能說明問題。以上海為例：

3月上海二手房成交31436套，4月28936套，5月28023套，雖然是連續三個月穩穩站在2.8萬套以上的高位，但依舊是逐月微降，至于后面能怎么樣？整體的數據并沒有出來，不過以目前的狀態來看，幾乎是有可能持續性的下調的！預計6月可能下破2.8萬套，維持在2.7萬套左右。

而且從價格來看，除了部分城市，其他絕大多數依舊保持著下行。也就是說，最近一次又一次的刷新成交記錄，其實并不是漲價去庫存，而是降價去庫存！

說白了，買家心里都有一本賬：把目標鎖定在那些降價去庫存的，就算再跌10%，也能扛個一年時間，所以才敢進場。

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剛需購房者的購房力度在逐步消退

按照2024-2025年的市場規律，每年一過5月，購房熱度就明顯衰減，今年恐怕也不例外。

而且有些地方已經開始初現端倪，比如統計數據顯示重點城市新房二手房成交環比下降：重點29城新房成交面積151萬方，環比下降18.9%，同比下降13.6%；重點13城二手房成交面積168萬方，環比下降2.0%，同比上升5.0%。

就比如我老家三線城市，前兩個月想買房的人如果忍住了，這個月去選價格可能優惠上萬，聰明的買家都在等，覺得價格還在慢慢往下走，政策也沒完全見底，甚至等著看看有沒有更好的補貼或更低的利率。特別是這幾年錢不好賺，收入又不太穩定，很多人買房都特別謹慎。

說白了，現在的殘酷不是普漲普跌，而是有的地方在回暖，有的地方毫無波瀾。大城市的“火”，是局部剛需抄底的火；小城市則是流動性枯竭。

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普通人到底該怎么辦？

別慌，分三種情況對號入座：

第一，如果孩子馬上要上學、不買房真不行？

大城市的“老破小”可以看看。但別急，選核心區、有學區、離地鐵近的，可以盯緊那些已經連降過幾輪、房東心態崩了的房子。這類房，你就按同戶型最近成交價的九折去談，談不下來就換下一家。手里捏著現金，你就是稀缺資源。但算賬千萬別迷糊，月供控制在收入的30%以內，最好壓到20%。比如你每個月收入15000元。房貸最好控制在3000元左右，基本上約等于租房子。

第二，如果你可買可不買，或者純粹想改善居住條件，別干等，邊等邊做三件事：

①盯緊本地二手房成交量，要是連著兩三個月往下掉，說明后面議價空間更大，淡季反而能撿漏。

②等政策見底。利率還會不會降？補貼會不會加碼？別小看了這個，一套300萬的房，利率哪怕降0.5%，三十年能少還二三十萬，所以別著急，政策沒出盡，你著急進場就是給前面的人接盤。

③把看房當消遣，多交幾個中介朋友，讓他們知道你兜里有錢但不急。一旦有業主急售、價格低于市場價10%以上的“筍盤”，他會第一個推給你。到時候再算算月供安不安全，安全了再出手。特別是改善房，千萬別將就，買不到滿意的就先租著，現在好房子租金很劃算。

第三：手里有閑錢，想買房抗通脹或者投資。

給你潑個冷水，以后除了極少數頂尖資產，普通房子已經沒有投資價值了。別以為大城市老破小就是好投資品，其實這也只是“能住的門票”，不是會下蛋的雞，長期看漲不動；小城市更是大坑，你圖租金，它空著；你圖漲價，它陰跌；你想賣，連看的人都沒有。

如果你非要想“抄底”，底線就是租金必須能覆蓋大部分月供的。租不掉還月月往里貼錢的，一概不要。不過現在這種房子打著燈籠都難找，不如把現金攥緊，買點靈活理財。

寫在最后，為什么說今年的樓市遠比想象中更殘酷呢？因為不再是單純的跌或者是漲了，而是有地方漲，有地方跌！

這種市場背景下，我覺得不著急買的人，就不要這么輕易的下手了，等價格漲的時候，市場自然會有一定的聲音。