國(guó)樽律所沙特阿拉伯辦公室協(xié)同總部辦理土地租賃合同審查案，護(hù)航中資企業(yè)沙特建廠合規(guī)落地

發(fā)布機(jī)構(gòu)：國(guó)樽律師事務(wù)所沙特阿拉伯辦公室

結(jié)案時(shí)間：2026 年 1 月 10 日

核心成果：完成合同全維度合規(guī)審查與條款優(yōu)化，推動(dòng)租賃核心條款達(dá)成一致，零合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)保障客戶(hù)沙特建廠項(xiàng)目落地

本案例由國(guó)樽律師事務(wù)所沙特阿拉伯辦公室與北京總部涉外合規(guī)團(tuán)隊(duì)聯(lián)合辦理，嚴(yán)格遵循中沙兩國(guó)法律法規(guī)及國(guó)際跨境投資合規(guī)準(zhǔn)則，依托國(guó)樽中東區(qū)域法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)與雙法域執(zhí)業(yè)資質(zhì)，為赴沙投資的中資企業(yè)提供了 “前置盡調(diào) - 合同審查 - 磋商支持 - 履約指引” 的全鏈條合規(guī)解決方案。

本案已入選國(guó)樽 2026 年度中東涉外合規(guī)典型案例庫(kù)，其 “本地規(guī)則校驗(yàn) + 跨境條款設(shè)計(jì) + 雙軌磋商支撐” 的辦案模式被廣泛應(yīng)用于中資企業(yè)赴沙特投資建廠的法律服務(wù)場(chǎng)景。

一、案件背景與委托經(jīng)過(guò)

委托人系國(guó)內(nèi)制造業(yè)企業(yè)，擬在沙特阿拉伯某國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資建設(shè)生產(chǎn)基地，已與園區(qū)運(yùn)營(yíng)方初步達(dá)成土地租賃意向，并取得園區(qū)出具的制式租賃合同文本。由于企業(yè)不熟悉沙特土地監(jiān)管體系、投資準(zhǔn)入規(guī)則與涉外合同風(fēng)險(xiǎn)，擔(dān)心制式合同權(quán)利不對(duì)等、本地合規(guī)瑕疵導(dǎo)致投資損失，于 2025 年 12 月通過(guò)國(guó)樽律所北京總部對(duì)接至沙特阿拉伯辦公室。

鑒于案件涉及沙特本地土地權(quán)屬核查、園區(qū)政策適配、跨境合同權(quán)益平衡三大核心難點(diǎn)，沙特辦公室當(dāng)日啟動(dòng) “中沙聯(lián)合辦案機(jī)制”，聯(lián)合北京總部成立專(zhuān)項(xiàng)辦案組，由 2 名沙特本地執(zhí)業(yè)律師負(fù)責(zé)本地法規(guī)核查與線(xiàn)下磋商支持，3 名北京市律協(xié)涉外律師人才庫(kù)成員負(fù)責(zé)中國(guó)合規(guī)把控與合同體系搭建，全權(quán)代理本次土地租賃合同專(zhuān)項(xiàng)審查服務(wù)。

二、中沙聯(lián)合辦案全流程

本案采用 “北京總部負(fù)責(zé)中國(guó)法域合規(guī)統(tǒng)籌與跨境條款設(shè)計(jì)、沙特辦公室負(fù)責(zé)本地法律校驗(yàn)與園區(qū)磋商落地” 的標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)同模式，各環(huán)節(jié)均形成書(shū)面成果與可追溯記錄：

1.2025 年 12 月 13 日 - 12 月 15 日：雙法域?qū)彶榭蚣艽罱?/p>

北京總部：完成客戶(hù)提交的租賃合同初稿、項(xiàng)目背景資料的全面梳理，結(jié)合中國(guó)境外投資合規(guī)要求，明確合同審查的六大核心維度，出具《項(xiàng)目合規(guī)審查框架方案》，錨定客戶(hù)核心權(quán)益保障目標(biāo)。

