重磅！住建部副部長表態未來5年重點布局的投資賽道，與房子有關

最近和不少小區業主、房產中介閑聊，能明顯感受到兩種截然不同的市場氛圍。

杭州不少建成二十多年的老舊單元樓，早年爬樓難、下水常年反味，經過一輪完整城市更新改造后，加裝電梯、重做雨污分流，樓下新增口袋公園和社區養老驛站。改造完成僅僅半年，小區掛牌房源的咨詢量直接翻了一倍，業主普遍不愿再大幅降價讓利。

反觀一些沒有納入更新規劃的城郊老小區，管道老化無人修繕，缺少便民配套，即便業主主動降價十幾萬，連續數月都鮮有客戶上門看房。

守著一套老房子的普通人心里難免疑惑：樓市調整周期這么久，自家房產到底還有沒有長期保值的支撐？今年夏季達沃斯論壇釋放的高層表態，結合國家級五年更新規劃，把這個問題的長期答案講得十分透徹。

2026年6月23至25日，第十七屆夏季達沃斯論壇落地遼寧大連，住建部副部長陳紹旺出席開幕式與全球經濟領袖午餐會并公開發聲。

他提出，我國始終依托人民城市理念推進以人為核心的新型城鎮化，城市綜合承載能力、人居環境持續提檔升級，前不久對外發布落實聯合國《新城市議程》國家報告，向全球展示我國城市可持續發展的實踐路徑。其中最貼近普通人生活的核心表述是：城市更新是現代化人民城市建設的核心抓手，也是未來五年國內重點布局的長線投資賽道；2026年正式落地《城市更新“十五五”規劃》，統籌老舊小區、城中村、老舊廠區、地下管網改造等民生、發展、安全多重工程。

論壇期間，陳紹旺還與世界經濟論壇總裁展開專項會談，會場循環播放城市更新成果宣傳片，清晰釋放一個關鍵信號：城市更新絕非短期應急舉措，而是國家層面長期、系統化推進的民生工程。

很多人容易把這份規劃簡單等同于短期刺激樓市的政策，其實二者有著本質區別。前幾年各地僅開展小范圍更新試點，如今升級為國家級專項五年規劃，配套完整量化指標、穩定資金渠道，會持續、深度改變每一片居民區的居住底色。

這份高層表態背后，是一套體量龐大、落地指標清晰的國家級頂層方案，總投資空間突破25萬億元，八大類改造工程同步推進，從房屋硬件、社區配套到城市生態全方位重塑片區居住面貌。

2026年5月28日，國務院正式印發國內首部城市更新專項五年規劃《城市更新“十五五”規劃》，搭建中央統籌、省負總責、城市落地的三級推進機制，設立2030階段性發展目標與2035現代化宜居城市遠景藍圖，全程嚴守“先體檢、后更新、嚴禁大拆大建、留改拆并行”硬性準則。

規劃明確一系列可落地、可核查的量化建設指標：未來五年，全國將改造城鎮老舊小區11.5萬個，整治危舊房50萬套，推進4000個城中村綜合改造；翻新提升1500處老舊街區與老舊廠區，新增、升級城市綠地2萬公頃；同步完成77萬公里老舊地下管網整體升級，徹底補齊城市運行安全短板。

整套更新行動分為八大板塊，每一項都精準對準居民日常居住痛點，落地后能實實在在改善小區居住條件，直接抬升片區居住價值：

既有建筑改造，針對老樓做抗震加固、外墻保溫，閑置廠房辦公樓還能轉型為保障性租賃住房；老舊小區改造覆蓋防水翻新、水電燃氣管網更換，同步加裝電梯、增設充電樁、垃圾分類站；完整15分鐘生活圈配套，落地社區托育、老年食堂、便民菜市場、健身步道；老舊街區、城中村微更新，保留原有城市肌理，植入文旅、便民商業；同時完善城市慢行道路、應急避難場所，推進河道黑臭水體治理、歷史老建筑修繕活化。像蘇州十全街老街區改造、北京首鋼老舊廠區轉型文創園，都是這套模式成熟落地的典型案例。

為保障改造工程穩步落地，規劃搭建四維資金支撐體系。2026年中央財政配套3300億元，地方專項債投放4500億元，國開行新增2600億元長期低息專項貸款；同時放開REITs、資產證券化工具盤活存量資產，采用“肥瘦搭配”平衡項目收益，居民參與樓棟微更新還能享受容積率獎勵、物業補貼等激勵，多元資金渠道確保改造工程持續推進，不會中途停滯。

