成交總價2.23億元，北碚51畝宅地底價成交（附地塊定位報告）

成交概述

北碚城南新城板塊（26014號地塊）：北碚縉碚城市建設(shè)公司以總價2.23億元摘得，成交樓面價4360元/㎡。

地塊定位報告總體研判

地塊總體評價：本地塊1.5低容積率具備稀缺差異化屬性，可打造洋房、品質(zhì)小高等低密產(chǎn)品，對標(biāo)板塊同類產(chǎn)品擁有良好溢價空間。依托縉云山生態(tài)資源與軌道7號線二期規(guī)劃，具備中長期價值增長支撐；

城市基本面：地塊位于北碚城南新城板塊，房價處于低位，區(qū)域人口自然增長乏力，發(fā)展存在一定局限。

市場層面，北碚整體新房需求偏弱、規(guī)模有限，結(jié)合地塊低密特質(zhì)，主力客群為本地及主城溢出的剛需、首改群體。

產(chǎn)品端，可聚焦改善定位，主打110-140㎡新規(guī)洋房，合理售價區(qū)間11000-12500元/㎡，優(yōu)質(zhì)低密產(chǎn)品可突破13000元/㎡。

核心風(fēng)險：市場需求弱、去化慢、價格安全墊薄，抗風(fēng)險能力中等偏弱，底價拿地可保障盈利安全空間。

*以上為報告核心觀點節(jié)選，完整版地塊定位報告見文末；

成交詳情

土地位置：北碚區(qū)城南新城板塊

控規(guī)編號：北碚區(qū)G01單元01街區(qū)003地塊

規(guī)劃用途：二類居住用地

占地面積：3.41萬方（51畝）

容積率：1.5

建筑面積：5.11萬方

起拍總價：2.23億元

起始樓面單價：4360元/㎡

成交總價：2.23億元

成交樓面單價：4360元/㎡

拿地企業(yè)：北碚縉碚城市建設(shè)公司

成交日期：6月30日

地塊定位報告（節(jié)選）

《重慶市北碚區(qū) G01 單元 01 街區(qū) 003 地塊（供地編號 26014）住宅地塊投資可行性研判與地塊定位報告》

一、核心結(jié)論摘要
本地塊（供地編號26014）位于重慶北碚區(qū)城南新城板塊（環(huán)線外），土地面積34069.8㎡（約51畝），總計容建筑面積51104.7㎡，容積率1.5，純住宅性質(zhì)，出讓起始價22282萬元，起始樓面單價4360元/㎡（數(shù)據(jù)來源：26014地塊基礎(chǔ)信息表，公告時間2026/06/10）。

綜合研判結(jié)論要點如下：
1.建議獲取傾向：本地塊為2026年北碚首宗住宅供地，區(qū)域土地市場零溢價，競爭壓力小，具備低價拿地窗口。
2.核心支撐邏輯：一是容積率1.5的低密屬性構(gòu)成差異化稀缺優(yōu)勢，可做洋房/品質(zhì)小高產(chǎn)品，對標(biāo)板塊別墅、洋房梯隊具備溢價空間；二是北碚成為"重慶中心城區(qū)北部門戶"，縉云山生態(tài)、軌道7號線二期規(guī)劃提供中長期價值支撐；三是板塊成交均價自2026年以來回升至11000-11400元/㎡區(qū)間，價格處于筑底回升通道。
3.主要風(fēng)險：一是北碚區(qū)庫存去化周期約28個月（2026年5月，CRIC克而瑞），遠超12-18個月健康線，去化承壓；二是重慶住宅價格指數(shù)仍處下行通道（2026年約95-96），需求偏弱，售價上行約束較強。

二、地塊價值與城市基本面
核心判斷：地塊屬重慶遠郊門戶型新城，價格處于全市中低位，城市基本面具備韌性但人口自然增長承壓，地塊長期價值依托區(qū)劃升級與生態(tài)稀缺資源，短期受制于板塊能級偏弱。
城市基本面：經(jīng)濟穩(wěn)健增長，但人口與房價指標(biāo)承壓。
北碚區(qū)基本面：區(qū)劃升級帶來勢能，但房地產(chǎn)投資大幅收縮。
產(chǎn)業(yè)與規(guī)劃：科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園+生態(tài)資源+軌道規(guī)劃構(gòu)成長期價值錨點。

