瘋狂，上海、臺灣客也來深圳搶房了！豪宅真要斷供了？

最近，深圳“起猛了”!

01.

深圳市場大熱

地王頻出、豪宅去化加速

一方面，是土拍市場“大燥”！

短短一個月，深圳出現(xiàn)三個“地王”！

• 先是6月5日南山科技園宅地出讓，6家房企競價一個多小時，最終以競價291輪、溢價率高達150.74%、樓面價10.87萬/㎡成交，成為深圳新單價地王；

• 再是6月12日前海桂灣宅地出讓，9家房企鏖戰(zhàn)兩個多小時，最終以競價約300輪、溢價率約114.29%、樓面價9.59萬/㎡成交，成為前海桂灣新晉單價地王；

• 緊跟著6月25日，前海寶中宅地出讓，4家角逐兩個多小時，最終以競價351輪、溢價率約99.05%、樓面價8.79萬/㎡成交，成為前海寶中新晉單價地王！

另一方面，是深圳灣沿線豪宅市場“殺瘋”了！

一是，賣瘋了！

從中信信悅灣開盤僅半小時售罄、寶中千萬級豪宅-觀潮府開盤半小時售罄，到深圳灣澐璽最后一批住宅入市，開盤當(dāng)天賣了80套、去化率91%，再到6月中海安緹深圳開盤去化72套、接近日光，近兩個月來，深圳灣豪宅持續(xù)熱銷。

深圳灣澐璽開盤現(xiàn)場圖

二是，深圳灣沿線豪宅價格被重估。

以往，深圳灣豪宅新房均價多在10-14萬+/㎡，現(xiàn)在深圳灣豪宅新房價格正在被重估：中信信悅灣均價超20萬/㎡；深圳安緹備案均價18.58萬/㎡、折后均價18.2萬/㎡，一路之隔的深灣玖序2023年備案均價僅13.8萬/㎡。

三是，全國高端客群開始“圍獵”深圳灣。

近期，傳至少有5批中國臺灣籍的客戶買入前海桂灣的前海時代尊府，選的都是總價3000萬以上的戶型。

圖源：網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

深圳灣1號近期推售珍藏公寓——瑞公館，首批房源套總價8000萬起，首推即售罄，據(jù)傳有上海低調(diào)買家看完樣板房就出手——一個人買了三套房，總金額超2.5億。

圖源：網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

豪宅火爆之下，市場上出現(xiàn)了一種聲音：豪宅去化加速，核心區(qū)將面臨斷供？

事實真的是這樣嗎？

02.

地產(chǎn)邏輯生變

核心區(qū)住宅供應(yīng)爆發(fā)

據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳核心區(qū)還有12個全新項目準備“續(xù)航”豪宅供應(yīng)。

福田、南山以及寶安核心區(qū)的住宅供應(yīng)正從“零星補貨”轉(zhuǎn)向“集中放量”，共有12個項目，其中有9個項目有新進展。（*文中涉及測算內(nèi)容，僅供參考，具體以開發(fā)商公布信息為準）

項目位置示意圖，圖源：蘭圖繪，僅供參考

先來看，福田。

福田作為深圳與南山齊名的核心區(qū)，近年來入市新盤可以說是非常少！近6年只有39個，為南山的31.2%。

從入市節(jié)奏來看，近兩年福田住宅推盤次數(shù)屈指可數(shù)，2024年和2025年均只有4個，且近6年來入市住宅可售庫存不到1000套。

但從盤點來看，福田是未來供應(yīng)最密集的核心區(qū)域，近期有5個項目有動態(tài)：澐海元境府、中鐵臻云雅苑、梅林33-07地塊、安托山10-06地塊以及正在調(diào)研調(diào)規(guī)的福田中心地塊。隨著住宅項目落地，福田住宅稀缺供應(yīng)格局將被改變。

澐海元境府：最近福田中建壹品福田文創(chuàng)園城市更新單元備案名公布——澐海元境府。去年現(xiàn)場踩盤時，現(xiàn)場圍擋且內(nèi)部有挖機在施工；近期現(xiàn)場可以看到01地塊已經(jīng)動工，02地塊目前施工進入地面階段，有消息稱該項目將于近期開展，最快于今年9月份入市。

