大信號落地！全球資本配置反轉，熱錢開啟輪動

作者 | 林波荔

文章來源 | 格隆匯樓市

在地緣風險釋放、加息周期與新興貨幣貶值下，全球資本進入加速遷徙階段。

而中國核心資產開始走強，尤其是一線城市核心稀缺不動產，正持續成為企業與產業資本布局的核心方向。

如上海陸家嘴金融核心區、深圳的深圳灣超級總部基地，高端商務地標或產業集聚核心載體，上半年多宗大宗交易順利交割。

機遇再現

全球資本瞄準中國

百年變局下，全球資本開始用腳投票，不僅撤出高風險區，涌入穩定經濟體，還悄然加倉中國核心資產。

據仲量聯行2026年一季度亞太商業地產資本追蹤報告，一季度亞太商業地產投資市場表現亮眼，亞太區域投資總額達470億美元，同比上漲31%，創下歷年一季度成交新高；

而同期國內市場亦呈現相同趨勢，中國一線城市核心商辦資產關注度持續上升，上海地標辦公物業備受大資金青睞，一季度上海內環內辦公物業成交 額達97億元，占大宗交易總額的66%。

另外，今年以來中國人民銀行及Wind、Choice等權威數據顯示，境外央行、主權基金以及國內頭部公司正持續加碼中國資產。

2026年1-4月，熊貓債凈融資額767.17億元，同比大增53.59%；

（來源：wind、華泰研究院）

一季度，代表外資流向的QFII持倉市值環比增長19.79%；

據企查查及觀點網消息，5月國內三家頭部險企聯手海外老牌資本凱雷系成立61億元不動產私募基金瞄準一線核心商辦與產業園；而巨潮資訊網上市公司公告顯示，1-5月超過10家上市公司公告購買寫字樓。

這些數據的背后是資本清晰的主線，金融端長線資金加倉人民幣資產，實體端產業與機構資本搶灘核心城市優質不動產。

這也標志著中國資產已經進入全球價值共識階段。

而具體到核心城市的核心片區，片區的訪客量也不斷增加。

如深圳灣超級總部基地（簡稱：深超總，下同）近期訪客量增加的同時，甲級寫字樓深鐵睿云中心上半年落地多宗大額交易，買家覆蓋頭部上市公司、大型國企與前沿賽道領軍企業。

這意味著， 一線商辦備受資本青睞，深超總正承接全球資金布局。

極核城市重量級拼圖落地

千億級純粹朋友圈限量入場券

深超總之所以能聚焦全球資本目光，核心源于兩大基因，一是十年追趕百年產業集群，二是定義了全球商務效率。

1、中國版本的“時間壓縮”效應，用十年追趕百年積累

而深超總絕非普通商務區，是國家戰略藍圖的濃縮，是深圳面向全球競爭的宣言。

深圳市住房和建設局數據顯示，片區規劃總用地117公頃，總建面520萬㎡，未來承 載約30萬就業人口，全面建成后年產值預計達6000億元，貢獻深圳約1/5GDP。

根據紐約市規劃局、哈德遜廣場官網、瑞聯集團公開資料以及日本《丸之內綜合改造計劃》《丸之內更新重建計劃》《丸之內2023》等街區公開資料對比顯示，其總投資規模約為紐約哈德遜廣場的3.3倍，投資強度比肩東京丸之內。

而東京丸之內歷經百年三次迭代更新才形成的資本密度，深超總僅用十余年便完成大半，展現出強大的“時間壓縮”效應。

相較于美國哈德遜廣場主打媒體時尚、東京丸之內聚焦傳統金融及商社，深超總凝聚科技、金融、通信、高端制造等完整產業鏈，形成“金融+科技+制造”三位一體產業矩陣。

憑借高規格定位，片區早已成為深圳國際會客廳，2024年片區內核心地標深鐵睿云中心連續接待38國駐華使團、塞浦路斯議長代表團。

（深鐵睿云中心“天空之境”實景圖）

2026年將是深圳舉辦APEC的元年。

歷史經驗證明，APEC不僅是一場國際盛會，更是推動城市能級躍升的“催化劑”。

2001年上海APEC舉行后，大幅拉動進出口與入境客流，國際會展數量激增，更進一步鞏固了城市作為亞太財經平臺的地位；

2014年北京APEC推動雁棲湖升級為國際會都，據人民網北京報道披露，懷柔區次年接待各類會議6000余場次，住宿會展業總營業收入8.4億元，同比增長60.1%，也為之后的“一帶一路”國際合作高峰論壇、中非合作論壇北京峰會等奠定了基礎。