板塊定位：城南新城屬環(huán)線外遠郊門戶型新城，價格全市中低位。城南新城板塊位于環(huán)線外，地塊為二類居住用地、純住宅。研判推測： 該板塊在重慶城市體系中處于遠郊新城梯隊，價格水平處于全市中低位區(qū)間，需求以北碚本地剛需及主城外溢的首改家庭為主，地塊整體價值評級為中等偏下，但容積率1.5的低密屬性使其在板塊內(nèi)具備差異化競爭力。

三、市場需求與客群結(jié)構(gòu)
核心判斷：北碚區(qū)新房需求規(guī)模有限、價格筑底回升但仍偏弱，結(jié)合地塊低密屬性，主力客群為本地及主城外溢的剛需與首改家庭。
需求規(guī)模：成交體量有限，月度波動較大。
價格走勢：筑底回升通道確立，但絕對水平仍偏弱。

上圖顯示，北碚區(qū)成交均價在2025年呈現(xiàn)高位回落后震蕩筑底，2026年以來穩(wěn)步回升至11400元/㎡上方，反映市場價格底部逐步企穩(wěn)，對低密改善產(chǎn)品的價格實現(xiàn)形成支撐（數(shù)據(jù)來源：克而瑞，截至2026年6月）。
客群結(jié)構(gòu)：本地剛需與首改為主體。研判推測： 套均價127萬元/套對應(yīng)的總價承受力，反映板塊主力客群為對總價較敏感的本地剛需及主城外溢首改家庭。結(jié)合本地塊容積率1.5的低密屬性，產(chǎn)品形態(tài)可突破板塊常規(guī)高層供給，未來核心客群應(yīng)鎖定為追求低密居住品質(zhì)、改善居住條件的本地剛改型置業(yè)群體。需求真實性方面，板塊成交持續(xù)性尚可但熱度偏弱，需通過產(chǎn)品差異化鎖定剛改客群以提升去化確定性。

四、競爭格局與供給分析
核心判斷：北碚區(qū)去化周期約28個月，屬高庫存、去化承壓板塊，存在一定供給過剩壓力；但城南新城板塊在售競品有限、新增土地供應(yīng)稀缺，本地塊短期內(nèi)不存在明顯踩踏風(fēng)險，競爭壓力可控。
庫存與去化：去化周期約28個月，遠超健康線，市場承壓明顯。

上圖顯示，北碚區(qū)庫存面積持續(xù)回落、去化周期高位緩慢下行，反映去庫存進入"量縮價穩(wěn)"階段，但絕對去化周期仍處28個月高位，新增供應(yīng)入市需審慎評估踩踏風(fēng)險（數(shù)據(jù)來源：克而瑞，統(tǒng)計口徑含普通住宅及別墅，截至2026年5月）。
競品格局：城南新城板塊在售競品有限，呈現(xiàn)明顯價格-產(chǎn)品分層。據(jù)CRIC克而瑞數(shù)據(jù)（城南新城板塊新房供求，統(tǒng)計口徑含普通住宅、別墅、酒店式公寓，2025/06/01-2026/06/26），板塊整體成交均價約11037元/㎡，主力競品分層清晰。
城南新城板塊競品對比表

數(shù)據(jù)來源：CRIC克而瑞，城南新城板塊新房供求項目數(shù)據(jù)，2025/06/01-2026/06/26。

分層分析：低密產(chǎn)品價格梯隊清晰，央企品牌溢價明顯。

研判推測： 板塊去化呈現(xiàn)"央企品牌+改善定位"項目優(yōu)于"非品牌洋房"的特征，價格上行能力與品牌、產(chǎn)品力強相關(guān)。
土地供應(yīng)：市場冷清、零溢價，本地塊為2026年首宗住宅供地。據(jù)CRIC克而瑞土地數(shù)據(jù)，2025年北碚僅成交1宗住宅地，土地市場零溢價、競爭冷清。本地塊26014為2026年北碚首宗供應(yīng)住宅地。

綜合判斷：板塊雖整體高庫存，但城南新城在售競品有限、新增土地供應(yīng)稀缺，本地塊入市后短期內(nèi)不會形成集中放量踩踏，競爭壓力相對可控；但需警惕區(qū)域整體去化偏慢對項目銷售節(jié)奏的拖累。

