突發(fā)！王健林加快甩賣房產(chǎn)步伐

財聯(lián)社一則商業(yè)地產(chǎn)快訊迅速刷屏全網(wǎng)：湛江開發(fā)區(qū)萬達廣場完成全部股權(quán)變更，萬達商業(yè)完全退出股東名單，接手方是太盟投資旗下上海安埡合伙企業(yè)。

不少人只看到“萬達賣房”四個字，直接判定萬達資金鏈承壓、王健林不看好地產(chǎn)行業(yè)。但結(jié)合工商公示信息、一線行業(yè)知情人士采訪就能看清真相，這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不是臨時救急的被動拋售，而是萬達持續(xù)多年資產(chǎn)出清計劃的又一步落地。

本次湛江萬達廣場屬于獨立新增交易，并不歸入2025年那筆48座萬達廣場大型資產(chǎn)包。承接平臺上海安埡此前已經(jīng)拿下上海松江、泉州浦西兩座萬達項目，背后實控人為國際資管巨頭太盟PAG，也是萬達長期深度合作的戰(zhàn)略投資方。

從2023年至今，萬達對外轉(zhuǎn)讓的萬達廣場數(shù)量已經(jīng)突破80座，疊加今年集中交割的存量資產(chǎn)包項目，一套清晰的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑已經(jīng)完整浮出水面。結(jié)合官方交易數(shù)據(jù)、王健林多年前對地產(chǎn)周期的預判，我們把這一系列操作背后的深層邏輯完整梳理清楚。

復盤2023到2026四年萬達資產(chǎn)處置節(jié)奏，能明顯看出資產(chǎn)出售速度在持續(xù)提速。

2025年是行業(yè)標志性節(jié)點，萬達聯(lián)合太盟、騰訊、京東、陽光保險達成重磅合作，一次性打包出讓48座萬達廣場，這筆交易也是近幾年國內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)并購項目。

進入2026年，48座廣場資產(chǎn)包進入密集交割周期，此前宜賓萬達廣場已經(jīng)完成股權(quán)變更；除此之外，萬達還在持續(xù)對外出讓全新單體商業(yè)項目，湛江萬達就是最新落地的一單。

所有資產(chǎn)的承接端口基本統(tǒng)一集中在上海安埡，這家企業(yè)由太盟系基金蘇州安益股權(quán)投資全額控股，專門用來承接全國各地萬達商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

即便累計出讓超過80座萬達廣場，萬達當下手中依舊管理著400余座商業(yè)項目。物業(yè)產(chǎn)權(quán)雖然完成對外轉(zhuǎn)移，但商場招商、日常運營、物業(yè)運維全流程管理權(quán)全部留在萬達手中，這也是整套輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型模式最核心的設(shè)計。

表面看起來是不斷拋售手里的物業(yè)，背后卻是萬達主動謀劃的長期突圍之路，四層核心邏輯支撐著持續(xù)剝離重資產(chǎn)的操作。

第一，快速回籠大額現(xiàn)金流，優(yōu)化整體負債結(jié)構(gòu)，化解多年遺留的債務(wù)壓力。

商業(yè)地產(chǎn)本身就是重資產(chǎn)賽道，長期持有大量物業(yè)會持續(xù)占用海量流動資金。持續(xù)出售成熟商業(yè)項目，可以快速回籠大額現(xiàn)金，持續(xù)壓低集團整體凈負債率。

在前幾年全行業(yè)大范圍去杠桿的大環(huán)境下，這套資產(chǎn)瘦身方案為企業(yè)筑牢資金安全墊，有效規(guī)避流動性危機。同時，此舉也能逐步解除早年引入戰(zhàn)略投資者時留下的上市對賭約束，修復銀行、資本市場對萬達的信用評價，后續(xù)融資渠道也會更加通暢。

第二，全面落地輕資產(chǎn)運營模式，甩掉重資產(chǎn)包袱，放大自身核心競爭優(yōu)勢。

萬達真正的核心競爭力，從來不是手握多少棟商業(yè)物業(yè)，而是全國標準化的商場招商、線下精細化運營、成熟商業(yè)品牌輸出能力。

把物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給專業(yè)資本機構(gòu)，萬達長期保留永久運營管理權(quán)，每年穩(wěn)定收取固定管理服務(wù)費，不用再承擔土地折舊、大額物業(yè)維修等高額固定成本，盈利結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，逐步向高附加值服務(wù)業(yè)靠攏。

往后企業(yè)擴張不再依靠大額拿地、自建重資產(chǎn)項目，依托品牌托管、代建運營就能完成全國布局，徹底告別過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)的老舊開發(fā)模式。

