2026年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

2026年上半年，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策持續(xù)托底與市場(chǎng)自身修復(fù)的雙重作用下，呈現(xiàn)出“量穩(wěn)價(jià)弱、板塊分化、改善提質(zhì)”的總體特征。

新房成交方面，上半年全市商品住宅成交12524套、159.79萬(wàn)平方米，成交金額416.25億元，成交均價(jià)26051元/平方米。與2025年同期相比，成交套數(shù)微降1.63%，成交面積微降0.95%，成交均價(jià)同比下降5.82%，呈現(xiàn)典型的"以?xún)r(jià)換量"格局。從月度走勢(shì)看，3月“小陽(yáng)春”行情如期兌現(xiàn)，4-6月成交持續(xù)高位運(yùn)行，5月成交套數(shù)同比增長(zhǎng)31.14%，6月同比增長(zhǎng)30.88%，二季度市場(chǎng)活躍度顯著回升。

供應(yīng)方面，上半年新增供應(yīng)8893套、118.06萬(wàn)平方米，同比微降0.81%，供應(yīng)節(jié)奏整體平穩(wěn)。供求比0.74，處于供不應(yīng)求區(qū)間，有利于庫(kù)存去化。

結(jié)構(gòu)方面，110-130平方米面積段成交占比34.05%，三房戶(hù)型成交占比57.03%，200-300萬(wàn)元總價(jià)段成交占比20.37%，剛改產(chǎn)品為市場(chǎng)絕對(duì)主力。改善型產(chǎn)品（130平方米以上）合計(jì)占比33.10%，較往年繼續(xù)提升。

庫(kù)存方面，截至6月末，全市商品住宅庫(kù)存47030套、602.03萬(wàn)平方米，按近6個(gè)月成交測(cè)算去化周期約22.6個(gè)月。分區(qū)域看，雨花臺(tái)（10.1個(gè)月）、玄武（11.0個(gè)月）去化相對(duì)健康，高淳（56.3個(gè)月）、溧水（52.2個(gè)月）遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存承壓嚴(yán)重。

政策方面，南京于1月發(fā)布“青年人才房票”政策，3月出臺(tái)“寧六條”穩(wěn)樓市措施，包括“賣(mài)舊買(mǎi)新”貸款貼息、房票安置、商業(yè)首付調(diào)整等，政策力度在全國(guó)二線城市中處于前列。

項(xiàng)目方面，聯(lián)發(fā)雨花新澍以20.2億元位居銷(xiāo)售金額榜首，鳳起潮鳴、RICI瑞璽等河西高端改善盤(pán)以超6.7萬(wàn)元/平方米的均價(jià)貢獻(xiàn)高額單盤(pán)產(chǎn)值。

01

宏觀環(huán)境

1.1 全國(guó)政策環(huán)境

1.1.1 中央調(diào)控定調(diào)

2026年上半年，中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)延續(xù)“穩(wěn)中求進(jìn)、因城施策”的總基調(diào)，核心政策邏輯圍繞“住房供需平衡、剛需改善合理支持、化解房企風(fēng)險(xiǎn)、城中村改造、保障房并行”五條主線展開(kāi)。

中央層面的核心表述集中在以下幾個(gè)方面:

住房供需平衡：強(qiáng)調(diào)“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，通過(guò)減少新增土地供應(yīng)、加快存量商品房收儲(chǔ)、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方式，推動(dòng)市場(chǎng)供需再平衡。

剛需改善合理支持：通過(guò)降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度等方式，降低購(gòu)房門(mén)檻，支持剛需和改善型需求合理釋放。

化解房企風(fēng)險(xiǎn)：持續(xù)推進(jìn)“保交樓”工作，優(yōu)化房企融資環(huán)境，推動(dòng)出險(xiǎn)房企債務(wù)重組和項(xiàng)目紓困。

城中村改造與保障房：加快推進(jìn)城中村改造片區(qū)落地，同步推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，構(gòu)建“商品房+保障房”雙軌體系。

以舊換新：收購(gòu)二手房并開(kāi)展以舊換新，對(duì)于穩(wěn)定老舊房屋估值、打通一二手房置換鏈條有積極作用。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)已有超40條以舊換新相關(guān)政策落地。

1.1.2 貨幣金融環(huán)境

2026年上半年，貨幣政策延續(xù)寬松基調(diào)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)提供了有利的金融環(huán)境。

LPR與房貸利率：央行延續(xù)降息路徑，5年以上LPR在上半年繼續(xù)下調(diào)，帶動(dòng)全國(guó)房貸利率下限進(jìn)一步走低。多地首套房貸利率降至3.0%左右的歷史低位，二套房貸利率同步下調(diào)，購(gòu)房資金成本顯著降低。

降準(zhǔn)降息：上半年央行實(shí)施降準(zhǔn)操作，釋放長(zhǎng)期流動(dòng)性；同時(shí)通過(guò)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域提供定向支持。央行還創(chuàng)設(shè)了1萬(wàn)億元民營(yíng)企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)再貸款，部分緩解民營(yíng)房企融資壓力。