壹地產(chǎn)現(xiàn)場實拍圖（2026.6.18）

項目位于福田核心區(qū)-沙頭街道，臨近福田紅樹林生態(tài)公園，周邊就是金地環(huán)灣城。根據(jù)規(guī)劃，該城市更新單元的01、02地塊均有居住用地，占地約2.57萬㎡，規(guī)劃容積率7.3~8.9，規(guī)劃容積約19.85萬㎡。北區(qū)01地塊由1棟46F的住宅、1棟21層的寫字樓組成，南區(qū)02地塊由5棟31-46F的住宅、1棟12班制幼兒園組成，其中02地塊分一、二期開發(fā)建設(shè)，共占地約1.82萬㎡，總建面約18.02萬㎡，計容建面約13.82萬㎡、共規(guī)劃住宅789戶。

示意圖，圖源：福田區(qū)沙頭街道文化創(chuàng)意園城市更新單元02地塊（暫定名）項目一期總平面圖

據(jù)悉，項目由中建三局旗下的中建壹品負責(zé)開發(fā)建設(shè)，是中建系首個落地深圳核心區(qū)的項目，也是其在深圳首個“城市更新+股權(quán)轉(zhuǎn)讓”項目，計劃總投資80億，擬打造坐擁深圳灣景觀的高端精品住宅。其備案名中的“元境”，對應(yīng)“中建匹配豪宅客群”的產(chǎn)品系，且該項目未來部分高層住宅可越過紅樹林西南向望海。

豪宅產(chǎn)品定調(diào)+海景資源=核心區(qū)又一海景豪宅。

示意圖，僅供參考

效果圖，圖源：網(wǎng)絡(luò)

中鐵臻云雅苑：位于梅林孖嶺，壹地產(chǎn)5月中旬現(xiàn)場實探，已有大型機械進場作業(yè)，處于基坑施工階段，預(yù)計明年將作為現(xiàn)房項目入市銷售。項目占地面積僅約4994㎡，計容建面約1.86萬㎡，容積率約3.72。平面圖上顯示項目1棟1單元一層三戶設(shè)計，1棟2單元為一層兩戶設(shè)計，均為23層、高約80米。

按照1-3層為商業(yè)、公建，4樓以上為住宅來測算，共有100套住宅。作為中鐵置業(yè)“云系”TOP級產(chǎn)品線，市場推測其主力戶型大概率在建面約150㎡左右。

壹地產(chǎn)現(xiàn)場實拍圖（2026.5）

梅林33-07地塊：與中鐵臻云雅苑幾乎“一路之隔”，5月12日由交通設(shè)施用地（U2）調(diào)整為二類居住用地（R2），壹地產(chǎn)5月中旬現(xiàn)場實探，發(fā)現(xiàn)該地塊的原建筑尚未拆除。據(jù)悉，項目容積率為3.1，容積為28651㎡，體量約為中鐵臻云雅苑的1.5倍。假如參考中鐵臻云雅苑的設(shè)計以及面積、戶數(shù)搭配，大概能有150+套大面積戶型。

壹地產(chǎn)現(xiàn)場實拍圖（2026.5）

安托山10-06地塊：地塊位于福田安托山板塊，壹地產(chǎn)6月實地探查，該地塊目前圍擋，內(nèi)部為閑置狀態(tài)，雜草叢生，尚未完成土地平整。該地塊與南天電力舊改“一街之隔”，隔著僑香三道相望，5月9日由原來的商業(yè)用地（C1）全部調(diào)整為二類居住用地（R2），容積率由原來的9.1降為3.1、容積約26002㎡，假如和南天電力舊改那樣——打造建面約180㎡以上的戶型，將預(yù)計新增供應(yīng)約140+套住宅；假如打造建面約100㎡的戶型，大概能新增200+套住宅。

