樓市，出現重要變化！

今年上半年，樓市出現一個重要變化：以北京、上海、深圳為代表的核心城市正在走出結構性行情。

北京：二手房企穩，新房還在磨底

2026年6月，北京二手住宅網簽16618套，環比增長4.0%，同比增長9.8%，創近五年同期最高水平。

2026年上半年，北京二手住宅網簽93583套，同比增長5.7%，同樣是近五年同期最高水平；成交價格年內累計上漲4.9%，自4月起已連續3個月小幅上行。

自去年以來，北京優化限購、降低交易成本、降低貸款門檻，釋放了一部分被壓抑的剛需。而且房價經過幾年調整后，部分入門級住房的月供壓力已經接近租金水平，剛需買房的性價比越來越高了。

北京這輪市場修復，主要靠真實的剛需和置換需求，所以西城、東城、海淀、朝陽等核心區，擁有優質學區和成熟配套的二手房會率先企穩，并帶動全市均價的上漲。

但北京的新房市場修復弱于二手房，本質是供需錯配。上半年北京新建商品住宅供應1.38萬套，同比下降33%，核心區和近郊優質項目去化較快，遠郊和部分老盤因為庫存大、配套弱、產品力不足，仍然承壓。

上海：新房領跑全國，二手房量價齊穩

2026年6月，上海二手房（含商業）累計網簽25158套，同比增長21%；上海二手房月度成交量已經連續4個月突破2.5萬套。

2026年上半年，上海二手房市場成交約14萬套，同比上漲12%，為近五年來同期高位。

新房表現也很強，2026年上半年，上海新房成交8.48萬套，較2025年上半年的7.39萬套同比增長約14.7%；6月新房成交17719套，為2025年以來月度次高，僅次于去年12月。

價格端也筑底企穩，中指研究院百城價格指數顯示，上海6月新房均價64097元/㎡，環比上漲0.42%；二手房價格連續4個月上漲，6月環比上漲0.10%。

上海市場的修復是全鏈條的修復，3月“滬七條”新政后，低總價剛需先釋放，300萬元以下房源成交占比約60%；進入4月以后，改善型需求開始接力，300萬—500萬元、500萬—800萬元價格段成交占比明顯提升。

深圳：爆發力最強的市場

6月，深圳新建商品住宅、二手住宅合計網簽8878套，同比增長14.2%，其中新房預售、二手住宅成交雙雙刷新近六年同期成交紀錄。

上半年，深圳一二手住宅合計網簽47378套，環比上漲10%，上半年深圳樂有家門店一二手住宅簽約量均創下近6年的半年度新高。

價格端也在持續溫和上行。樂有家門店成交數據顯示，6月深圳二手住宅成交均價為6.15萬元/平方米，環比上漲1.2%，自2025年底以來保持溫和上行態勢。今年上半年成交均價從1月的5.78萬元/平方米逐步攀升，累計上漲6.4%，重返6字頭并有繼續上探的趨勢。

僅上半年，深圳就出現4個“日光”豪宅，分別是深圳觀潮、信悅灣、深圳灣1號瑞公館、安緹深圳。

6月以來，深圳三次“王炸”土拍，吸金近200億，分別是深圳灣宅地樓面價10.87萬/m2、前海桂灣宅地樓面價9.59萬元/㎡、寶安中心宅地樓面價8.79萬元/㎡。

如果論單位土地價值，前兩塊地的價格足以排進全國前二，深圳市場的爆發力太驚人了。

如何評價北京、上海、深圳樓市的結構性行情？下半年還會持續嗎？

第一、樓市行情和股市有共振關系

今年上半年，A股本身也是結構性行情，科創50、創業板、半導體、AI硬件、CPO、先進封裝、存儲芯片等方向大漲。截至6月末，科創50上半年漲幅超過60%，創業板指漲幅超過30%。

科技股上漲，會讓高凈值家庭對未來收入和財富增值有更好的預期，也會把一部分從股票賺來的錢用來買房，改善生活。

韓國也是同樣的邏輯，隨著韓國股市的大漲，首爾公寓價格已連續72周上漲。京畿道一套面積為84平方米的公寓以22.25億韓元的價格成交，創下歷史新高，而去年9月前的售價還僅為15億韓元。

如果下半年股市表現良好，一線城市核心區的熱度還會進一步向外圍傳導。

第二、城市分化將越來越明顯

北京地位特殊，首都資源，需求龐大，對政策也非常敏感，所以市場會特別穩，不會大漲大跌；上海不僅沉淀了本地的資本，更持續虹吸江浙一帶的老錢家族，足以支撐全鏈條回暖。

深圳和杭州的特點是科技新貴帶來的爆發力，人工智能、芯片、機器人、新能源……這些新產業的造富效應會迅速傳導到核心資產。

最近一年內，深圳灣幾個豪宅入市就吸金約450億。有地產高管透露，深圳灣大量豪宅客戶集中在芯片、人工智能等前沿產業，多為企業創始人、核心高管或技術合伙人，約七成成交客戶為90后，甚至出現95后創一代。

再比如杭州，套均7500萬元的“棲湖云莊”半月去化過半，均價破10萬元的“中海萬潮玖序”首開即罄。推高行情的，是來自半導體、AI、跨境電商等行業的新富。

接下來的城市分化，要看城市能否擺脫對土地財政的依賴，向“股權財政”轉型，比如深圳模式、合肥模式，通過政府引導基金去投資、培育戰略新興產業，批量制造新富群體，夯實資產底盤。城市內部的分化也是同樣邏輯。

同時，科創產業的聚集和大城市核心區限購的松綁，可能會進一步抽走三四線城市的流動性，拖慢這些城市的修復節奏。

第三、國家高層已充分認識到房地產的“壓艙石”作用

從近期官媒密集發聲可以看出，高層對房地產的認知已經發生了深刻轉變。

“求是網”6月18日發布《以更大力度提振消費》，首次承認了中國存在的“資產負債表衰退”現象，提出“要加快修復居民資產負債表，著力穩定房地產市場，促進資本市場健康穩定發展，防止資產價格下跌對消費信心的負向螺旋，增強廣大城鄉居民的消費預期和底氣”。

《求是》雜志7月1日發布《充分挖掘和釋放投資潛力》，提出“當前高科技產業等新動能領域投資體量尚小，不足以彌補傳統領域投資回落的缺口”，因此“針對當前投資下行壓力，要充分發揮政府投資“壓艙石”作用，堅定穩住基礎設施投資等基本盤”。

這兩份重磅表態，基本給房地產定調了。

穩地產就是穩內需，穩經濟，修復居民資產負債表是重中之重。AI、芯片、新能源這些“新經濟”很重要，但無法完全替代“舊經濟”。

就目前來看，AI解決不了幾億人的就業和吃飯問題，無法像房地產、大基建那樣，為上下游幾十個行業提供海量的普惠性就業。

有方向就是好事，有方向就有希望，樓市最難的時候或許正在過去。