沙特辦公室：同步完成沙特土地租賃法律法規(guī)、對(duì)應(yīng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資管理政策的全量檢索梳理，核實(shí)園區(qū)運(yùn)營(yíng)方的土地管理資質(zhì)與工業(yè)用地監(jiān)管細(xì)則，確定沙特本地法下的合規(guī)審查基準(zhǔn)與風(fēng)險(xiǎn)紅線(xiàn)。

2.2025 年 12 月 16 日 - 12 月 20 日：首輪全維度合同風(fēng)險(xiǎn)排查

北京總部：從跨境交易通用規(guī)則出發(fā)，完成合同效力、履約保障、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決等通用模塊的全面審查，形成首輪風(fēng)險(xiǎn)清單，標(biāo)注制式合同中存在的權(quán)利失衡、約定模糊等共性問(wèn)題。

沙特辦公室：聚焦沙特本地特有法律風(fēng)險(xiǎn)，逐一核查租賃標(biāo)的權(quán)屬合法性、土地用途限制、稅費(fèi)規(guī)則、征收補(bǔ)償?shù)缺镜貤l款，補(bǔ)充沙特法下的合同效力風(fēng)險(xiǎn)與行政合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)提示，形成本地合規(guī)專(zhuān)項(xiàng)意見(jiàn)。

3.2025 年 12 月 21 日 - 12 月 26 日：合同條款修訂與雙法域適配

北京總部：結(jié)合客戶(hù)商業(yè)訴求與風(fēng)險(xiǎn)承受能力，完成合同條款的整體修訂，對(duì)等調(diào)整違約責(zé)任，補(bǔ)充跨境支付規(guī)則、匯率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)等涉外專(zhuān)屬條款，形成合同修訂稿初稿。

沙特辦公室：對(duì)照沙特《不動(dòng)產(chǎn)租賃法》與園區(qū)管理規(guī)則，對(duì)修訂稿進(jìn)行本土化合規(guī)校驗(yàn)，細(xì)化土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度、用途變更審批、改擴(kuò)建流程等本地監(jiān)管要求對(duì)應(yīng)的條款，確保合同內(nèi)容完全符合沙特本地監(jiān)管規(guī)定。

4.2025 年 12 月 28 日 - 2026 年 1 月 5 日：多輪磋商與核心分歧化解

北京總部：協(xié)助客戶(hù)制定磋商策略與底線(xiàn)清單，從商業(yè)利益與中國(guó)合規(guī)角度提供談判支撐，同步調(diào)整條款表述以適配客戶(hù)商業(yè)訴求。

沙特辦公室：依托本地執(zhí)業(yè)資源與園區(qū)溝通渠道，參與與園區(qū)運(yùn)營(yíng)方的多輪線(xiàn)下磋商，就租賃期限、土地用途限制、稅費(fèi)承擔(dān)主體、征收補(bǔ)償分配四大核心分歧，結(jié)合沙特本地司法實(shí)踐與政策規(guī)則進(jìn)行專(zhuān)業(yè)論證，推動(dòng)雙方逐步達(dá)成共識(shí)。

5.2026 年 1 月 6 日 - 1 月 10 日：終稿確認(rèn)與項(xiàng)目交付

中沙聯(lián)合團(tuán)隊(duì)對(duì)最終合同文本進(jìn)行雙法域合規(guī)復(fù)核，確認(rèn)全部條款符合中沙兩地法律要求與客戶(hù)商業(yè)目標(biāo)。項(xiàng)目正式交付時(shí)，同步向客戶(hù)提供《合同終稿文本》《履約合規(guī)指引手冊(cè)》，明確后續(xù)租賃履約過(guò)程中的合規(guī)注意事項(xiàng)?？蛻?hù)對(duì)審查成果與全流程服務(wù)表示高度認(rèn)可，項(xiàng)目順利結(jié)案。

