高盛預測：未來10年，房地產在中國居民總資產中占比從52%降至42%

生活里和身邊朋友聊家庭資產，大家都會達成一個共識：普通人大半身家都押在房產上，坊間普遍覺得，房子至少占家庭總資產七成。可最近一份來自高盛的研報，徹底打破了這份固有認知。

這份中英文雙版研究報告《中國居民資產負債表：持續去杠桿背景下從房地產到金融資產的結構性轉移》，給出了一個跨度十年的長期預判：當前國內房產在居民總資產里的比重為52%，等到2035年，這一數值會回落至42%，居民手里的儲蓄，會逐步流向股票、保險這類金融資產。

研報一經流出，各類短視頻、自媒體迅速跟風解讀，不少文章直接下定論，宣稱樓市時代落幕，股市將迎來長達十年的行情。但海外機構的線性測算模型，很難完整貼合國內獨有的發展環境。居民收入分配格局、房產綁定教育醫療資源的制度設計、代代相傳的置業觀念，都是模型難以量化的變量。

本文所有測算數據，均來源于高盛自研的季度跟蹤模型、社科院國家資產負債表研究中心歷年統計，疊加央行、銀保監、基金業協會公開官方數據。我們先完整還原居民財富結構當下的真實變化，再拆解催生資產轉移的多重現實因素，最后結合本土現狀客觀評判這份預測的局限性，理清這場財富結構調整的真實節奏。

整體來看，居民資產從房產向金融資產轉移是長期趨勢，但各類現實約束會拉長調整周期，不存在集中拋售房產、大規模轉戰權益市場的短期行情。

先看幾組實打實的數據，直觀感受這幾年家庭財富結構的轉變。

國內居民總資產在2023年迎來峰值，隨后連續六個季度持續縮水，如今整體規模穩定在730萬億元。這份總量能夠穩住，并不是樓市回暖帶動房產增值，而是居民持續增加存款、金融資產小幅升值，抵消了房產估值縮水帶來的財富縮水。

對比2021年樓市熱度頂峰與2026年一季度的數據，資產結構的變化一目了然。巔峰時期房產包攬居民總資產67%，現金存款僅占16%，各類金融資產合計15%；四年多過后，房產占比下滑至52%，存款比例攀升至25%，金融資產占比小幅提升至20%。值得一提的是，普通人直接持有股票的比例僅從5%微漲到6%，絕大多數人依舊對股市保持謹慎，公募等間接投資渠道反而擁有更大增長空間。

持續走低的存款利率，是推動資金分流的重要推手。三年期定期存款市場執行利率從2023年初的2.60%一路下調至當前1.25%，長短存款利差持續收窄，依靠存款獲取穩定收益的路子越來越窄，不少居民開始把閑置資金分散投向理財、基金和商業保險。

按照高盛基準情景推演，往后十年，房產占居民總資產比重會回落至42%，股票占比抬升至11%，保險資產占比接近10%，存款規模整體保持平穩。每年會有凈額6萬億左右的新增資金流入金融資產賽道，該數值已經扣除保險賠付與退保金額。

市場內部還存在明顯的分層特征，全國九成以上家庭名下持有房產，但參與股市投資的成年人僅兩成五。城市之間分化加劇，一線房價下跌節奏放緩，業內預判1至2年內有望止跌；三四線二手房出手困難，流動性持續走弱，市場呈現典型的K型走勢。

資產結構出現這樣的調整，并非老百姓主動追求更高收益，而是樓市行情、利率環境、家庭債務三重現實疊加倒逼出來的結果。

過去房價持續上行階段，房產是拉動家庭財富增長的核心動力，很多人靠買房、囤房實現資產增值。如今全國房價較高點名義回落約30%，房產不再具備穩定增值屬性，持續形成負財富效應。不少家庭看著名下房產縮水，消費意愿明顯收縮，過去加杠桿買房擴資產的思路，早已不復存在。

存款收益不斷縮水，也倒逼大家調整儲蓄方式。單純把錢存進銀行，很難抵消物價帶來的損耗，越來越多人開始搭配多元化金融產品。多數人的選擇也十分保守，短期優先配置保險、銀行理財，只有長期資金才會少量投入股票類資產。

