2026過半，戚金興的濱江真的沖鋒了嗎？

這幾年看開發商，標準真的變了。

過去看規模、看排名；現在先看誰還能在牌桌上。更進一步，要看誰還保留主動出牌的能力。

濱江一直是深受關注的開發商，更是一個適合觀察的民企樣本。

它可能還不算是聲音最大的房企，但它是少數還有資格討論“下一輪怎么打”的民企。

今年年初，戚金興說濱江已經從2024年的“主動臥倒、匍匐前進”，走到“站起來，做好沖鋒準備”。

這句話聽起來很提氣。

但開發商的沖鋒，不能只聽口號。

還是要看它敢不敢拿地，拿哪里的地，用什么方式拿地；也要看它做出來的產品，市場還愿不愿意買單。

半年過去了，答案其實挺有意思：濱江沖了，還沖得很濱江。

腳確實放油門上踩了，但手就沒離開手剎桿過。

所以濱江的沖后面還藏著一個故事：濱江怎么重新校準定位？它下一步他想怎么變？

01 開始補牌，但不敢滿倉 看開發商，第一眼還是看 土地。土地決定未來兩三年的牌面。

沒地后面可能斷檔；亂拿后面可能全是壓力。

濱江前幾年雖然銷售還穩，但土儲消耗很快。

年前也不少人擔心如果新增土地跟不上，2027、2028年濱江的供應就會出現壓力。

濱江這幾年的拿地節奏，確實在逐年謹慎。

2023年，它大舉補倉，新增土地儲備項目33個，總投資金額577億元，新增貨值超過1030億元。

到了2024年，動作明顯降下來。全年新增項目23個，總投資金額448億元，新增貨值726億元。

第一輪的主動降速。

2025年，項目數量回到26個，總投資金額487億元。

但關鍵變化在權益端。這一年權益土地款只有192億元，權益比降到約39%。

繼續謹慎拿地。

2026年上半年，在戚金興喊了沖鋒之后，它新增土地12宗，總土地款150.49億元，新增貨值281.26億元。

關鍵是，權益地價開始上漲。換句話說，自己挑大梁開發的心藏不住了。

這組動作放在一起看，就會發現戚總也是言行一致，認真補牌。

不過值得注意的是濱江的下注方式變了：過去更像自己上手打，今天更多是帶著合作伙伴一起打。

這背后顯然有著不可忽略的現實壓力，土地接續之前斷了節奏。

濱江現在拿地，核心動力也不再是擴張，而是在防止開發周期斷層。

更微妙的是城市選擇。

基本盤還在杭州。2025年末，濱江土儲里杭州占比已經達到79%。

但問題也藏在這里。當一家房企太依賴一個城市，安全感和風險會同時變大。

所以今年濱江提出“622”原則，杭州60%、浙江省內20%、省外20%，省外重點看上海。

濱江確實想走出去，這個想法一直沒斷，但這次它不想再用過去那種重倉方式走出去。

這次濱江補牌主打一個謹慎行事：不滿倉

用合作分攤風險，用財務紀律壓住沖動。這就是濱江式沖鋒：往前走，但依舊重點防守。

02
貴地能不能兌現，塔尖三子開始考試

土地只是第一步。開發商能決出勝負，往往是在開盤之后。

尤其現在核心地越來越貴，杭州土拍又是典型的核心熱、外圍冷。

盡管濱江一直以來都用好地、貴地穩住價格地盤，基本沒有崩盤風險。但貴地最后能不能變成利潤，靠的還是產品和銷售兌現。

今年濱江也拿出一個清晰的銷售框架：頂豪領銜、多點開花

奧映世紀軒、濱杭傳麒府、望天際，可以看成濱江2026年的“塔尖三子”。

它們分別在驗證濱江今年的三件事：高端銷售速度，核心總價承接，杭州頂豪上限。

奧映世紀軒打頭，做銷售兌現樣本：項目在錢江世紀城，核心位置；主力戶型238-388平方米純大平層。首開單日銷售額20.6億元，去化率超過90%；二開單日攬金16億元；上半年網簽金額45.4億元，拿下杭州住宅成交金額冠軍。

