獨家：萬科長租公寓換帥

大家好，我是地產高富帥。

萬科兩位關鍵人物的入場，給行業帶來了一些正面聲音。曾經的優秀王牌部隊，正在迎來新一輪價值重塑，萬科的國企之路已實打實打開了局面。

深鐵集團長期真金白銀的注資，讓萬科集團能持續在經營端口優化方面下功夫，這幾年很多業務板塊都迎來了大調整，快速變現與聚焦主業是未來萬科的核心戰略。

在今年4月萬科新一輪組織調整中，萬科集團旗下的辦公事業部直接撤銷，食品事業部也在近期迎來了一些重大消息官宣。

4月29日，萬科官宣擬通過公開掛牌方式轉讓其合計持有的環山集團股份有限公司（下稱“環山集團”）約99.4130%股權，萬科間接持股所對應的金額為32.7億元。

也就意味著，萬科集團旗下食品事業部也很有可能面臨取消，環山集團的退出，標志著萬科探索六年之久的食品養殖跨界布局將正式畫上句號。

截至目前，萬科集團布局的7大事業部，目前只剩下了物流，食品，海外，商業，長租公寓，如果食品事業部股權轉讓成功，萬科集團的底牌將只剩下最后四張。

除去主業的地產開發，萬科的幾個多元化業務中，還有持續盈利能力的恐怕只有長租公寓了，也是現階段萬科最值錢的板塊。

此前，無論是商業板塊還是酒店資產，萬科這幾年陸續變現幾百億，回籠資金迫切，如今長租公寓更是直接把股權抵押給了深鐵集團。

這種王牌資產，才是深鐵最為看中的，在租售并舉的行業熱潮下，萬科在這一輪變革中，萬科長租公寓的掌門人也迎來了最新變動。

“16金剛之一”的再次下放

在上一輪城市總調整中，除去深圳，杭州，蘇南地區高管的變動外，萬科長租事業部總經理胡冬華也選擇離職創業。

長租公寓在現階段萬科幾大核心業務中，是含金量比較高的存在，因此這一輪新的事業部統帥，必須是內部業績與口碑得到組織肯定的高管。

地產一品塘獨家獲悉，就在6月底，萬科長租公寓事業部官宣了最新領導班子成員，前萬科津冀公司總經理王一川臨危受命掛帥萬科長租事業部總經理。

本次官宣過后，王一川也明確了核心管控權責：分管總部職能，投資發展、產品設計、工程管理、人力資源、財務資金、綜合管理、審計監察、科技應用等。

王一川，1983年出生，2010年碩士畢業于浙江大學，當年以萬科新動力身份加盟萬科，開啟地產職業生涯。

王一川前幾年的職業生涯基本都在杭州萬科，這一時期杭州萬科公司在劉肖的帶領下迅速起飛，無論是口碑還是產品調性都在引領整個行業。

當年在杭州，就連與綠城中國直接PK，很多項目產品研發水平都不遜色，彼時不到4年，王一川就已經擔任杭州公司片區營銷總監。

隨后幾年，2015年王一川統帥整個杭州公司，升任杭州營銷中心總經理，在2016年，萬科杭州公司業績就直接飆升到200億體量。

這一時期，萬科杭州公司可以說是體系內的標桿城市公司，就連當年的上海萬科與深圳萬科，在同一時期都沒有那么火熱。

后面王一川更直接調任萬科上海公司擔任第一事業部總經理，迎來了全面發展機會，這一時期萬科上海區域各大城市都位居行業第一梯隊。

隨后萬科杭州總經理劉肖轉戰北京，并直接接替毛大慶的北京區首位置，開啟了戰投幫統帥大區的先河，王一川也在2019年直接來了一場職業大高升。

2019年8月被集團委任北上煙臺，成為煙臺萬科第三任總經理，2022年9月調任天津萬科首席合伙人、總經理。

萬科前幾年在煙臺的業績也是非常爆炸，且王一川前任曾創造出100億元的銷售額和最高市場占有率20%的神話。

當然這幾年的萬科很多城市總留下的坑也不少，這與萬科的整體管控機制有很大關系，城市總就是沖一線業績為王。

王一川任職煙臺萬科總經理三年時間，煙臺公司業績也幾乎停止在50億以下規模了，這基本上是后期萬科在北方區域的整體經營戰績。

調入萬科天津之后，天津市場也迅速下行，萬科北京區域整體業績都遭遇嚴重下滑，2025年之后天津合并了周邊城市成立新的京津冀公司。