居民信貸：從居民中長(zhǎng)期信貸變化看，隨著房貸利率下行和購(gòu)房門(mén)檻降低，居民購(gòu)房意愿有所回升，但整體信貸增長(zhǎng)仍偏溫和，反映居民加杠桿意愿尚未完全修復(fù)。

房企融資分層：國(guó)央企融資渠道暢通，融資成本持續(xù)走低，部分央企融資利率已降至3%以下；民營(yíng)房企融資環(huán)境雖有邊際改善，但整體仍面臨較大約束，國(guó)央企與民企的融資分層格局延續(xù)。

1.1.3 行業(yè)共性政策

需求端：各地繼續(xù)推進(jìn)限購(gòu)松綁、首付下調(diào)、公積金擴(kuò)容、多孩/人才補(bǔ)貼等政策。一線城市中，上海2月發(fā)布“滬七條”優(yōu)化購(gòu)房門(mén)檻，深圳4月放松福田、南山等核心區(qū)域限購(gòu)，廣州4月推出“穗八條”涵蓋公積金提額和“賣(mài)舊買(mǎi)新”補(bǔ)貼。二線城市政策力度更大，南京、杭州、蘇州等城市均出臺(tái)了力度不等的穩(wěn)樓市措施。

供給端：房企融資紓困政策持續(xù)推進(jìn)，預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)則優(yōu)化，存量商品房收儲(chǔ)力度加大。多地推出“商改住”“工改住”政策細(xì)則，盤(pán)活存量商業(yè)辦公用地。

長(zhǎng)效機(jī)制：保障性租賃住房年度供應(yīng)計(jì)劃持續(xù)推進(jìn)，城中村改造片區(qū)落地清單陸續(xù)公布，房票安置政策在多個(gè)城市推廣。全國(guó)層面推動(dòng)“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房企提升產(chǎn)品品質(zhì)。

1.2 南京樓市政策

1.2.1 現(xiàn)行政策情況

南京作為核心二線城市，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體相對(duì)寬松。當(dāng)前南京已全面取消限購(gòu)，首付比例執(zhí)行全國(guó)最低標(biāo)準(zhǔn)，公積金貸款政策持續(xù)優(yōu)化，預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)適度調(diào)整。

限購(gòu)范圍：已全面取消限購(gòu)，購(gòu)房不再受戶(hù)籍、社保等限制。

首付比例：首套房首付比例最低15%，二套房首付比例最低25%，處于歷史最低水平。

限售年限：新建商品住房限售政策已全面取消。

限價(jià)規(guī)則：新房限價(jià)逐步放開(kāi)，允許優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目按市場(chǎng)化定價(jià)。

預(yù)售資金監(jiān)管：監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)適度優(yōu)化，在保證項(xiàng)目交付的前提下，提高資金使用效率。

1.2.2 上半年新政落地

1、青年人才房票政策（1月4日發(fā)布）

南京于2026年1月4日發(fā)布“青年人才房票”政策，針對(duì)不同學(xué)歷層次的青年人才提供差異化購(gòu)房補(bǔ)貼：

2、“寧六條”（3月20日）

推出六大舉措，實(shí)行差異化供地、“賣(mài)舊買(mǎi)新”貸款貼息1%，全市貼息總額1億元，預(yù)計(jì)可撬動(dòng)約100 億元信貸規(guī)模；全面推行人才房票、商業(yè)用房首付比例下調(diào)至30%；實(shí)行“一樓盤(pán)一策”，同時(shí)規(guī)范行業(yè)輿論環(huán)境。

3、公積金新政（4月16日）

下調(diào)公積金逐月還貸留存金額標(biāo)準(zhǔn)，升級(jí)家庭代際互助使用規(guī)則；異地公積金貸款范圍拓展至安徽全域，面向軍人出臺(tái)專(zhuān)項(xiàng)優(yōu)待政策，并放寬大病公積金提取條件。

1.2.3 政策效果初判

從政策落地后的市場(chǎng)表現(xiàn)看，“寧六條”和“青年人才房票”政策對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)效果逐步顯現(xiàn)：

成交量方面，政策出臺(tái)后的3-6月，南京新房月度成交套數(shù)分別為2501套、2490套、2784套、2725套，較1-2月的低谷期（1299套、725套）顯著回升。其中5月成交套數(shù)同比增長(zhǎng)31.14%，6月同比增長(zhǎng)30.88%，政策邊際拉動(dòng)效果明顯。

分客群影響，“賣(mài)舊買(mǎi)新”貼息政策對(duì)改善型客群拉動(dòng)效果較強(qiáng)，推動(dòng)置換需求釋放；“青年人才房票”對(duì)剛需客群有一定拉動(dòng)，但受限于補(bǔ)貼金額相對(duì)購(gòu)房總價(jià)比例較小，效果相對(duì)溫和。高端改善項(xiàng)目流速受政策影響較小，主要受產(chǎn)品力和地段價(jià)值驅(qū)動(dòng)。