從單元樓道的電梯加裝，到城市地下管線全面換新，全覆蓋的存量片區改造，會從居住舒適度、生態環境、房屋安全三個維度，系統性拉高整片區域房產的底層價值，這也是存量住宅價值持續修復最堅實的支撐。濟南老城區改造就直觀印證了這一點，片區配齊養老、托育、口袋公園后，小區二手房掛牌成交周期直接縮短近一半。

中指研究院結合全國數百座城市更新落地數據做過深度研判，城市更新能夠持續修復片區房產價值，背后藏著五層不可逆的長期發展邏輯。

國內城鎮化早已告別大規模向外拓城的增量時代，人口增速放緩，城市發展重心全面轉向存量提質。過去依靠新增土地新建樓盤拉動發展的模式逐步落幕，存量小區、老舊片區成為城市建設核心載體，政策、財政、產業資源都會持續向存量空間傾斜。

25萬億規模的更新投資，會帶動建材、家居、養老服務、數字基建全產業鏈協同發展，同時盤活城市閑置廠房、低效地塊，緩解地方土地財政轉型壓力。片區改造完成后，文創產業園、便民商業、社區服務業陸續落地，片區整體居民收入與消費能力同步提升，片區整體資產價值自然穩步抬升。

這項規劃也是穩定樓市運行的關鍵抓手。各地城投平臺依規收儲閑置存量房源轉為保障性租賃住房，有效消化市場積壓庫存；同時片區配套、人居環境全面升級，重構房產價值評判標準，打破“房價下跌—居民消費收縮”的負向循環，穩住大眾對于房產資產的長期穩定預期。

改造的核心落腳點始終落腳在民生改善。各地落地的適老化扶手、社區托育點、完整便民生活圈，逐一解決老舊小區管網滲漏、道路破損、休閑空間缺失等多年頑疾，居住體驗大幅提升，房產的居住屬性、市場流通性同步走強。

對房地產行業而言，這也是行業轉型的核心賽道。過去房企依靠高周轉新建樓盤獲利，如今行業轉向長期城市綜合運營，小區配套、社區服務會逐年迭代完善，房產長期持有價值穩步提升。

不同城市的更新建設側重點存在明顯區分：一線、強二線城市側重整片片區綜合改造、老舊廠區產業活化；三四線城市優先補齊管網、危舊房等基礎民生短板，兩類城市房產價值修復的幅度，天然存在差距。

政策落地過程中，不少普通人容易產生三種片面認知，很容易誤判自家房產的長期走勢。

第一種誤區，覺得城市更新等同于大規模拆遷，住在老小區就能坐等大額拆遷補償。規劃中明確劃定剛性紅線，全面禁止成片大拆大建，主流實施模式為微改造、功能升級，僅有少量城中村開展整體綜合改造。絕大多數小區只會完善配套、翻新環境，房產價值提升依靠居住條件改善，并非拆遷帶來一次性收益。

第二種誤區，認定全國所有房產都會同步升值，三四線遠郊房源也能跟著行情走高。房產價值修復只集中在納入更新規劃、配套持續完善的主城核心片區；人口持續外流、沒有任何改造計劃的縣城遠郊樓盤，缺少政策與資源加持，長期流通性偏弱，價值很難出現明顯提升。

第三種誤區，認為政策落地半年內房價會快速暴漲，適合短線投機套利。十五五是長達五年的分步實施工程，改造分批落地，片區價值緩慢穩步修復，政策層面持續壓縮短期炒作空間，不存在快速套利的市場環境。

結合人口、產業、片區改造推進節奏等多重客觀因素，樓市長期發展脈絡已經清晰。

短期半年到一年時間里，已經啟動改造施工的片區，二手房市場會逐步止跌，業主不會再輕易大幅降價讓利；沒有納入更新計劃的遠郊、配套薄弱房源，依舊維持橫盤或是小幅調整的狀態。

拉長到十五五五年周期來看，一線、強二線成片改造的成熟片區，房產價值會穩步修復；三四線只有核心老城區完成系統性改造的房源，價值小幅回暖，遠郊樓盤很難出現價值提升，城市之間、片區之間的房產價值差距會持續拉大。

十五五城市更新工程全面鋪開，各類民生配套改造穩步落地，存量房產迎來價值重塑的窗口期。房產價值早已不再單純依靠土地紅利，片區配套、城市長期運營，才是資產保值的核心支撐。