五、產(chǎn)品定位與價格實現(xiàn)
核心判斷：本地塊容積率1.5的低密屬性是核心差異化優(yōu)勢，建議定位改善型置業(yè)，以110-140㎡洋房為主，合理售價區(qū)間約11000-12500元/㎡，部分低密產(chǎn)品可沖13000元/㎡+，但板塊高庫存與弱需求構(gòu)成價格上行約束。
產(chǎn)品方向：低密改善是核心差異化路徑。
主力面積段：建議110-140㎡新規(guī)洋房為主力，搭配品質(zhì)小高產(chǎn)品。
價格實現(xiàn)：合理售價區(qū)間11000-12500元/㎡，價格天花板約13000元/㎡。

六、開發(fā)效益與投資測算（節(jié)選）
核心判斷：基準(zhǔn)售價12000元/㎡、起始樓面價4360元/㎡假設(shè)下，項目凈利潤約0.40-0.50億元，凈利潤率約7%-9%，盈虧平衡售價約11000元/㎡；樓面價上限約5200元/㎡（凈利潤率不低于6%口徑），建議安全樓面價控制在4800元/㎡以內(nèi)。該地塊拿地價為4360元/㎡，在投資安全邊界內(nèi)。

七、現(xiàn)金流與資金安全（節(jié)選）
核心判斷：項目資金峰值占用約3.5-4.0億元，受板塊去化偏慢影響，現(xiàn)金流回正周期預(yù)計約24-30個月，去化延長情景下回正周期可能拉長至36個月以上，資金安全邊界偏緊，建議以穩(wěn)健資金結(jié)構(gòu)參與。
資金投入節(jié)奏：土地款為前期主要支出。競買保證金4457萬元須于2026年6月30日前繳納（數(shù)據(jù)來源：地塊基礎(chǔ)信息表），土地款2.23億元為前期最大單筆投入；其后建安成本約1.94億元隨開發(fā)進度分期投入，前期配套及營銷費用約0.80億元逐步釋放。按交地后1年內(nèi)開工、開工后3年內(nèi)竣工的剛性節(jié)點，資金投入集中于開發(fā)前18個月。
資金壓力情景研判：在去化達預(yù)期情景下，項目現(xiàn)金流可在開工后約24個月轉(zhuǎn)正，資金安全邊界尚可；但在去化延長情景下（首開去化率不足60%、月均去化放緩），資金峰值占用規(guī)?？赡軘U大、回款滯后，財務(wù)成本侵蝕利潤，凈利潤率或進一步下探至4%以下。

綜合判斷： 項目資金安全邊界偏緊，建議參與方以自有資金為主、控制杠桿水平，避免在弱去化環(huán)境下出現(xiàn)現(xiàn)金流壓力。

八、風(fēng)險識別與壓力測試
核心判斷：項目核心風(fēng)險集中于市場需求偏弱、去化周期偏長及價格安全墊較薄三方面，壓力測試顯示售價下降10%將使凈利潤率由7.3%降至約2%，項目抗風(fēng)險能力中等偏弱，須在底價附近獲取以保留安全空間。
市場風(fēng)險（量化）：售價下降10%侵蝕利潤顯著。測算結(jié)論： 若基準(zhǔn)售價由12000元/㎡下降10%至10800元/㎡，可售貨值由6.13億元降至約5.52億元，減少約0.61億元，在成本基本不變情況下，凈利潤率由約7.3%降至約2%，IRR降至約3%-4%，項目接近盈虧平衡。鑒于重慶住宅價格指數(shù)2026年仍處95-96下行通道，價格下行風(fēng)險不可忽視。
去化風(fēng)險（量化）：去化延長拉長資金占用、壓縮IRR。研判推測： 北碚區(qū)當(dāng)前去化周期約28個月，若項目去化周期較基準(zhǔn)延長6-12個月，資金占用周期相應(yīng)延長，財務(wù)成本增加約0.10-0.15億元，IRR由約8%-10%降至約5%-7%，資金回正周期延后至36個月以上。
高庫存風(fēng)險：北碚區(qū)庫存去化周期約28個月，整體處高庫存狀態(tài)。雖城南新城在售競品有限，但若區(qū)域內(nèi)蔡家等鄰近板塊集中放量入市，可能形成跨板塊客群分流與價格踩踏，間接拖累本項目去化。

