利好不斷，大灣區酒店越卷越不賺錢？

只賺實效，拒絕噱頭

這兩年的深圳酒店市場，主打一個“冰火兩重天”。

深中通道通車、港人北上常態化、演唱會扎堆，直接把周末的住宿市場帶飛，全城酒店滿房成了常態。但硬幣的另一面是，一到工作日市場瞬間降溫，曾經穩定的商務客流走弱，房價也悄悄踩了剎車。

比淡旺季失衡更扎心的，是客群的嚴重分化：高端酒店乘著深圳硬科技產業的東風，客單價和入住率雙雙起飛；而中低端酒店卻因為瘋狂涌入的新供給，陷入了極度內卷的存量廝殺。

周末爆單周中冷清，高端穩賺中端內卷，傳統酒店到底該怎么破局？“酒店+”跨界融合、AI數字化落地，究竟是搞錢利器還是無效噱頭？

7月2日，2026環球旅訊數智論壇·大灣區站，由環球旅訊CEO 李超主持，以《大灣區一體化下的本地酒店機會》為主題，與深圳酒店業商會會長、華僑城酒店發展公司副總經理 陳智，直接來了一場“掏心窩子”的硬核對話。

（從左到右依次為：陳智、李超）

以下是對話實錄，經編輯刪減：

李超：結合港人北上、深中通道開通及本地演藝經濟活躍等利好，目前深圳酒店市場的真實發展狀況如何？高端與中低端酒店的表現是否存在分化？

陳智：從行業數據來看，深圳酒店市場的周末入住率確實明顯提升，但周中商務客人的增長趨勢相對平緩。整體而言，入住率依然有所上漲，但平均房價保持持平或略微下跌。

從華僑城在深圳的 16 家酒店數據來看，高端酒店的入住率和房價表現遠優于中高端及經濟型酒店。盡管去年深圳新增了約 2000 間高端酒店客房，但整體來看，高端市場的需求增量依然大于供給增量。

因此，高客單價市場依然保持強勁的上漲趨勢，這一表現在 2025 年及 2026 年上半年均得到了印證。

疊加深圳 AI 硬科技、上市企業商務活動持續活躍，進一步托舉高端酒店需求韌性；相比之下，中低端市場在產品供給上增速更快，導致了當前的結構性分化。

李超：當前 “酒店 + 景區” 的模式面臨挑戰，酒店未來還能從哪些角度拓展收入機會？如何避免 “1+1<2” 的無效加法？

陳智：在深圳市場，“酒店 +” 絕不是簡單的產品疊加與打折銷售。成功的加法必須滿足三個條件：一是具備獨有的地方特色資源；二是與酒店核心客群高度匹配；三是能完美契合深圳的城市屬性。

以我們前海的酒店為例，其周邊有 “灣區之光” 摩天輪和頻繁演出的音樂廳。我們將客房與摩天輪、演出門票打包，有效彌補了商務酒店周末客源不足的短板，實現了市場均衡發展。

相反，我們也曾嘗試過 “酒店 + 錦繡中華” 的模式，甚至在物理空間上打通了通道，但效果并不理想。

原因在于客群不匹配：前往景區的游客多為價格敏感型，與高星級酒店客群不符。因此，酒店在做加法時，必須精準分析客群需求。例如，針對年輕群體的演唱會經濟，酒店可以推出相應的演藝配套產品，這與傳統景區客群的需求是完全不同的。

李超：國內中端市場進入存量改造期，部分國際酒店集團也推出了軟品牌（如萬豪博選）。對于面臨租約到期或需要翻新的酒店，是否有更務實的突圍方向？

陳智：針對大量運營 10 年以上、不少已達 15~20 年、面臨租約到期翻新的酒店，改造前必須厘清三個核心問題：

第一，酒店是否還在主流客群的核心動線上；第二，主體框架和機電設備的剩余使用壽命；第三，投資回報率（ROI）能否算得過來賬。

基于這三點考量，我認為目前 “軟品牌翻牌 + 輕資產投入 + 會員體系支撐” 的模式，比重資產全面改造更劃算，也更容易被投資人接受。

在具體改造上，我們傾向于 “公區重做、客房輕改”。例如，部分五星級酒店客房軟裝改造成本控制在 20 萬元左右，而部分中端酒店僅需 4 萬多元即可達到五星級標準的改造效果。

對于缺乏會員體系和智能化投入的單體高星酒店而言，除非具備極強的文化屬性和高忠誠度的專屬客群，否則在當下的運營壓力下，走連鎖化、軟品牌翻牌是更符合商業邏輯的選擇。

李超：AI 在酒店業熱度很高，但落地往往面臨投入大、見效慢的問題。華僑城在 AI 的實際應用中，有哪些真正產生效益的切入點？

陳智：酒店業不應盲目追求大模型，而應聚焦于應用場景。從華僑城的實踐來看，目前 AI 在兩個方面產生了切實的效益：

首先是收益管理。AI 在收益管理上的應用非常成熟，對集團整體收益的提升有顯著幫助。未來，AI 在收益管理上的顆粒度還會進一步細化，從房型維度延伸至渠道、時段等更精細的維度。

其次是能耗與設備維保。我們將 AI 應用于耗能管理及旗下酒店的設備設施安全管理與維修預警。這不僅有效降低了養護成本，還提升了人效。

酒店應用 AI 絕不能是為了 “炫技” 或講故事，必須能夠計算出成本與效益。在人工成本剛性上漲的背景下，AI 在壓降人工成本、提升整體運營效率方面具有巨大潛力，這也是未來投資人最愿意為之買單的核心價值。

李超：高星酒店在引入 AI 時往往較為謹慎，擔心削弱人性化服務。您如何看待 AI 在高星酒店與中端酒店中的不同應用前景？未來是否會出現 “AI 原生酒店”？

陳智：對于高星酒店，我們在對客端的 AI 應用上確實非常慎重。例如客房語音智控，由于涉及客人隱私與個人習慣，我們在高星酒店中持保守態度。

高星酒店客人更看重面對面的溫度與人性化服務，而非過度依賴高科技。但在中高端有限服務酒店中，語音控制等 AI 應用已成為標配，年輕客群對此有強烈的使用習慣。

從長遠趨勢來看，AI 在酒店業的普及不可避免，其最大的優勢將體現在成本控制，尤其是人工成本的壓降上。

至于 “AI 原生酒店”，我認為它一定會出現。但基于國有企業的決策機制，在創新上往往較為審慎。因此，我大膽預測，AI 原生酒店將率先在民營資本中誕生。民營資本更善于創新、敢于投資，也更愿意去嘗試新鮮事物，它們將是推動酒店業 AI 變革的最前沿力量。