更關鍵的一點，當下居民整體進入主動修復資產負債表的階段。身邊不少人選擇提前結清房貸，主動壓縮各類消費貸款，優先降低自身負債。這里有一組容易被忽略的對比數據：以GDP作為分母測算，國內家庭杠桿率59%看似處于合理區間，但如果用居民可支配收入計算，債務占比高達140%。背后根源在于，國內居民可支配收入大約占GDP45%，美國這一數值達到75%，同等房貸月供，對國內家庭現金流的擠壓要強烈得多。房貸占據家庭總負債近半數，收入預期偏弱的環境下，普通人首要選擇存錢降負債，而非加倉風險資產。

和歐美國家財富轉換不同，國內這場資產轉移，本質是居民出于安全考量的防御性行為，而非主動追逐高收益。

高盛的十年預測采用簡單線性推算，忽略了國內多重現實約束，房產占比不會快速斷崖下跌，整體會呈現總量穩住、結構調整緩慢僵持的狀態。

房產和金融資產，在國內家庭生活里承擔的作用完全不對等。國內社保、醫療、教育公共資源仍有完善空間，房子不只是投資品，更是落戶、入學、個人信貸抵押、家族財富傳承的核心載體。股票、基金價格波動劇烈，無法提供房產帶來的穩定安全感，中產家庭不會輕易大批量拋售自有住房。

同時二手房流通存在硬性門檻，國內房產存量規模龐大，但二手房交易周期長、稅費成本偏高，市場整體流通效率偏低。如今不少家庭打算降價賣房，卻長期找不到接盤者，客觀上限制房產配置比例快速下降。

財富分層也拉長了資產轉換的節奏。房產是中產家庭的核心資產，這部分人群風險偏好偏低；高凈值群體雖持續增持金融資產，但人群基數較小，不足以拉動全國房產平均占比快速下滑。疊加各地持續出臺穩樓市政策，核心城市房產價值得到托底，進一步放緩房產占比回落速度。

長久形成的制度與文化觀念，同樣形成很強的路徑依賴。優質公共資源長期和房產綁定，再加上國人根深蒂固“有房才有家”的傳承理念，國內資本市場信任度仍在培育階段，短時間內大家不會徹底放棄房產配置。

房產占比回落是長期確定的大趨勢，但調整周期遠長于海外機構測算的節奏，震蕩緩慢下行會是常態，不存在快速置換資產的行情。

站在更長時間維度，我們可以把未來十年劃分為兩個階段看待。

短期1至3年屬于調整僵持期，居民重心依舊是降低負債、增加現金儲蓄，金融資產新增規模有限，房產占比只會小幅波動，很難出現明顯下滑。

等到3至10年，隨著社會保障體系持續完善，房產自帶的金融屬性持續弱化，房產占比才會穩步下行，股票、保險持續承接新增儲蓄資金。

想要判斷資產遷移推進快慢，只需重點觀察三個指標：居民可支配收入增速、全國普惠社保落地進度、二手房流通配套政策完善程度。

結合普通家庭的實際情況，我們僅從宏觀層面梳理客觀思考方向，文中不提供任何買房、炒股、投保實操建議。

第一，優先梳理自身剛性負債，結合每月現金流調整房貸還款節奏，減輕日常資金壓力，現階段優化負債是多數家庭的首要任務。

第二，可以適度配置偏穩健的保障類金融產品，適配長期低利率的市場大環境，補齊家庭保障短板。

第三，理性看待資產輪換，不要輕信“賣房炒股”的極端思路，財富結構轉換是長達十年的慢變量，短期盲目置換資產，很容易承受雙向價格波動帶來的損失。

第四，客觀區分不同房產的價值，核心城市配套完善的住房具備長期支撐，遠郊流動性偏弱的房源，可以適度精簡持有規模。

居民財富從房產轉向金融資產是長期大勢，但多重本土約束拉長調整周期，收入分配與社保體系完善，才是資產結構轉型的核心關鍵。