壓力測試綜合結(jié)論：在"售價下降10%+去化延長6個月"的疊加不利情景下，項目凈利潤率可能降至約1%-2%、IRR降至約3%-4%，逼近盈虧平衡線，抗風(fēng)險能力中等偏弱。這一結(jié)果進一步強化"必須在底價附近獲取、嚴控溢價"的核心結(jié)論。

九、綜合結(jié)論與投決建議

核心機會與主要風(fēng)險：機會點——容積率1.5低密稀缺性、零溢價土地市場窗口、價格筑底回升、區(qū)劃升級中長期價值；風(fēng)險點——庫存去化周期約28個月、需求偏弱、價格安全墊?。ㄓ澠胶馐蹆r約11000元/㎡）。

企業(yè)適配性：建議適配本地深耕型、產(chǎn)品力型或現(xiàn)金流穩(wěn)健型房企。本地塊需依靠低密產(chǎn)品力打造差異化溢價、依靠穩(wěn)健資金穿越較長去化周期，規(guī)避高杠桿、高周轉(zhuǎn)型房企——板塊去化偏慢難以支撐快周轉(zhuǎn)模式。

關(guān)鍵假設(shè)與測算口徑說明及合規(guī)聲明
關(guān)鍵假設(shè)與測算口徑匯總： 總計容建筑面積51104.7㎡、容積率1.5、純住宅、可售比約95%；基準(zhǔn)售價12000元/㎡（保守11000、樂觀13000元/㎡）；起始樓面價4360元/㎡（總地價22282萬元）；建安成本3800元/㎡；前期配套約售價4%、營銷約4%、管理約2%；財務(wù)成本年化約5.5%-6%；稅費按增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅重慶口徑合理估算；開發(fā)周期約30-36個月（交地后1年開工、開工后3年竣工）。本報告區(qū)分"市場事實"（CRIC及公報數(shù)據(jù)）、"測算結(jié)論"（模型輸出）與"研判推測"（經(jīng)驗判斷）三類表述。
數(shù)據(jù)來源與時間標(biāo)注： 城市及區(qū)域宏觀數(shù)據(jù)來源于2025年重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（2026年3月）、2025年重慶市北碚區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（2026年4月）；地塊信息來源于出讓公告渝[2026]30號及用戶提供的26014地塊基礎(chǔ)信息表（公告時間2026/06/10）；成交、庫存、競品及土地數(shù)據(jù)來源于CRIC克而瑞數(shù)據(jù)庫（截至2026年6月）；競品產(chǎn)品測評引用好房點評網(wǎng)；規(guī)劃信息來源于北碚區(qū)2025、2026年區(qū)級重點項目實施計劃（北碚區(qū)政府網(wǎng)）。
合規(guī)聲明與風(fēng)險提示： 本報告基于當(dāng)前市場公開數(shù)據(jù)、CRIC克而瑞數(shù)據(jù)庫及專業(yè)測算模型得出，僅供企業(yè)內(nèi)部投資決策參考，不構(gòu)成對外投資建議。土地市場、政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟可能快速變化，實際投資決策需結(jié)合競拍現(xiàn)場情況、企業(yè)最新戰(zhàn)略及資金狀況綜合判斷。報告中的售價、去化、凈利潤率、IRR等預(yù)測均基于特定假設(shè)，存在不確定性，極端情景下實際結(jié)果可能偏離預(yù)測。報告制作方對因使用本報告內(nèi)容產(chǎn)生的任何直接或間接損失不承擔(dān)責(zé)任。

地塊定位報告由克而瑞重慶分析師，通過人機協(xié)作使用深度智聯(lián)企業(yè)級AI原生工作平臺Cowork生成；

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞重慶分析師撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

2.生成的內(nèi)容（包括但不限于圖片、數(shù)據(jù)、文字等），并未獲得若有的相關(guān)權(quán)利方的授權(quán)，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業(yè)用途）時不侵害他人享有的權(quán)益。

3.運營方不對用戶因使用內(nèi)容而導(dǎo)致的任何直接、間接或附帶后果負責(zé)。