王一川作為萬科組織調整過后的16大城市總之一，整體含金量毋庸置疑，加上在內部口碑一直不錯，本次調任長租公寓，很顯然還是給嫡系安排了一個不錯的位置。

近五年，隨著開發業務的縮減，很多大型房企早期一批經營型高管都轉移了陣地，從開發端口轉型到經營端口，涉及物業管理，商業管理，租售管理等領域。

就在同一時期，長租公寓業務將從規模擴張轉向精細化運營和輕資產發展的新階段。

萬科長租公寓還有未來嗎？

相對比傳統的存量經營賽道，如物業與商業服務，長租公寓對于未來行業發展是至關重要的，也是現階段很多資本最看重的行業之一。

特別是這幾年，年輕人經歷了經濟下滑洗禮之后，就業難，穩定的工作成為奢望，因此很多年輕人選擇租房，租賃市場就迎來了一波機會。

其次，現在年輕家庭式租賃也開啟了新一波增長，改善型租賃需求明顯加大，與現階段新房市場的改善客戶形成了一波聯動。

今日，中國建設報社支持的《2026中國城市長租市場發展藍皮書》（下稱《藍皮書》）在京發布。

《藍皮書》指出，我國住房租賃市場迎來結構性變化，需求端，家庭群體回歸租房市場，帶動長期化、改善型租住需求升溫，約80%租客接受租房5年及以上，八成租客愿為“好房子”提升支付意愿，維修、保潔服務需求度高達98%、92%。

數據顯示，2026年上半年，全國重點10城長租租金呈現“先降后升”的V型走勢，3月租金降至V字底部，4-6月伴隨春招、畢業季租房需求釋放，市場租金逐步回升。

在現階段長租公寓運營商陣營中，大致分為互聯網軍團，開發商軍團與酒店運營軍團三大陣營，各自都有各自的妙招，行業已成百花齊放的態勢。

隨著這幾年租售并舉政策持續落地，地方國企獨立運營租賃公司也成為了長租公寓領域的超級黑馬。

這些“國家隊”選手的增速相當驚人。到2025年底，地方國企系的開業規模達到29.9萬間，管理規模47.5萬間，占比都超過了20%，成了僅次于房企系的第二大力量。

傳統房企陣營中，長租公寓早期就是伴隨著房企開發商重資產開發而興起，拿地了再去蓋樓，把符合長租公寓的項目單獨拎出去改造再租賃。

在這一細分領域，以萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢三大金剛持續領銜，加上近幾年口碑一直不錯的旭輝瓴寓，招商伊敦等巨頭，整體開發商軍團仍然受到持續關注。

最值得關注的是，長租公寓已經從早期規模化，進階成現階段的深度經營期，如何有效精細化運營并介入資本，是未來行業的基本面。

萬科集團作為最早涉及長租業務的開發商，這幾年一直在調整與探索，從前段時間的“萬店計劃”到近期與地方國企的深度合作，無一不在突破行業的慣常視角。

從今年萬科集團發布的年報不難看出，開發業務雖然虧損嚴重，但是長租業務已展現明顯的想象空間。

2025年，萬科泊寓在保持規模、效率領先的基礎上，以多種方式實現了輕資產發展模式的突破。截至2025年12月底，泊寓共運營管理長租公寓27萬間，整體出租率超95%。

作為已經成立10年之久的品牌，萬科泊寓顯然已經突破了傳統公寓品牌的運營策略，把輕資產與重資產運營來了一個組合拳，將“運營效率”和“用戶粘性”作為核心指標。

總結：

綜合來看，萬科的這一系列動作，勾勒出一幅清晰的戰略圖景：

深鐵集團的持續注資是“輸血”，出售資產、收縮戰線是“止血”，而將最核心的人才和資源全部壓注在泊寓上，則是為了打造一個能自我“造血”的未來心臟。

萬科正在用一場“斷臂求生”式的戰略收縮，換取一次“換血重生”式的核心能力遷移。

今天就聊到這里，對萬科的明天有何評價？歡迎留言討論。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年獵頭從業經歷，17年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。