價(jià)格方面，盡管成交量回升，但成交均價(jià)同比仍下降5.82%，說(shuō)明市場(chǎng)仍處于“以?xún)r(jià)換量”階段，政策對(duì)價(jià)格的直接拉動(dòng)效果有限，更多體現(xiàn)在量的修復(fù)上。

02

土地市場(chǎng)

2.1 全市土地市場(chǎng)整體概況

2.1.1 經(jīng)營(yíng)性用地供求總覽

2026年上半年，南京土地供應(yīng)繼續(xù)向核心區(qū)域集中，供地節(jié)奏保持“少量高頻”特征，通過(guò)精準(zhǔn)投放優(yōu)質(zhì)地塊維持市場(chǎng)熱度。

供應(yīng)端方面，上半年共供應(yīng)涉宅用地56幅，同比下降6.67%，環(huán)比下降16.42%；供應(yīng)總建面約327.4萬(wàn)㎡，同比下降9.96%，環(huán)比下降9.24%。兩項(xiàng)供應(yīng)指標(biāo)同比、環(huán)比均呈收縮態(tài)勢(shì)。

成交端方面，上半年共成交涉宅用地42幅，同比下降4.55%，環(huán)比大幅下降51.72%；成交總建面約241.94萬(wàn)㎡，同比下降14.65%，環(huán)比下降46.70%。成交端各項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比均出現(xiàn)近乎腰斬的顯著回落，成交幅數(shù)、成交建面環(huán)比降幅分別達(dá)51.72%、46.70%，反映出上半年成交節(jié)奏較上一時(shí)期明顯放緩。

2025年7月-2026年6月南京涉宅用地月度供求走勢(shì)

數(shù)據(jù)：克而瑞

上圖顯示，近一年南京經(jīng)營(yíng)性用地月度供求呈現(xiàn)"少量高頻"特征，波動(dòng)明顯，多數(shù)月份供應(yīng)總建面處于低位，符合南京市"縮量提質(zhì)"的供地策略。

2.1.2 量?jī)r(jià)表現(xiàn)

南京的土地出讓金規(guī)模在二線城市中保持前列，但整體溢價(jià)率處于中等水平。核心區(qū)域地塊如河西、雨花核心板塊能夠吸引多家房企競(jìng)拍，出現(xiàn)一定溢價(jià)；近郊和遠(yuǎn)郊地塊多以底價(jià)成交為主，流拍現(xiàn)象在遠(yuǎn)郊區(qū)域仍有發(fā)生。

從量?jī)r(jià)核心指標(biāo)看，上半年土地出讓金總額為約188.03億元，同比下降33.50%，環(huán)比大幅下降55.72%；整體樓面均價(jià)為7772元/㎡，同比下降22.08%，環(huán)比下降16.92%；整體溢價(jià)率僅為1.09%，同比大幅下降74.23%，環(huán)比下降53.02%。可見(jiàn)，無(wú)論是出讓金規(guī)模、樓面價(jià)還是溢價(jià)率，均較去年同期及上一時(shí)期顯著回落，市場(chǎng)競(jìng)價(jià)熱度明顯降溫，溢價(jià)率處于歷史低位區(qū)間。

核心量?jī)r(jià)指標(biāo)及其同比、環(huán)比變化如下表所示：

數(shù)據(jù)：克而瑞

從土地用途結(jié)構(gòu)看，上半年成交以純住宅用地為絕對(duì)主導(dǎo)。純住宅用地成交41幅，成交總價(jià)約186.18億元，成交總建面約239.44萬(wàn)㎡，樓板價(jià)7776元/㎡，溢價(jià)率1.10%；商住用地僅成交1幅，成交總價(jià)約1.85億元，成交總建面約2.50萬(wàn)㎡，樓板價(jià)7376元/㎡，溢價(jià)率0.00%。純住宅用地在成交幅數(shù)、成交總價(jià)及成交建面上均占據(jù)市場(chǎng)絕大部分份額，商住用地成交規(guī)模極為有限，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)高度集中于純住宅用地。

分用途成交結(jié)構(gòu)如下表：

數(shù)據(jù)：克而瑞

2.1.3 市場(chǎng)熱度

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2026年上半年南京經(jīng)營(yíng)性用地成交42幅、成交總建面約241.94萬(wàn)㎡、成交總價(jià)約188.03億元、樓面均價(jià)7772元/㎡、平均溢價(jià)率1.09%。