相信本次APEC將為深圳帶來國際形象、經貿、人流、資源入駐的全面提質，為深超總永久奠定國際會客廳提供更大的基礎。

未來，深圳將會有自己的國際交往中心專屬IP。

但深超總準入門檻極高，區域土地出讓堅持“產業優先”而非價高者得，依照《深圳市總部項目遴選及用地供應管理辦法》規定，僅地方財力達標的頭部總部企業通過遴選后方可參與用地競拍，且辦公物業轉讓嚴格受限。

據深圳市住房和建設局數據，截至今年2月，片區已完成80%土地出讓，剩余可出讓產業用地已不多，資源優質性持續凸顯。

這保證了產業圈層的純粹，總部企業鄰居是大疆、OPPO、中興、招商銀行、中信證券等世界級強企。

但這也讓進入深超總的門檻變得極高，私人可自持物業更是稀貴。

而核心資產向來容易被頭部企業或家族長持及反復瞄準。

如背后是香港老四大家族之一的東亞銀行，據其官方網站公開公告，2008年斥資10億元購入陸家嘴東亞銀行大廈10層物業并獲冠名權，今年6月再次以16.8億元增持12-23層，合計持有85%物業面積。

這背后，反映的是區位即權力，穿越周期，傳承百年，家族資產傳承始終與核心資產綁定。

那么，如果想要入局深超總純粹的千億朋友圈，有沒有進入的通道呢？

答案 是 肯定的。

2、全球商務效率的物理底座，從“市中心”到“鏈接世界中心”定義極限時間

深鐵睿云中心，不只是千億總部圈層的入場券，更是銜接全球商務的物理樞紐。

當下企業與財富家族選址的邏輯早已迭代，地段不再只是物理坐標，而是“從辦公桌到全球任意商業中心的極限時間”。

項目雄踞深圳地理幾何中心與深超總核心節點，以6軌6站（包含在建及規劃）TOD樞紐顯著優化全球商務通勤效率——

B2層直連2/9/11號線，出站即達大堂；疊加規劃29號線、穗莞深/深莞城際，6站抵寶安機場、2站達福田高鐵站、3站至深圳灣口岸，總裁從總部專梯到國際航班登機口約45分鐘可達；

（來源：深鐵睿云中心官方資料）

約15分鐘覆蓋皇崗、深圳灣、福田三大口岸，坐擁24小時通關陸路口岸，早赴香港中環參會、晚歸深圳總部辦公，一套總部資產坐享兩座一線城市資源。

時間與效率是企業最貴的成本，往往也是企業的隱形資本。

而這些正是企業以及總裁日常經營需要重點考慮的。

最明顯的是，今年以來已有多家上市公司公告，將自用房地產轉為經營性房地產對外出租。

而克而瑞數據顯示，2026年一季度深超總平均租金為178.2元/㎡/月。

（來源：克而瑞）

作為深超總大型綜合體，深鐵睿云中心是片區商務物理承載節點，周邊總部大樓圍繞項目落子，當前10萬㎡睿印購物中心承載著整個深超總的商業會客配套功能。

（來源：深鐵睿云中心官方資料）

目前項目甲級寫字樓、南山香格里拉酒店、睿印購物中心、公館已全面交付投用。

（深鐵睿云中心）

（香格里拉酒店）

（睿印購物中心）

與此同時，深鐵集團還深度參與深超總的規劃落地及兌現，負責超總30萬㎡中央綠軸落地。

截至2026年6月，中央綠軸已全面進入工程實施階段，核心景觀一期（約6.5萬㎡）正式動工，主體施工招標即將在6月16日至7月15日啟動，未來中央綠軸將以立體體系串聯所有總部地標，打造通山達海的產業空間極鏈。

這正是深鐵兌現物業優勢及規劃的硬核實力體現。

世界向東，資本向芯

為遠見者于此

在深超總，在深圳，乃至全國范圍，深鐵睿云中心都是總部級別的存在。

1、建面約2800㎡無柱標準層，企業的完整決策中樞

對深鐵睿云中心而言，抵達即排場。

在總部資產的評價體系中，公區絕非簡單過道，而是總部名片，談判籌碼以及信任背書。

深鐵睿云中心以雙大堂規制定義總部商務至高儀仗。

項目打造首層+五層雙大堂體系，日常通勤與貴賓接待動線天然分流，讓私密與儀式感兼具。

首層約11.4米挑高，大氣磅礴；五層轉換大堂約9.6米為高管會晤專屬禮序空間。

（深鐵睿云中心實景圖）

約3700㎡空中花園與約90萬平濱海景觀聯動，轉化為企業無聲的實力背書，商務演出，茶敘洽談、圈層沙龍皆可落地。

26部通力高速電梯矩陣，高中低三區科學分流，高峰候梯時長壓縮短；轎廂配備靜音降噪與恒溫新風系統，守護總裁與高管通勤時間及隱私。

建面約2800㎡方正無柱標準層，搭配4.2米層高、3米舒闊凈高，打破傳統辦公壓抑感；部分樓層預留8.4米挑空百變空間，可定制品牌展館、商業演廳、高管私享會所等，適配總部多元場景需求。

