20億，香港"殼王"絕境求生，為何押中如東？

7月2日，德祥地產(00199.HK)公告，擬收購PYI Investment 20%股權，取得江蘇南通如東小洋口片區地塊。

根據公告，PYI Investment底層核心資產是附屬子公司洋通開投持有的位于江蘇省南通市如東縣小洋口片區，總用地面積約1,100萬平方米，折合約1.65萬畝，其中包括約1,055萬平方米連片未利用沿海土地，綠色能源資源豐富。

按估值報告及持股比例折算，該片區地塊價值約20億人民幣。德祥享有獨家增持權利以及委派董事權利。

這不是一樁普通的地產買賣。公告明確把這次收購，放在了“綠色人工智能算力中心”的開發方向之下。

一家處境艱難的香港老牌房企，怎么會和如東扯上關系？故事要從頭說起。

一家老牌房企的斷腕與轉向

德祥地產1994年在香港上市，主營業務為房地產開發與投資，項目曾遍及澳門、內地、香港、加拿大及英國。

公司實際控制人陳國強，在香港資本市場有“殼王”之稱，擅長資本運作與上市公司平臺重組。在事業巔峰期，陳國強旗下掌控著15家上市公司，業務版圖橫跨地產、傳媒、能源（850101）等多個領域。

2011年，陳國強牽頭財團拿下TVB26%的股權，宣告邵逸夫時代終結，陳國強出任TVB主席，成為傳媒與資本跨界的標志性人物。直至2020年，陳國強將手中TVB股份轉讓給黎瑞剛執掌的CMC資本(華人文化產業投資基金)，并卸任TVB董事局主席一職，自此慢慢從資本市場的核心舞臺隱退。

近年來，房地產行業深度調整，德祥地產經營顯著承壓。

2026財年(截至2026年3月31日止年度全年業績)?顯示，期內母公司擁有人應占虧損?5.28億港元?，同比收窄約35%。

為緩解壓力，公司啟動持續資產瘦身。據統計，過去兩年間，德祥地產先后處置香港土瓜灣項目67%權益、北京珀麗酒店20%股權、香港灣仔商業大樓主體，疊加倫敦等地海外物業出售，?累計套現近10億港元?，資金主要用于清償逾期債務與補充營運資金。

但傳統業務的疲軟并未實質扭轉。?物業分部全年錄得分部虧損4.33億港元?，期內投資物業公允價值減少6400萬港元，應占合營公司物業公允價值下調及撇減2.34億港元，減值壓力依舊突出。酒店、放貸融資分部均錄得小幅虧損，僅證券投資隨市場行情錄得200萬港元微利。

?傳統開發業務已失去持續造血能力?，尋找第二增長曲線是這家老牌房企的必然選擇。

當前，陳國強正逐步將公司交予新一代團隊操盤。新團隊選擇的方向，是AI算力基礎設施。

如東何以成為算力基建的潛在底座

德祥此次收購，并非直接購入土地，而是通過獲取持有土地的公司股權來完成。交易標的為PYI Investment 20%股權，其底層核心資產是附屬公司洋通開投持有的如東小洋口片區地塊，按第三方機構以資產基礎法評估折算，標的公司全部股權對應估值約?20億元人民幣?。

從區位看，小洋口地處長三角北翼，距離上海約120公里，90分鐘車程可達上海虹橋交通樞紐，并已接入長三角光纜網絡體系。其靠近上海及蘇南核心算力需求市場，較短的物理傳輸距離有助于降低數據交互時延，能夠承接長三角核心城市外溢的高密度算力需求。

從能源看，如東本身是重要清潔能源基地，具備地熱、光伏、海上風電、LNG等多元綠色能源資源。對于AI算力中心而言，綠電不是概念標簽，而是長期運營成本、低碳屬性和項目審批落地能力的關鍵變量。小洋口所具備的多能互補條件，為建設綠色算力基礎設施提供了較強支撐。

