廣州半年土拍金額破320億，民企仍然沒上牌桌

大家好，我是地產高富帥。

昨天上午，上海和廣州土拍上半年收官戰順利打響，各自都誕生了地塊的全新地王，一線城市核心區域的稀缺土地價值再次釋放，這一批土地也是未來城市房價的基準點。

從民企主導到國央企成為土拍常客的這幾年，“地王戰略”或許已經成為很多地方國企的戰略新命題，通過獲取區位高價地，引領區域新房產品與價值最高點。

與過去幾年房企多點開花邏輯不同，近三年房企熱衷于在少數核心一二線城市獲取土地，并且在相似板塊強勢布局深耕，“做一成一”成為核心命題。

這幾年的廣州土拍市場讓人可圈可點，從越秀馬場地王開始，廣州一直在土地整理方面做出了較大調整，小而美精品土地成為硬通貨。

“小盤快打”正在成為廣州房企的共識，總價不會很高，但是地塊基本上符合當今好房子的產品底盤要求，對很多有產品營造能力的房企來說，是絕對利好

從剛結束的上半年土地出讓來看，傳統頭部國央企仍然展現超強的綜合實力，保利發展與越秀地產依然呈現“雙雄格局”。

今年上半年廣州突破成交金額320億，對比去年金額提升了不少，但是僅僅掛牌10宗涉宅用地，對比2025年同期成交的19宗地塊，明顯降溫不少。

10宗地中，溢價成交的有5宗——馬場地塊（溢價26.6%）、荔灣中山八地塊（溢價6.44%）、白云黃邊地塊（溢價23.87%）、番禺東鄉地塊（溢價55%）、琶洲中二區地塊（溢價46.28%）。

而在2025年同期，廣州宅地溢價成交的比例遠低于此。2026年廣州出讓土地中，單塊地的平均成交價約32億元。

整體來看， 上半年廣州土拍市場，本質上是“馬場+其他”。剔除馬場地塊，剩余7宗地的總成交金額約84億元。

這個數字更能反映廣州土拍的“日常狀態”，不溫不火，偶有亮點，國企央企主導。

從去年的大開大合到今年的集中作戰，廣州土地市場上的轉變也非常貼合現階段全國樓市的基本特征，板塊價值急速分化，樓市行情急速分化。

從整體土地成交的區域來看，越秀、南沙、增城、從化，黃埔這5個行政區，上半年則暫無涉宅地塊掛牌出讓。

這又是一個信號，無論是開發商還是購房者，已經從超級聚焦核心區域，有限的資金投入到人口聚集與產業聚集的區域。

在前幾年的廣州，民企，國企，央企，港資+外地都有多家房企深度布局，但是今年上半年來看，土拍牌桌上的民企已經完全消失。

就連去年在廣州還非常活躍的龍湖地產，今年也開啟了隱形模式，可以說2026年的廣州市場，民營房企再次消失了。

早在2025年上半年，民營房企仍然還是較為活躍，不僅僅龍湖地產積極參與，廣州本土巨頭敏捷地產，力迅地產都有斬獲。

2026年廣州土拍民企集團隱身的背后，仍然是市場的殘酷性，2026年前6個月百強房企整體拿地規模同比下滑接近44%，房企手里可動用的資金十分有限。

房企寧可高價拿下優質地塊，也不愿意低價拿下郊區土地，是為了規避經營風險，僅僅認可核心地段的房產價值，并不看好整體樓市行情。

現在哪怕是資金不算拮據的少數穩健民企，也不會盲目拿地，特別是廣州市場，現階段急速分化，核心區域地塊都被國央企巨頭盯著，民企想要分一杯羹難度極大。

自從總部位于廣州的華南五虎全部陣亡之后，近五年來民企在廣州拿地已經是屈指可數，總部位于廣州的民營房企，全國叫得出名字的也沒有幾個了。

民企生存狀態來看，廣州民營與深圳民企形成了截然不同的活法，深圳專注舊改市場，并且活躍度較高，廣州深耕個別板塊，依靠存量維持經營。

另外值得關注的是，從上半年土拍走向來看，珠江新城板塊與琶洲已經成為了廣州頂豪雙雄區域，聚焦了高凈值客群與產業集群。

對于廣州琶洲來說，保利發展已經率先用真金白銀的投資打開了局面， 這兩年的豪宅項目 保利天奕2025年開盤即爆，目前一、二期基本清盤。

從各大平臺來看，保利天悅二手掛牌均價14萬+/㎡，未來琶洲新盤的售價恐怕也需要拿這個作為參考，整個琶洲片區過去十年只新增了5個住宅項目，清一色高端豪宅。

現在的廣州琶洲似乎與深圳前海有點類似，當年廣州南沙錯過了發展預期，廣州琶洲難得可以頂上去，廣州的造城計劃仍在持續推進。

首先是空間的廣闊。珠江新城只有6平方公里出頭，但琶洲的腹地足足有14.9平方公里，相當于珠江新城和金融城的總和。

同時，琶洲也沒有珠江新城和金融城那么多的開發負擔，大部分都是空地開發，不需要先拆后建，更能直接連片開發，才能形成聚集效應。

珠江新城往東的金融城，就重點承接珠江新城的金融服務。一江之隔的琶洲，就專攻互聯網數字經濟。

琶洲更多的還是珠江新城的延伸和補充，是一個以數字經濟、人工智能和會展總部的生產性功能為主的區域。

琶洲的中區和西區基本上已經開發完畢，琶洲剩下的增量就主要集中在琶洲的南區和東區了。

東區和南區兩個片區里，南區的發展相對較快，這里有很多未開發的空地，這兩年我們熟悉的琶洲南TOD ，保利天奕，都在南區。

因此，可以看到，現階段無論是保利發展還是越秀地產，在琶洲的布局都非常清晰，這也是未來能否在廣州真正站住腳的核心。

從長遠來看，過去房地產依靠城市擴張實現全民財富增值的時代徹底結束。土地市場點狀火熱，樓市極致分化，就是房地產存量時代最真實的寫照。

廣州在2026年上半年，看起來土地出讓是基本完成了任務，但是這份看似“完成任務”的成績單背后，市場邏輯已經徹底改變。

廣州正用一場極致的分化，為房地產的存量時代寫下最真實的注腳。這里再沒有普漲的狂歡，只有冰冷而高效的資產篩選。

而對于普通人，那個閉眼買房就能增值的時代，也和遠去的民營房企一樣，徹底消失了。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年獵頭從業經歷，17年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。