第三，引入國際頂級資本盤活存量商業(yè)資產(chǎn)，穩(wěn)住整個商業(yè)地產(chǎn)的估值預期。

太盟PAG是全球頭部資產(chǎn)管理機構(gòu)，手握長期持有不動產(chǎn)的充足資金，同時擁有全球成熟的商業(yè)資產(chǎn)運營體系。

資本持續(xù)進場承接萬達存量商業(yè)，能夠避免大批商業(yè)物業(yè)集中拋售帶來的價格踩踏，穩(wěn)住全國商業(yè)地產(chǎn)的估值底線；機構(gòu)接手之后，還會主動投入資金改造升級商場，挖掘存量物業(yè)潛在價值，實現(xiàn)企業(yè)、資本、線下商戶三方共贏。

第四，所有操作完全契合王健林2019年對地產(chǎn)周期的預判，是順應(yīng)行業(yè)大勢的長期布局。

早在2019年，王健林就拋出三大行業(yè)判斷：國內(nèi)地產(chǎn)二十多年高速發(fā)展周期已經(jīng)走到盡頭、房產(chǎn)投機屬性逐步褪去回歸居住本源、行業(yè)發(fā)展主戰(zhàn)場會轉(zhuǎn)向存量物業(yè)運營。

如今市場走勢完全印證這套預判，全國新房增量空間大幅收縮，靠囤房坐等漲價的時代徹底落幕，主動剝離重資產(chǎn)、深耕存量運營，是貼合周期規(guī)律的長期戰(zhàn)略選擇，絕非短期避險動作。

持續(xù)大規(guī)模處置商業(yè)資產(chǎn)，這套動作也在潛移默化重塑整個地產(chǎn)行業(yè)、樓市行情，還有普通家庭的資產(chǎn)配置思路。

放在整個地產(chǎn)行業(yè)層面，萬達的轉(zhuǎn)型給全行業(yè)樹立了存量時代全新發(fā)展樣板。過去依靠高杠桿拿地擴張的中小房企生存空間不斷收縮，市場份額會持續(xù)向具備成熟運營能力的頭部企業(yè)集中。

行業(yè)發(fā)展重心徹底發(fā)生轉(zhuǎn)移，不再以新建商品房開發(fā)為核心，城市更新、存量商業(yè)改造、物業(yè)服務(wù)精細化運營成為新的發(fā)展主線，粗放擴張的老路正式退出歷史舞臺。

落實到樓市整體行情，市場分化會變得越來越突出，不會出現(xiàn)全國同步大漲或者同步大跌的行情。一線、強二線核心商圈的商業(yè)物業(yè)、地段優(yōu)質(zhì)住宅，依托穩(wěn)定人口與產(chǎn)業(yè)支撐，現(xiàn)金流充足，長期保值能力有堅實支撐；

人口流出、配套薄弱的三四線、城市遠郊房產(chǎn)，缺少長期資金托底，會長期在低位震蕩，很難迎來像樣的價格反彈。

落到普通人的資產(chǎn)規(guī)劃上，頭部房企主動大規(guī)模處置重資產(chǎn)，也在一點點打破大眾心中“買房永遠只漲不跌”的固有認知，購房需求重新回歸自住剛需。

投資者配置思路也發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，不再執(zhí)著于博取短期房價暴漲收益，轉(zhuǎn)而看重房產(chǎn)長期穩(wěn)定租金回報率；手里持有多套遠郊、老舊劣質(zhì)房產(chǎn)的家庭，資產(chǎn)持有成本持續(xù)走高，市場慢慢進入優(yōu)勝劣汰、汰劣留優(yōu)的資產(chǎn)優(yōu)化周期。

網(wǎng)上流傳不少片面解讀，很容易誤導大眾對萬達資產(chǎn)處置的判斷，這里梳理三個最普遍的認知誤區(qū)。

不少人簡單把持續(xù)賣資產(chǎn)等同于企業(yè)經(jīng)營崩盤、資金鏈斷裂，但多筆交易都是提前數(shù)年規(guī)劃的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)讓，企業(yè)現(xiàn)金流持續(xù)修復，核心運營業(yè)務(wù)完整保留，屬于主動轉(zhuǎn)型而非被動出逃。

還有觀點認為王健林看空全部房地產(chǎn)，所有房產(chǎn)都會持續(xù)貶值，事實恰恰相反，萬達只是剝離低效、占用大量資金的重資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)項目，核心城市優(yōu)質(zhì)商圈物業(yè)依舊長期持有運營，優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)價值邏輯沒有發(fā)生任何改變。

還有一部分人覺得商業(yè)地產(chǎn)從此徹底失去投資價值，其實只是房產(chǎn)持有主體發(fā)生切換，散戶投機退場，機構(gòu)長期入場布局，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，依舊擁有長期配置價值。

地產(chǎn)行業(yè)徹底告別“全國同步普漲”舊周期，結(jié)構(gòu)性分化成為長期常態(tài)。萬達持續(xù)出讓商業(yè)資產(chǎn)是順應(yīng)行業(yè)周期的主動輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，評判房產(chǎn)長期價值，地段、現(xiàn)金流與運營能力才是核心標尺。