壹地產(chǎn)現(xiàn)場實拍圖（2026.6.18）

福田中心地塊：據(jù)網(wǎng)傳，位于福田中心區(qū)、緊鄰地鐵2/8號線蓮花西站（黃埔雅苑正對面）的一宗地塊，正在研究調(diào)整為住宅用地。現(xiàn)場可見地塊狀態(tài)為“圍擋”，內(nèi)部有搭建的活動板房。該地塊最大的亮點是位置非常好：與蓮花山公園僅一路之隔，周邊就是深圳少年宮、中心城、圖書館等福田核心區(qū)配套，不過地塊比較小，有預(yù)測最多可能建設(shè)3棟住宅樓，以大戶型住宅為主，瞄準高端改善型置業(yè)人群，并有望在戶型設(shè)計、得房率等方面實現(xiàn)新突破。

壹地產(chǎn)現(xiàn)場實拍圖（2026.5）

再來看，南山。

南山的項目，主要有兩類，一類是近期通過招拍掛出讓的土地，分別位于科技園、前海桂灣；一類是擱置多年舊改又有了新動態(tài)，是位于蛇口的愛榕園。

保利置業(yè)T204-0153宗地：位于南山科技園，據(jù)悉拿地當(dāng)天下午工程車就開始進場動工；壹地產(chǎn)6月現(xiàn)場看到，該地塊正圍擋施工。

在近十年都沒有出讓過住宅用地的科技園，這宗地出讓的意義，絕不止于——深圳新單價地王，在限高100米、容積率2.9的建筑指標下，疊加科技園的核心區(qū)位，奠定了未來其在豪宅市場上的地位。網(wǎng)傳，保利置業(yè)內(nèi)部已針對該地塊組建了專項設(shè)計團隊，由集團首席產(chǎn)品官直接掛帥，全面對標深圳灣一號，同時疊加第四代住宅理念；預(yù)計該項目未來單價要18萬+/㎡往上，備案均價很可能要到20萬左右；畢竟前段時間備案均價18.2萬/㎡的深圳灣澐璽，當(dāng)時樓面價才7萬/㎡。

壹地產(chǎn)現(xiàn)場實拍圖（2026.6.18）

建發(fā)T201-0233宗地：位于前海桂灣，據(jù)悉該地塊也是6月12日后拿地即開工，即便隨后幾天天氣不佳，但壹地產(chǎn)6月到現(xiàn)場時依舊可看到工地上有工程車輛。作為新的前海地王，網(wǎng)傳建發(fā)未來可能落地最高端的“燈塔系”（燈塔戰(zhàn)略）產(chǎn)品線。目前，建發(fā)已在北京、上海、廈門、成都以及杭州打造了“五座燈塔”，前海桂灣T201-0233宗地，極有可能成為建發(fā)的“第六座燈塔”。

壹地產(chǎn)現(xiàn)場實拍圖（2026.6.18）

愛榕園舊改：位于蛇口板塊，與羅湖部分老舊小區(qū)不同，雖然小區(qū)里面最老樓齡已有36年，但因整體維護的還不錯，現(xiàn)場看起來沒有很破舊，只是有點年代感。

壹地產(chǎn)現(xiàn)場實拍圖（2026.6.18）

6月10日，深圳規(guī)自局公布該項目規(guī)劃草案的二次公示：規(guī)劃容積約24萬㎡，其中住宅有22.75萬㎡。這一次的規(guī)劃草案相較去年5月有不少調(diào)整：不僅開發(fā)建設(shè)用地由原來的4.3萬㎡增加至6.04萬㎡；容積率也由原來的5.7調(diào)整為2.9，對齊當(dāng)下的好房子建筑規(guī)范；更重要的是原來規(guī)劃約4.38萬㎡保障房+27班九年制學(xué)校取消了，這意味著整個社區(qū)不僅純粹性更強，未來舊改方向也可能往高端舒適社區(qū)走。