將2026年上半年溢價(jià)率與歷年同期進(jìn)行對(duì)比，可清晰觀察市場(chǎng)熱度變化：

數(shù)據(jù)：克而瑞

上圖顯示，2026年上半年南京經(jīng)營(yíng)性用地平均溢價(jià)率僅為1.09%，明顯低于2022H1的4.53%、2023H1的8.20%、2024H1的2.96%和2025H1的4.23%，為近5年同期最低水平，反映市場(chǎng)整體以理性、平穩(wěn)為主基調(diào)。底價(jià)成交在上半年占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)，市場(chǎng)以底價(jià)成交為主。頭部房企拿地趨于謹(jǐn)慎，政府平臺(tái)公司成為拿地主力。

2.2 南京分區(qū)域土地市場(chǎng)表現(xiàn)

2.2.1 各區(qū)域橫向?qū)Ρ?/strong>

從南京各區(qū)域土地供應(yīng)和成交情況看，供地重心呈現(xiàn)以下特征：

2.2.2 各區(qū)域熱度差異

第一梯隊(duì)（高熱）：河西、雨花核心

河西板塊作為南京高端改善核心區(qū)，土地稀缺性凸顯，每次供地均能吸引頭部央國(guó)企激烈競(jìng)爭(zhēng)。雨花臺(tái)核心區(qū)受益于軟件谷產(chǎn)業(yè)支撐和城南中心規(guī)劃利好，土地?zé)岫瘸掷m(xù)走高。

第二梯隊(duì)（中等）：江寧、浦口、棲霞

江寧和浦口作為南京兩大近郊供應(yīng)主力，土地供應(yīng)量較大，但去化壓力也相對(duì)較大，房企拿地更趨理性。棲霞區(qū)仙林板塊依托教育和生態(tài)資源，對(duì)品質(zhì)房企有一定吸引力。

第三梯隊(duì)（低溫）：六合、溧水、高淳

遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存高企、需求不足，房企拿地意愿極弱，地塊多以底價(jià)成交或由地方國(guó)資托底。

2.2.3 核心板塊成交特征

高溢價(jià)地塊主要集中在河西和雨花核心區(qū)，產(chǎn)品定位以高端改善為主。地塊配建要求包括學(xué)校、保障房、公園等公共配套，反映政府通過(guò)配建要求提升區(qū)域配套水平的導(dǎo)向。房企拿地偏好明顯：優(yōu)先選擇核心區(qū)域、配套成熟、去化確定性高的地塊；對(duì)遠(yuǎn)郊、高庫(kù)存區(qū)域地塊持謹(jǐn)慎態(tài)度。

2.3 典型企業(yè)拿地情況

2.3.1 拿地企業(yè)類(lèi)型分布

2026年上半年南京土地市場(chǎng)拿地企業(yè)呈現(xiàn)以下格局：

央國(guó)企主導(dǎo)：華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、中國(guó)金茂等頭部央國(guó)企是南京土地市場(chǎng)的主力買(mǎi)家。央國(guó)企憑借低融資成本和較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在核心地塊競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

本土品質(zhì)房企活躍：頤居建設(shè)、金基集團(tuán)、奧體建設(shè)等南京本土品質(zhì)房企在特定板塊積極拿地，尤其在城南、城東等熟悉區(qū)域具有地緣優(yōu)勢(shì)。

外來(lái)民企謹(jǐn)慎：濱江集團(tuán)等少數(shù)民企在南京有拿地動(dòng)作，但整體民企拿地占比仍然較低，民企在土地市場(chǎng)的參與度有待恢復(fù)。

2.3.2 頭部房企重點(diǎn)拿地片區(qū)

從上半年項(xiàng)目銷(xiāo)售排行看，頭部房企在南京的布局重點(diǎn)集中在：

雨花臺(tái)：聯(lián)發(fā)集團(tuán)（聯(lián)發(fā)雨花新澍）、頤居建設(shè)（頤和金陵印）

江寧：中國(guó)金茂（金茂·樾滿(mǎn)云川、江寧金茂府）

建鄴（河西）：綠城中國(guó)&奧體建設(shè)（鳳起潮鳴）、華潤(rùn)置地&招商蛇口（RICI瑞璽）

浦口：濱江集團(tuán)&南京新居置地（錦繡金陵）

玄武：金基集團(tuán)&中北盛業(yè)（中北金基山和月）、綠城中國(guó)（綠城·云廬）

棲霞：保利發(fā)展&國(guó)貿(mào)地產(chǎn)（保利國(guó)貿(mào)璟上）

2.3.3 中小房企拿地收縮

中小房企受資金實(shí)力和融資約束限制，在土地市場(chǎng)的參與度持續(xù)收縮。部分中小房企轉(zhuǎn)向代建、城市更新等輕資產(chǎn)模式，減少直接拿地。

2.4 土地市場(chǎng)核心特征總結(jié)

綜合總量、區(qū)域、企業(yè)三層數(shù)據(jù)，2026年上半年南京土地市場(chǎng)核心規(guī)律如下：

“縮量提質(zhì)”延續(xù)：供地總量收縮，優(yōu)質(zhì)地塊占比提升，通過(guò)精準(zhǔn)供地維持市場(chǎng)熱度。

冷熱分化加劇：核心區(qū)域高溢價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，遠(yuǎn)郊區(qū)域底價(jià)成交甚至流拍，分化格局固化。

