江蘇
連云港普通老百姓付全款購的房何以要為開發(fā)商破產(chǎn)來“買單”？
轉(zhuǎn)自今日頭條 無雙原野ar
傾盡積蓄付全款，甚至用債權(quán)抵銷房款，房子也進行了裝修，本以為終于有了安身之所，卻因開發(fā)商資金鏈斷裂破產(chǎn)，被管理人一紙通知要求解除合同、騰退房屋。近日，連云港市民秦某浩的遭遇引發(fā)了社會廣泛關(guān)注。在連云港市中級人民法院的二審?fù)徶校粓鲫P(guān)于“破產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人利益”與“購房消費者生存權(quán)”的激烈博弈正在上演。
付全款卻成“老賴”？債權(quán)抵銷購房款遭質(zhì)疑
時間回溯至數(shù)年前，秦某浩購買了連云港憑高實業(yè)有限公司（以下簡稱“憑高實業(yè)”）開發(fā)的商品房。據(jù)其代理律師介紹，秦某浩不僅全額支付了購房款，其中還包含以合法債權(quán)抵銷的部分。在房地產(chǎn)市場中，以工程款或債權(quán)抵銷購房款并不罕見，但在此次案件中，憑高實業(yè)的破產(chǎn)管理人卻對這一付款方式的真實性提出了強烈質(zhì)疑，并以此為由拒絕配合辦理房屋過戶手續(xù)。
“我們提交了完整的付款憑證及債權(quán)抵銷協(xié)議，管理人接管了企業(yè)賬冊，若認為有假應(yīng)拿出反證，而不是僅憑主觀推測全盤否認。”秦某浩的代理律師在法庭上直言。
已裝修的房子卻稱“未占有”？竣工驗收成“攔路虎”
更令人不解的是，盡管秦某浩早已實際接收房屋，并投入資金進行了裝修施工，但管理人仍以“工程未完工、未通過竣工驗收”為由，否認其實際占有的事實。
“房屋的‘交付’與‘竣工驗收備案’是兩個法律概念。未驗收是開發(fā)商自身資金斷裂導(dǎo)致的，不能讓無辜的購房者買單。”代理律師指出，管理人提交的裝修《承包合同》恰恰反向印證了房屋已被實際占有和投入。然而，管理人卻試圖以裝修合同相對方的矛盾，強行切斷秦某浩與房屋的實際聯(lián)系。
生存權(quán)PK公平清償：誰該為破產(chǎn)風(fēng)險買單？
本案的核心爭議，在于《企業(yè)破產(chǎn)法》與最高法相關(guān)司法解釋的適用沖突。管理人主張，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》“禁止個別清償”的原則，案涉房屋作為破產(chǎn)財產(chǎn)必須公平分配，因此必須解除與秦某浩的商品房買賣合同。
然而，秦某浩的代理律師援引了《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號），強調(diào)“生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營權(quán)”。在破產(chǎn)程序中，已付全款并實際占有房屋的消費者，其物權(quán)期待權(quán)理應(yīng)優(yōu)先于普通債權(quán)甚至部分優(yōu)先權(quán)。
“讓已經(jīng)付全款購房的普通老百姓，去承擔(dān)開發(fā)商破產(chǎn)的風(fēng)險，這難道符合破產(chǎn)法的公平正義原則嗎？”代理律師的當(dāng)庭發(fā)問，直擊案件痛點。
【記者手記】
一邊是破產(chǎn)企業(yè)眾多債權(quán)人要求“公平清償”的訴求，另一邊是已付全款購房者對“安居”的渴望。當(dāng)法條發(fā)生碰撞，司法該如何抉擇？
若允許管理人隨意解除此類已實際履行的購房合同，不僅會讓無辜的購房者流離失所，更可能引發(fā)群體性社會矛盾，重創(chuàng)房地產(chǎn)市場的交易安全與司法公信力。我們呼吁連云港市中級人民法院在二審中全面查明事實，厘清法律邊界，在“公平清償”與“生存權(quán)保護”之間找到公正的平衡點，給購房者一個經(jīng)得起歷史檢驗的裁決。記者將持續(xù)關(guān)注此案的后續(xù)進展。（老廣記者陳青瑜）
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