其中，公告大篇幅披露的地熱發電與地熱制冷，是項目最具差異化的亮點之一。

小洋口片區已建成四口高產地熱井，其中洋深1井日出水量達5,360立方米，水溫達108℃；地熱2井水溫92℃；另有4,500米深度、儲層溫度150℃以上的熱源待開發。公告明確提到，可采用成熟的閃蒸發電技術，設計建成地熱發電系統，滿足區域內兆瓦級地熱發電需求。

地熱發電解決的是穩定低碳基載電力，地熱制冷解決的是高密度GPU集群散熱和PUE控制。未來如果形成“地熱發電—余熱利用—吸收式制冷”的梯級能源系統，小洋口不僅具備綠色供能價值，也具備綠色熱管理價值。

南通如東項目的價值，在于這些要素可以被整合成一個至少是200MW量級以上的綠色AI算力中心項目。200MV只是對項目快速落地情況的保守估計，但這片區土地面積及配套綠電資源的規模，絕對是數吉瓦級別體量電力與IT負載的算力中心。

一座城市的算力棋局

一家香港房企的轉身，偶然中帶著必然。將視線從這一單交易上移開，會發現南通在算力基礎設施上的謀篇，早已鋪陳開來。

6月10日，南通市政府與阿里云智能集團簽了合作框架協議。落戶南通經濟技術開發區10年以來，阿里巴巴已3次加碼投資，累計完成投資330億元，已建成阿里在全球最大的數據中心集群，承載阿里在華東地區超過50%的核心業務。近期，阿里巴巴又在智算供給方面，與南通經濟技術開發區開啟新一輪戰略合作，進一步加大投資，打造基于“真武”芯片的超大規模阿里巴巴江蘇智算中心等項目。

7月2日，中天集團智算中心信息互聯智造項目在如東經濟開發區正式開工。該項目總投資5億元，聚焦信息互聯產品研發、生產與銷售，專門攻克讓數據傳輸更快、更穩、更低損耗的關鍵技術，適配智算中心、超高速信息交互等場景。

項目一個接一個地落地，并且，政策也在發力。

當前，南通市已印發《人工智能創新發展三年行動方案（2026—2028年）》：

在算法模型方面，《方案》提出加強垂類模型研發與行業大模型本地化部署應用，到2028年培育模型、算法企業不少于30家，培育垂類模型和智能體90個，實現生成式人工智能服務、深度合成服務算法國家備案數不少于6個。

在算力設施方面，將加快推進阿里三期等智算中心項目建設，探索冷能綜合利用智算中心建設，打造全市公共算力服務平臺，研究出臺算力券實施細則，加大普惠算力供給。到2028年，全市智算規模超過3萬PFlops。

在數據資源方面，健全公共數據“一本賬”管理體系，升級公共數據共享交換平臺，探索建設城市可信數據空間。深化公共數據授權運營，鼓勵企業牽頭構建行業高質量數據集和語料庫。到2028年，累計形成高質量數據集和語料庫150個。

各區縣也在發力：南通經開區正大力推進建設以“民資+外資”為主體的華東算力產業園，規劃總投資1000億元，總電力規劃204萬千瓦；崇川區創新推出“算力券”，對科技研發企業給予市、區兩級年度實際支付智能算力租用費用50%、最高400萬元的補貼；海門區聚焦算力芯片先進封裝環節簽約多個科創項目；通州區在全市范圍內較早布置算力基礎設施，啟東首個AI的“Token工廠”潤六尺啟東智算中心項目已揭牌……

德祥地產在小洋口的布局，與南通全市的算力戰略是同頻的。一個是市場主體基于資源稟賦的商業選擇，一個是城市基于長遠競爭力的產業規劃，兩者在一個方向上疊加，產生的合力將遠超單點項目的范疇。

從更大的視角看，長三角地區是全國算力需求最集中的區域之一。上海、蘇州、杭州等核心城市受限于土地和能耗空間，大規模算力中心必然向外溢出。南通憑借緊鄰上海的區位、充沛的綠電資源和已有產業基礎，正處于承接這輪溢出的有利位置。德祥此次收購，只是這個趨勢下的一個注腳。

來源 | 通商薈

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