央國(guó)企主導(dǎo)格局：央國(guó)企憑借資金優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)核心地塊競(jìng)爭(zhēng)，民企參與度有限。

土地?zé)岫认蛐路總鲗?dǎo)：河西、雨花等高熱土拍區(qū)域，對(duì)應(yīng)新房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)活躍，“土地?zé)岫取路堪鍓K熱度”的傳導(dǎo)邏輯成立。

地價(jià)分層決定產(chǎn)品定位：高地價(jià)區(qū)域定位高端改善，中地價(jià)區(qū)域定位剛改，低地價(jià)區(qū)域定位剛需，地價(jià)分層與產(chǎn)品分層高度匹配。

03

新建住宅市場(chǎng)

3.1 供求表現(xiàn)

3.1.1 整體供求量?jī)r(jià)

2026年上半年，南京商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)弱”的總體態(tài)勢(shì)，供需規(guī)模與去年基本持平，成交均價(jià)、總價(jià)同比下滑，整體持續(xù)供不應(yīng)求。

數(shù)據(jù)：克而瑞

3.1.2 月度供求表現(xiàn)

2026年上半年南京樓市需求韌性較強(qiáng)，僅2月受春節(jié)影響成交回落，3-6月持續(xù)高位；供應(yīng)4月沖高后逐月縮減，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上行，但上半年整體均價(jià)低于去年同期。

數(shù)據(jù)：克而瑞

3.1.3 近五年同期對(duì)比

對(duì)比近五年上半年數(shù)據(jù)，南京住宅供應(yīng)、成交規(guī)模自2022年起持續(xù)收縮，近兩年供應(yīng)、成交面積已跌至近五年低位且走勢(shì)趨穩(wěn)。

數(shù)據(jù)：克而瑞

3.1.4 分區(qū)域供求表現(xiàn)

2026年上半年，南京住宅各區(qū)域表現(xiàn)差異較大，僅玄武新房供應(yīng)充足，其余區(qū)域去化順暢。浦口、江寧成交體量領(lǐng)先，主城片區(qū)置業(yè)門(mén)檻更高，近郊板塊均價(jià)更親民；剛需房源流通活躍，改善房源新增不多，整體去化節(jié)奏平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)：克而瑞

3.1.5 分板塊供求表現(xiàn)

2026年上半年，南京江北、江寧、城南新房成交規(guī)模位居前列；市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)清晰梯隊(duì)，河西、城中置業(yè)門(mén)檻偏高，遠(yuǎn)郊板塊均價(jià)更為友好，各板塊供需與價(jià)格特征區(qū)分鮮明。

數(shù)據(jù)：克而瑞

3.2 成交結(jié)構(gòu)分析

3.2.1 面積段結(jié)構(gòu)

2026年上半年，南京新房成交以110-130㎡戶(hù)型為主力，套數(shù)占比超三成，是市場(chǎng)主流選擇；90-110㎡、130-150㎡戶(hù)型成交體量緊隨其后，剛需與改善需求均衡釋放。

數(shù)據(jù)：克而瑞

3.2.2 總價(jià)段結(jié)構(gòu)

2026年上半年，南京新房成交集中在200-400萬(wàn)區(qū)間；500萬(wàn)以上房源成交金額占比超三成，剛需與改善需求同步釋放，單價(jià)隨總價(jià)段遞增走高。

數(shù)據(jù)：克而瑞

3.2.3 房型結(jié)構(gòu)

戶(hù)型偏好變化趨勢(shì)：從三房主導(dǎo)向三房+四房并重演變，四房占比逐年提升，反映家庭結(jié)構(gòu)變化（二孩家庭增多）和改善需求升級(jí)。二房及以下產(chǎn)品基本退出主流市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品定位全面向三房及以上傾斜。