值得注意的是，愛榕園拆遷面積約10萬㎡，假如按照1：1.1的回遷比例算，22.75萬㎡的住宅除開回遷部分，預(yù)計至少將新增約10萬㎡的低密可售住宅。

壹地產(chǎn)現(xiàn)場實拍圖（2026.6.18）

最后看，寶安。

寶安值得關(guān)注的項目，當(dāng)屬新鮮出爐的寶中-北街坊A002-0113宗地。

保利發(fā)展A002-0113宗地：位于寶中北街坊、毗鄰觀潮府，壹地產(chǎn)6月現(xiàn)場實探時看到該地塊圍擋。6月25日，該地塊被保利發(fā)展以總價105.1億拿下。值得注意的是，作為深圳6月3宗核心區(qū)出讓地塊的最后一宗，寶中北街坊地塊不僅起拍價最高（52.8億），建面也最大——約11.95萬㎡（住宅10.46萬㎡）、容積率約3.19，也是未來深圳核心區(qū)值得重點關(guān)注的項目之一。據(jù)悉，發(fā)稿前該項目已開始動工。

壹地產(chǎn)現(xiàn)場實拍圖（2026.6.18）

可見，未來深圳核心區(qū)并不缺住宅。其中還有部分有成為豪宅、頂豪的潛質(zhì)。

從進度來看，福田入市最快的大概率就是澐海元境府，而南山今年最有望入市的是紅樹別院二期，寶中的北街坊大概率在明年接力南街坊（觀潮府）、“續(xù)航”片區(qū)住宅供應(yīng)。

03.

深圳豪宅還能火多久？

總價3000萬+豪宅成交量全國第一

當(dāng)核心區(qū)豪宅供應(yīng)井噴，高端改善需求還能續(xù)航多久？

毋庸置疑，今年的豪宅是樓市行情的主力軍之一。尤其深圳，千萬級豪宅成交數(shù)據(jù)非常亮眼。

@10萬/㎡級別豪宅（新房）

5月截至27日，全國單價10萬/㎡以上豪宅成交了4666套，其中深圳成交了1124套，占比約24%，僅次于上海、位列全國重點城市第二。（數(shù)據(jù)參考：@同策豪宅）

@1000-1500萬級別豪宅（二手房）

6月截至11日，深圳高總價二手住宅房源成交占比出現(xiàn)明顯上升情況：總價1000-1500萬成交占比9.1%，比5月上漲1.4%；總價1500萬以上成交占比5%，比5月上漲1.2%。

圖源：每日樓市早讀

@3000萬級以上豪宅（新房）

深圳1-5月總價3000萬以上新房豪宅成交約582套，是2025年全年的3.11倍，成交規(guī)模與均價位列全國首位。（數(shù)據(jù)來源：同策研究院）。

圖源：@同策研究院-微信公眾號

@5000萬級以上豪宅（新房）

今年前4月，全國總價5000萬以上高端住宅網(wǎng)簽成交套數(shù)TOP6中，深圳以成交162套、成交均價20.52萬/㎡，位列全國第一！

成就深圳從去年年底至今的“豪宅熱”行情，主要原因在于近年來深圳核心區(qū)的高端住宅供應(yīng)量非常少，比如深圳灣澐璽就是后海總部基地近12年來首個純住宅新房項目；部分片區(qū)稀缺屬性超強，比如中信信悅灣是深圳灣最后一塊一線海景純住宅用地。

供應(yīng)的稀缺+被壓抑的改善需求，成就了當(dāng)下深圳豪宅行情。

但全國豪宅的銷售行情，似乎有掉頭的趨勢。

從全國數(shù)據(jù)看，千萬級豪宅的成交數(shù)據(jù)跑輸大盤——2026年前5月，重點30城總價1000萬以上新房成交套數(shù)13986套、環(huán)比下跌19%，而同期新房成交下降15%，這也是近4年來首次千萬級豪宅成交降幅比整體新房成交降幅還猛。

圖源：@丁祖昱評樓市，數(shù)據(jù)來源：普瑞數(shù)智城市機構(gòu)調(diào)研

作為一線城市豪宅市場風(fēng)向標，上海去年熱門高端住宅多有80-90%的去化率，部分開盤直接日光；但近幾個月上海豪宅項目的去化數(shù)據(jù)也有所變化，去化率最高只有62%。

圖源：@丁祖昱評樓市，數(shù)據(jù)來源：普瑞數(shù)智城市機構(gòu)調(diào)研

在其他城市豪宅出現(xiàn)向下行情背景下，核心區(qū)高端豪宅持續(xù)供應(yīng)的深圳能否走出獨立行情？

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