這說明一件事，濱江的高端產品還能快速形成銷售回款。

濱杭傳麒府測試的是杭州核心區的高端需求還能有多大？

項目位于武林湖墅核心區，做約350平方米大宅，首開去化率達到91%，首開銷售額突破10億元。

只要地段足夠稀缺，產品能接住，客戶依然愿意投票。

而望天際則是上限測試。296平方米、386平方米、506平方米大平層，最高驗資8000萬元。

它更像是濱江對杭州頂豪市場的一次試探。試探杭州客戶愿不愿意接受更高的單價、更大的面積、更強的頂豪符號。

所以今年濱江的產品端，不只是“好房子戰略”四個字。

步步為營，用三個不同樣本驗證下一輪產品的市場反饋：去化速度、總價合理性、城市客戶上限和接受度。

濱江敢拿貴地，前提就是這些貴地要能被市場接住。

目前看，上半年已經給了它一些底氣。

03 這次去上海，不是重走老路

在高周轉時期，沒有例外，所有在本地做的還不錯的放棄一定會想方設法往外走。但過了那個時期，還能從擴張風險中逃逸出來的房企少之又少。

濱江能做到，主要靠見事不對就跑的敏銳、支持開發資金的雄厚，還有就是杭州基本盤的穩固。

這一次往外擴，靠的還是這三板斧。在上半年杭州市場的熱銷之后，濱江依舊會走出去。

濱江為什么還是想走出去？這個問題比“濱江有沒有野心”更值得品。

因為濱江不是第一次想走出杭州。

2015年，它高調進入上海，以34.65億元、91.7%溢價率拿下上海寶山地塊。后來又在深圳做舊改合作。

但結果都不順。

上海項目遇到限價，入市節奏受影響；深圳項目因為合作方和政策變化出現問題，投資款長期未能收回。

到2018年，濱江收縮戰線，重新回到“聚焦杭州”。

這是濱江外擴史上很重要的一課。那一輪外擴，很像規模沖刺。高調進入，重倉下注，最后狠狠被政策、合作和市場風險教育了一次。

所以今年上海的動作，才更值得觀察。因為這一次，底層邏輯變了。

過去走出去，多少帶著規模沖動，所以伴隨高風險?，F在走出去，沖的是風險分散。

杭州當然還是濱江最強的主場。但只靠杭州，天花板會越來越明顯。

杭州市場也越來越卷。綠城、招商、保利都在加碼，核心地塊越來越貴，好地越來越搶。

2026年至今，杭州累計供應含宅用地36宗，15宗溢價率超20%，11宗溢價率超30%。在“高溢價地塊”推動下，杭州2026年宅地成交平均溢價率達33%。

只打杭州，濱江的增長空間會越來越窄。

所以這次看上海，不能簡單理解為濱江又想全國化。更準確地說，它想從杭州型房企，變成長三角型房企。

從選擇重倉上海來看，就能感覺到濱江的謹慎，以及想要降低企業風險的需求。

上海不是普通外地。作為全國樓市風向標，也是高端產品力競爭最成熟的市場之一。

如果濱江能在上海拿到合適項目，并且把杭州這套高端產品方法論復制過去，那它就不只是杭州之王。

它會擁有第二支點，也能將豪宅專家的品牌地位再往上拔一個層次。

當然，上海不會輕松。這兒的客戶更成熟，競品更強，地價更高，合作開發還涉及項目管控和利潤分配。

杭州認可濱江，不代表上海一定認可濱江。

所以上海對濱江來說，不只是新市場，更是第二考場。

04 濱江到底想干什么？

回到最開始的問題，濱江到底沖鋒了嗎？

沖了！

但跟戚總放言時的激昂相比，明顯更加理智。

濱江今年做了幾件很清楚的事：補倉土地、深化資金風險控制、持續在高端產品線證明自己、城市版圖上小步擴展。

簡單來說，站起來，但還不準備跑。

下半年，濱江還有一批項目在排隊。

云杭里、風華錦瀾里、潮起800、錦川源府已經開放示范區，后期也在逐步釋放房源。

雙橋項目也值得看，地塊位于西湖區雙橋單元，緊鄰西湖大學云谷校區和地鐵4號線，是濱江今年高溢價拿下的項目之一。

這都在說明濱江的動作不是上半年補一波地、推幾個紅盤就結束，而是有規律的研發、排期。

而且這些項目不只服務頂豪客戶，也開始全面覆蓋改善、剛改和高性價比產品線。

說到底，濱江想干什么很清楚。守杭州、開拓上海高端市場，進一步是整個長三角。

2026年上半年濱江已經交付24個項目、開工17個項目，土儲正在被快速消耗，如果新增貨值跟不上，2027、2028年的供應節奏就會被動。

更重要的是，濱江今年800億銷售目標上半年已經完成過半，賬上現金、融資成本和負債水平也支撐它繼續出手。

濱江現在具備進攻能力，也面臨進攻壓力。它不能再只靠杭州守住基本盤，也不能等庫存消耗完再補倉。

接下來它必須一邊在杭州搶核心地塊，守住銷售冠軍和現金流來源；一邊在上海尋找合適項目，降低單城市依賴；同時還要用合作拿地和以銷定投控制風險。

濱江的持續進攻，并不基于情緒上的沖鋒，而是開發周期、土儲結構和城市布局共同推出來的必然選擇。

濱江已經重整旗鼓，各位同行又準備好了嗎？

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