數(shù)據(jù)：克而瑞

3.3 存量與去化

3.3.1 狹義庫(kù)存

截至2026年6月末，南京全市商品住宅庫(kù)存情況如下：

數(shù)據(jù)：克而瑞

3.3.2 分區(qū)域庫(kù)存

數(shù)據(jù)：克而瑞

區(qū)域庫(kù)存解讀：

雨花臺(tái)（10.1個(gè)月）：去化周期最短，庫(kù)存壓力相對(duì)最小，受益于城南核心區(qū)高成交去化。

江寧（22.1個(gè)月）：庫(kù)存套數(shù)全市最多（9590套），但成交活躍，去化周期處于中等水平。

浦口（18.3個(gè)月）：庫(kù)存套數(shù)7009套，與江寧去化周期相當(dāng)，江北板塊去化壓力較大。

六合（48.0個(gè)月）：去化周期全市僅次于高淳、溧水，庫(kù)存壓力極高，遠(yuǎn)郊區(qū)域需求嚴(yán)重不足。

高淳（56.3個(gè)月）、溧水（52.2個(gè)月）：遠(yuǎn)郊區(qū)域去化周期均超50個(gè)月，庫(kù)存壓力高。

鼓樓（12.6個(gè)月）：老城核心區(qū)庫(kù)存去化周期略長(zhǎng)，主要受供應(yīng)稀缺、成交容量有限影響。

建鄴（23.5個(gè)月）：雖然成交均價(jià)最高，但庫(kù)存面積54.84萬(wàn)平方米較大，去化周期偏長(zhǎng)。

3.3.3 待開(kāi)發(fā)存量

從已出讓未開(kāi)發(fā)土地看，南京未來(lái)1-2年新房入市體量仍然可觀。結(jié)合上半年土地供應(yīng)情況，浦口、江寧、雨花仍將是未來(lái)供應(yīng)主力區(qū)域，河西新增供給持續(xù)稀缺。

潛在供應(yīng)壓力預(yù)判：

高供應(yīng)壓力區(qū)域：浦口、江寧、棲霞，已出讓土地儲(chǔ)備充足，未來(lái)1-2年將持續(xù)放量。

低供應(yīng)壓力區(qū)域：河西、秦淮、玄武，土地稀缺，新增供應(yīng)有限，以存量項(xiàng)目去化為主。

遠(yuǎn)郊區(qū)域：六合、溧水、高淳，雖然庫(kù)存高企，但新增土地供應(yīng)也在收縮，潛在供應(yīng)壓力邊際緩解。

3.4 開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)

從上半年月度成交節(jié)奏推斷，南京新房開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：

開(kāi)盤(pán)去化率分化：高熱板塊（河西、雨花核心）開(kāi)盤(pán)去化率可達(dá)70-90%，剛需板塊（浦口、江寧）去化率40-60%，遠(yuǎn)郊板塊去化率不足30%。

集中推盤(pán)特征：4-6月為房企集中推盤(pán)期，上半年總推盤(pán)量逐月遞增，4月供應(yīng)2303套為月度峰值。

營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)拉動(dòng)：房企在半年沖量節(jié)點(diǎn)加大營(yíng)銷(xiāo)力度，通過(guò)優(yōu)惠活動(dòng)、特價(jià)房源等方式拉動(dòng)去化。

3.5項(xiàng)目銷(xiāo)售排行

銷(xiāo)售金額TOP10榜單

數(shù)據(jù)：克而瑞

3.6市場(chǎng)核心特征總結(jié)

綜合以上分析，2026年上半年南京新建住宅市場(chǎng)核心特征如下：

量穩(wěn)價(jià)弱：成交規(guī)模與去年基本持平，但均價(jià)同比下降5.82%，“以?xún)r(jià)換量”格局延續(xù)。

二季度回暖：3月“小陽(yáng)春”啟動(dòng)，4-6月成交持續(xù)高位，5-6月成交套數(shù)同比增長(zhǎng)超30%。

板塊分化固化：河西高端改善、城南雨花高熱、江北江寧剛改走量、遠(yuǎn)郊低溫的分化格局進(jìn)一步固化。

改善需求釋放：130平方米以上改善產(chǎn)品占比33.10%，四房戶(hù)型占比39.36%，改善需求持續(xù)釋放。

頭部項(xiàng)目集中：TOP10項(xiàng)目占全市成交金額22.08%，頭部效應(yīng)明顯。

央國(guó)企主導(dǎo)：中國(guó)金茂、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地等央國(guó)企主導(dǎo)銷(xiāo)售榜，市場(chǎng)份額持續(xù)擴(kuò)大。

庫(kù)存壓力分化：雨花臺(tái)去化11.8個(gè)月相對(duì)健康，六合去化56.5個(gè)月壓力極大，區(qū)域分化嚴(yán)重。

供應(yīng)收縮控量：供應(yīng)面積五年縮減67.7%，“控增量”效果顯著，供求比0.74有利于去庫(kù)存。

04

樓市預(yù)判

4.1 政策走勢(shì)預(yù)判

結(jié)合全國(guó)基調(diào)與南京本地供需庫(kù)存狀況，對(duì)下半年政策走勢(shì)預(yù)判如下：

需求端政策仍有空間：

限購(gòu)政策：南京已全面取消限購(gòu)，后續(xù)進(jìn)一步放松空間有限，政策重心將從“放開(kāi)限制”轉(zhuǎn)向“降低成本”。

房貸利率：下半年LPR仍有下調(diào)可能，房貸利率有望進(jìn)一步走低，降低購(gòu)房資金成本。

公積金政策：公積金貸款額度仍有上調(diào)空間，異地公積金互通范圍有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

購(gòu)房補(bǔ)貼：“賣(mài)舊買(mǎi)新”貼息政策可能加碼或延長(zhǎng)期限，人才購(gòu)房補(bǔ)貼可能擴(kuò)面提標(biāo)。

