“消失的國”與最意難平的保利 從6·30土拍看福州樓市大變局

我說我去拿個快遞，你說我拿了塊地。

人艱不拆！

又到了真的“拿塊地”時間。福州四城區第四批次土拍6月30日收官，臺江金融街鰲峰片區三幅地塊“炸”了——135輪、92輪、75輪，合計300+輪競價。

但外行看熱鬧，業外只會說殺瘋了，內行看門道，這場上半年福州土拍壓軸的重頭戲，正是解讀樓市深層變局的最佳切片，足以提煉出2026福州樓市核心轉向。

看點固然很多，譬如建發房產強勢競得兩塊，但意圖包攬金融街鰲峰片區三幅優質地塊之心溢于言表，就差寫在臉上了，以此宣告鐵王座上的人強勢回歸。

同樣是城區土儲“見底”，綠城“截胡”一塊，但競拍有多你來我往，就越是反向印證福建綠城過往的窘迫。畢竟，揮戈福州這么多年，也就只成功了綠城·芝蘭月華這一個項目，極度渴望再復制的綠城比誰都更能深刻體會到核心優質地塊的重要性了。

但在福州城市觀察者“說商道市”看來，更應把目光投向：消失的它與無果的它。

前者說的正是廈門國貿地產，從“保建國”到“保健綠”，國貿地產在福州上演“消失的‘國’”，熱炒的福州豪宅國貿天琴華越究竟是不是在割韭菜？

后者說的則是保利，濃眉大眼的房企“一哥”，一年從大福州凈賺8.7個億！你說它要退出福州？鬼才信！

在閩系大本營見識各方勢力的你來我往。沒有功成名就，沒有花團錦簇，只有迎來送往。

NO.1｜消失的“國”：從“保建國”到“保健綠”

業績血崩，廈門國貿地產要“保利”

福州樓市常說的"保建國"是圈內，也是福州購房者對三家外來國央企開發商的合稱——保利、建發房產、廈門國貿地產。這三家是近年福州主力外來房企，常聯合或獨立開發改善盤，是福州樓市除本土市屬國企之外的絕對主力。

但有心人不難發現，6·30土拍，獨獨不見“保建國”的“國”。

許能從財報窺見一二。

廈門國貿地產集團有限公司財報顯示，2025年廈門國貿地產營收327.67億元，同比下降19.01%；凈利潤4.14億元，同比猛降70.96%。

進入2026年頹勢更甚，一季度營收10.27億元，同比大跌80.53%；凈利潤由正轉負，-1.25億元，同比猛跌171.57%。

翻閱財報數據，不難得出結論：當下的廈門國貿地產，正處于“沒錢”與“需要花錢”的雙重夾擊。

其苦不堪言，其痛難言停！

不得不說，那些敢買國貿天琴華樾（備案名為“國貿華樾公館”）的人，心不可謂不大。

要知道，當KFS業績血崩，尤為強烈“保利”，減配不是絕對發生，卻是大概率事件。

財報還披露，廈門國貿地產在福州開發的國貿天琴樾、國貿九溪原、國貿鳳凰原、國貿上江原等產品項目均存在不同程度的跌價準備。

廈門國貿地產集團有限公司2026年度跟蹤評級報告，跟蹤期內，公司（即指廈門國貿地產）新開工面積減少，銷售業績延續下滑趨勢，投資力度較往年有所放緩。受結轉收入減少、計提存貨跌價準備以及所得稅費用增加等因素導致凈利潤大幅下滑，整體盈利能力有所弱化。

根據評級報告，近年來房地產市場調整，廈門國貿地產審慎新增項目，新開工面積逐年減少，故而2025年竣工面積同比減少30%。銷售方面，2025年公司全口徑簽約銷售面積及金額同比減少18%、7%， 受新增項目減少及房地產市場調整影響延續下降趨勢。

饒有趣味的是，雖未現身福州6·30土拍，但國貿地產卻在廣州6·30土拍現場經過74輪競價以10.3億元競得廣州番禺區洛浦街地塊，溢價率達55%。

財報披露，國貿地產2025年于上海、廈門、廣州和成都的全口徑銷售金額占比分別為35%、27%、8%和 6%。

對不起，沒有福州什么事。

人？錢多速來！再次提醒：當廈門國貿地產鋪天蓋地炒作福州有錢人熱搶國貿天琴華樾，不妨先看看它的財報。

NO.2｜最是意難平的保利

被建發綠城秒成渣，但一年仍從大福州凈賺8.7個億

每部劇都有意難平的主角。保利，正是福州6·30土拍最意難平的主角。無他，只因臺江金融街鰲峰片區三地塊，保利都深度參與競價了，且皆你來我往到最后一輪。

保利，自是濃眉大眼的房企“一哥”，它在福州，戰力究竟幾何？或者更直白點說，究竟賺走福州人多少錢？

企查查提示“說商道市”，2026年6月3日，福建保利投資發展有限公司新增一則法定代表人、主要成員變更動態，法定代表人、董事長從“袁俊”變更為“邱宏剛”。邱此前任安徽保利房地產開發有限公司董事長。

在“說商道市”看來，6·30土拍本應該成為福建保利給新任董事長的獻禮，或者說福建保利新任董事長正式到任后燒的第二把火（注：第一把火自是整合福廈泉，此話題下回分解）。

許是應了那句老話，期望越大，失望越大。這第二把火終究沒能燒起來。

看來，還得讓時間再醞釀一下，保利在福州在福建只可能是“加碼”，等著瞧！

事實上，在福州6·30土拍之前，許多人言之鑿鑿說保利要退出福州。“說商道市”從來不信這個邪，只因財報。

根據保利發展控股集團股份有限公司（曾用名：保利房地產（集團）股份有限公司）2025年年度報告，主要子公司及對公司凈利潤影響達10%以上的參股公司，僅八席。福建保利投資發展有限公司（注冊地：福州，主要經營地：大福州都市圈），八者有其一。

2025年，福建保利投資發展有限公司營業收入150.1億元，營業利潤12.2億，凈利潤高達8.7億。這戰力，簡直把前述“消失的國”秒成渣了。畢竟，偌大一個廈門國貿地產集團，四處攻城略地，凈利潤甚至還不到福建保利的一半。

看吧，一個在閩系房企大本營，斗不過建發房產，打不過綠城的房企“一哥”，有點戰力但委實不多，半躺著，一年就從大福州凈賺8.7億，外行人說他要激流勇退，鬼才信！福州人民還是太善良！

但保利也并非沒有壓力。根據披露，在保利發展主營業務分地區中，2025年福建以200.5億的營業收入，排在第五位。論吸金力，僅次于廣東、上海、浙江、江蘇，且營業利潤近28億元。但若把時間軸稍微拉長點，譬如2024年，福建在其版圖中可是TOP3的存在，且與第二的江蘇相差無幾。

如此這般，壓力給到邱宏剛，整合福廈泉，勢在必行！

財報還戳穿了保利的些許謊言，譬如：保利熱炒的福州保利屏西天悅熱銷，去化率僅在50%。眾所周知，保利屏西天悅最早于2024年6月取證并開盤。

一個賣兩年去化也僅堪堪過半的“熱銷”，只能說，國央企套路也很深。

翻開“保利發展福建公司”，你會發現，保利尤喜“超越”：什么列鼎西湖 保利超越之作，什么超越時間的藏品，什么現象級熱銷，其地段價值已超越了地理范疇……

早已起了一身雞皮疙瘩的“說商道市”，最想對保利說的是：保利，在福州，你再怎么超越也超越不了保利香檳國際。

原創不易，感謝贊轉評