（深鐵睿云中心示意圖）

每層獨立配置多功能衛生間、24小時VIP淋浴室與茶水間，精細化適配全場景需求。

（樣板展示空間實景圖，非交付標準）

10萬㎡睿印購物中心與寫字樓、香格里拉酒店、公館垂直咬合，米其林級宴請、精品采購、深夜影院下樓即達——從前臺到餐廳步行不超過3分鐘。

中興、招商銀行、中信證券等19家總部比鄰而立，全球頂尖人才向此匯聚，高頻鄰里社交催生跨界合作，人才磁吸與圈層紅利共同沉淀為資產附加的隱性價值。

2、LEED+WELL雙金認證，會呼吸的總部地標

節能、健康、運營靈活性，已成為大型企業及家族企業選址的三大硬指標。

深鐵睿云中心跳出甲級寫字樓“LEED認證即達標”常規配置，以LEED+WELL雙金級認證疊加萬物梁行24小時靈活運營管理模式，精準破解企業ESG合規升級與加班成本高企兩大痛點。

LEED側重建筑全生命周期的能源效率與碳排放管理，雙銀中空夾膠超白玻璃幕墻配合高效隔熱降噪系統，可大幅降低總部自持的長期能耗；

WELL則通過空氣、水質、光聲環境與熱舒適等十大醫學指標，全方位保障總部核心團隊身心狀態與決策續航力。

而項目更深層的差異在看不見的“空氣”里。深鐵睿云中心新風量達40立方米/人/小時，可隨時啟動獨立新風系統。

（樣板展示空間實景圖，非交付標準）

多數甲級寫字樓空調超出時段需按整層計量繳納高昂加班電費，而深鐵睿云中心按實際使用流量計費，可為金融科技、跨境服務等需深夜加班服務的總部企業節省更多隱性成本。

同時，萬物梁行引入全域智能監控、智慧消防預警及高級別安防技術解決方案，全方位保障總部核心資產的物理安全。

3、約63萬㎡垂直都會，24小時多維生態

在傳統CBD中，寫字樓只是承載辦公的物理容器，商務、生活、差旅需跨區奔波，從而消耗企業成本。

深鐵睿云中心以63萬㎡大體量都會重構總部價值——將空間效率轉化為企業運營的隱性優勢。

當總部、接待、生活、商業全部集中在一棟樓，團隊協作效率幾何級提升，內部溝通與跨部門協調的時間損耗降低。

因為，企業最昂貴的成本不是租金，而是時間、試錯與信息成本。

其中的業態也并非簡單的功能堆砌，而是一套自洽的商務生態系統。

這種垂直城市的模式，無形中可帶來隱性優勢——時間效率優勢，高管每周可節省十余小時跨區奔波，轉化為業務增量。

當其他企業仍在為分散的商務需求支付隱性成本時，深鐵睿云中心已將城市的效率、圈層與資源，沉淀為企業與財富家族穿越周期的長期競爭力。

所以，當全球資本尋求“安全”，深鐵睿云中心已經遞出一張城市核心名片。

免責說明：開發商：深圳市地鐵集團有限公司，備案名：深灣匯云中心，推廣名：深鐵睿云中心。本資料為要約邀請、所有圖片、文字、數據旨在展示項目區位信息，部分非本項目形象，僅供參考。圖示所示建筑、景觀、道路、水體、綠植等形式、樣式、大小、位置等展現形式，因展示需要而設計，僅供參考，存在不確定性或后期根據政府要求調整的可能，不作為開發商對項目實際情況的承諾和保證，不屬于交付標準。項目實際情況以政府公示規劃信息、最終批準的法律文件、實際雙方簽署的深圳市房地產買賣合同及實際交付為準，開發商在法律規定范圍內享有最終解釋權。境外個人或機構在中國境內購買房產需滿足特定的資質及條件以中國境內相關法律、政策要求為準。制作日期：2026年6月

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作者觀點，不代表格隆匯立場