以舊換新：收購(gòu)二手房開(kāi)展以舊換新的試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大，進(jìn)一步打通置換鏈條。

供給端政策持續(xù)優(yōu)化：

土地供應(yīng)：繼續(xù)執(zhí)行“縮量提質(zhì)”策略，供地向核心區(qū)域集中，遠(yuǎn)郊區(qū)域大幅縮減供地。

存量收儲(chǔ)：存量商品房收儲(chǔ)力度可能加大，通過(guò)政府收購(gòu)加速去庫(kù)存。

融資支持：房企融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善，特別是對(duì)優(yōu)質(zhì)民企的融資支持可能加碼。

政策效果預(yù)判：

政策對(duì)成交量的拉動(dòng)效果將持續(xù)，但邊際效應(yīng)遞減。下半年成交有望維持二季度水平，但大幅增長(zhǎng)的概率較小。

政策對(duì)價(jià)格的拉動(dòng)效果有限，“以?xún)r(jià)換量”格局短期內(nèi)難以根本改變。

政策對(duì)庫(kù)存去化的效果將逐步顯現(xiàn)，但遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存壓力短期內(nèi)難以緩解。

4.2 土地市場(chǎng)預(yù)判

結(jié)合上半年出讓地塊和待出讓清單，對(duì)下半年土地市場(chǎng)預(yù)判如下：

供地區(qū)域預(yù)判：

核心區(qū)域持續(xù)供地：河西、雨花核心區(qū)等高熱區(qū)域?qū)⒗^續(xù)有優(yōu)質(zhì)地塊推出，維持市場(chǎng)熱度。

近郊區(qū)域適度供地：江寧、浦口等近郊區(qū)域?qū)⒏鶕?jù)去化情況適度供地，供地量可能收縮。

遠(yuǎn)郊區(qū)域大幅縮量：六合、溧水、高淳等遠(yuǎn)郊區(qū)域供地將大幅縮減，以去庫(kù)存為優(yōu)先。

房企拿地偏好預(yù)判：

央國(guó)企繼續(xù)主導(dǎo)：華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中國(guó)金茂等央國(guó)企將繼續(xù)主導(dǎo)核心地塊競(jìng)爭(zhēng)。

民企參與度緩慢恢復(fù)：隨著部分民企流動(dòng)性改善，民企在土地市場(chǎng)的參與度可能緩慢回升，但整體占比仍然較低。

合作拿地增多：房企通過(guò)聯(lián)合拿地分散風(fēng)險(xiǎn)的趨勢(shì)將延續(xù)，特別是在高價(jià)地塊競(jìng)爭(zhēng)中。

地價(jià)與熱度走勢(shì)預(yù)判：

核心區(qū)域地價(jià)穩(wěn)中有升：河西、雨花核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊地價(jià)有望繼續(xù)走高，溢價(jià)率維持較高水平。

近郊區(qū)域地價(jià)平穩(wěn)：江寧、浦口等地塊以底價(jià)或低溢價(jià)成交為主，地價(jià)整體平穩(wěn)。

遠(yuǎn)郊區(qū)域地價(jià)低位：遠(yuǎn)郊區(qū)域地價(jià)持續(xù)低位，流拍風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

整體熱度溫和回升：隨著新房市場(chǎng)回暖傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，下半年土拍熱度有望溫和回升，但大幅升溫的概率較小。

4.3 住宅市場(chǎng)預(yù)判

4.3.1 供應(yīng)預(yù)判

浦口、江寧、雨花持續(xù)放量：這三個(gè)區(qū)域已出讓土地儲(chǔ)備充足，下半年將繼續(xù)是供應(yīng)主力。浦口預(yù)計(jì)月均供應(yīng)300-500套，江寧月均200-400套，雨花臺(tái)月均200-350套。

河西新增供給稀缺：河西板塊土地稀缺，下半年新增供應(yīng)有限，以存量項(xiàng)目去化為主，月均供應(yīng)50-100套。

城東（玄武）供應(yīng)可控：上半年供求比1.29，供應(yīng)過(guò)剩，下半年預(yù)計(jì)適度控制供應(yīng)節(jié)奏。

遠(yuǎn)郊供應(yīng)收縮：六合、溧水、高淳等遠(yuǎn)郊區(qū)域新增供應(yīng)將大幅收縮，以去庫(kù)存為主。

全年供應(yīng)預(yù)估：下半年供應(yīng)量預(yù)計(jì)與上半年持平或略增，全年供應(yīng)面積約240-260萬(wàn)平方米。

4.3.2 需求預(yù)判

剛需穩(wěn)定：200萬(wàn)元以下總價(jià)段成交占比35.8%，剛需客群需求穩(wěn)定，下半年預(yù)計(jì)維持當(dāng)前水平。

改善置換平穩(wěn)："賣(mài)舊買(mǎi)新"貼息政策推動(dòng)改善置換需求釋放，下半年改善需求有望平穩(wěn)釋放，130平方米以上產(chǎn)品占比可能繼續(xù)提升。

無(wú)大幅增減：在政策維持當(dāng)前力度的情況下，需求端無(wú)大幅增減的基礎(chǔ)，下半年月均成交預(yù)計(jì)維持在2500-2800套水平。

全年成交預(yù)估：下半年成交面積預(yù)計(jì)與上半年持平或略增，全年成交面積約320-340萬(wàn)平方米。

4.3.3 價(jià)格預(yù)判

核心改善板塊價(jià)格平穩(wěn)：河西、城南雨花等核心改善板塊，受供應(yīng)稀缺和產(chǎn)品力支撐，價(jià)格有望企穩(wěn)，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可能出現(xiàn)小幅上漲。

剛需板塊平價(jià)走量：浦口、江寧、棲霞等剛需板塊，庫(kù)存壓力較大，價(jià)格以平價(jià)走量為主，大幅上漲概率較小。

遠(yuǎn)郊板塊價(jià)格承壓：六合、溧水、高淳等遠(yuǎn)郊板塊，庫(kù)存高企、需求不足，價(jià)格可能繼續(xù)承壓下行。

全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性波動(dòng)：受改善項(xiàng)目入市節(jié)奏影響，全市成交均價(jià)可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性波動(dòng)，但整體中樞預(yù)計(jì)在25000-27000元/平方米區(qū)間窄幅波動(dòng)。

4.3.4 板塊熱度預(yù)判

持續(xù)高熱板塊:

河西板塊：供應(yīng)稀缺+高端改善需求+品牌房企聚集，下半年將持續(xù)高熱，去化率有望維持70%以上。

城南雨花核心：產(chǎn)業(yè)支撐+規(guī)劃利好+品牌項(xiàng)目聚集，下半年熱度有望延續(xù)，去化率50-70%。

穩(wěn)定走量板塊:

江北核心區(qū)：剛需+剛改需求穩(wěn)定，供應(yīng)充足，去化率40-60%。

江寧核心區(qū)：剛改主力區(qū)域，品牌項(xiàng)目支撐，去化率40-55%。

城北棲霞仙林：教育和生態(tài)資源支撐，去化率40-50%。

承壓板塊:

城東玄武：上半年供應(yīng)過(guò)剩，下半年需控制節(jié)奏，去化率30-45%。

遠(yuǎn)郊六合/溧水/高淳：庫(kù)存高企、需求不足，去化率預(yù)計(jì)低于30%。

4.3.5 格局預(yù)判

板塊冷熱分化持續(xù)：核心區(qū)域與遠(yuǎn)郊區(qū)域的分化格局將進(jìn)一步固化，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)延續(xù)。

頭部品牌大盤(pán)持續(xù)占據(jù)成交主力：中國(guó)金茂、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地等品牌房企的項(xiàng)目將繼續(xù)占據(jù)銷(xiāo)售榜前列，市場(chǎng)份額進(jìn)一步集中。

改善產(chǎn)品占比繼續(xù)提升：隨著改善需求釋放和供應(yīng)向改善傾斜，130平方米以上產(chǎn)品占比可能突破35%。

央國(guó)企市場(chǎng)份額擴(kuò)大：央國(guó)企憑借資金和品牌優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)份額將持續(xù)擴(kuò)大，民企生存空間進(jìn)一步收窄。

4.4 總結(jié)與建議

4.4.1 市場(chǎng)總結(jié)

2026年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)可以概括為“政策托底見(jiàn)效、量穩(wěn)價(jià)弱延續(xù)、板塊分化固化、改善需求釋放”四個(gè)核心特征。

從全國(guó)來(lái)看，南京作為核心二線城市，市場(chǎng)表現(xiàn)處于全國(guó)中上水平。與一線城市相比，南京市場(chǎng)修復(fù)力度相對(duì)溫和；與其他二線城市相比，南京市場(chǎng)穩(wěn)定性較好，未出現(xiàn)大起大落。

從歷史來(lái)看，南京市場(chǎng)已從2022年的規(guī)模高點(diǎn)回落約65%，當(dāng)前處于“筑底企穩(wěn)”階段。上半年成交規(guī)模與2025年同期基本持平，價(jià)格降幅收窄，市場(chǎng)正在經(jīng)歷從“量?jī)r(jià)齊跌”到“量穩(wěn)價(jià)弱”的轉(zhuǎn)變。

4.4.2 對(duì)房企的建議

4.4.3 對(duì)購(gòu)房者的建議

免責(zé)聲明：本報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源于克而瑞CRIC結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)數(shù)據(jù)及公開(kāi)市場(chǎng)信息。報(bào)告中的分析和觀點(diǎn)基于截至2026年6月30日的可用數(shù)據(jù)，不構(gòu)成投資建議。市場(chǎng)存在不確定性，過(guò)往表現(xiàn)不代表未來(lái)走勢(shì)。讀者應(yīng)根據(jù)自身情況獨(dú)立判斷和決策。

THE END