三、核心辦案難點(diǎn)與權(quán)威解決方案

本案聚焦中資企業(yè)赴沙特租賃工業(yè)用地的共性法律風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)樽聯(lián)合團(tuán)隊(duì)?wèi){借雙法域?qū)I(yè)能力與中東投資服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，形成了可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化解決方案：

1.租賃標(biāo)的權(quán)利瑕疵與無(wú)權(quán)處分風(fēng)險(xiǎn)防控

專(zhuān)業(yè)依據(jù)：沙特《不動(dòng)產(chǎn)租賃法》、沙特工業(yè)產(chǎn)權(quán)局園區(qū)管理規(guī)則、中國(guó)《企業(yè)境外經(jīng)營(yíng)合規(guī)管理指引》

解決方案：沙特辦公室通過(guò)沙特本地土地管理渠道，核實(shí)標(biāo)的土地的工業(yè)用地性質(zhì)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)方的合法處分權(quán)限，全面排查土地是否存在抵押、查封、權(quán)屬爭(zhēng)議等權(quán)利負(fù)擔(dān)；北京總部同步在合同中增設(shè)權(quán)利瑕疵擔(dān)保條款，明確無(wú)權(quán)處分情形下出租方的全額賠償責(zé)任，覆蓋客戶(hù)前期勘測(cè)、籌備的全部投入損失。

2.工業(yè)用地開(kāi)發(fā)與用途限制的合規(guī)邊界明確

專(zhuān)業(yè)依據(jù)：沙特《投資法》、沙特市政與土地管理部門(mén)工業(yè)用地監(jiān)管規(guī)定、對(duì)應(yīng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理細(xì)則

解決方案：沙特辦公室逐一核實(shí)該園區(qū)的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入范圍、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期要求、建筑密度與容積率等建設(shè)強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)；在合同中補(bǔ)充用途變更、改擴(kuò)建的審批流程與責(zé)任劃分條款，明確因出租方政策變動(dòng)導(dǎo)致項(xiàng)目受阻的救濟(jì)方式，避免客戶(hù)因監(jiān)管限制產(chǎn)生工期延誤與投資損失。

3.跨境租金支付與本地稅費(fèi)的權(quán)責(zé)厘清

專(zhuān)業(yè)依據(jù)：沙特稅收征管相關(guān)規(guī)定、中國(guó)《涉外民事關(guān)系法律適用法》、國(guó)際跨境支付慣例

解決方案：在合同中明確租金計(jì)價(jià)幣種、匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)主體與跨境支付的時(shí)間、流程要求；沙特辦公室全面梳理沙特土地租賃涉及的全部稅費(fèi)種類(lèi)、繳納主體與申報(bào)流程，在合同中清晰劃分雙方稅費(fèi)承擔(dān)邊界，避免客戶(hù)承擔(dān)隱性稅務(wù)成本與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

4.制式合同違約責(zé)任不對(duì)等的平衡調(diào)整

專(zhuān)業(yè)依據(jù)：沙特《不動(dòng)產(chǎn)租賃法》、《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》履約公平原則、中國(guó)《民法典》合同編

解決方案：針對(duì)制式合同中承租方逾期付款、開(kāi)發(fā)延誤處罰標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，出租方土地交付瑕疵、權(quán)利瑕疵違約責(zé)任模糊的不對(duì)等問(wèn)題，對(duì)全部違約條款進(jìn)行對(duì)等化修訂，統(tǒng)一違約賠償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)，明確出租方各類(lèi)違約情形下的賠償范圍與救濟(jì)路徑，平衡雙方權(quán)利義務(wù)。

5.跨境爭(zhēng)議解決的成本與執(zhí)行力優(yōu)化

專(zhuān)業(yè)依據(jù)：《承認(rèn)及執(zhí)行外國(guó)仲裁裁決公約》（《紐約公約》）、沙特《民事訴訟法》、中國(guó)《涉外民事關(guān)系法律適用法》

解決方案：評(píng)估單一約定沙特本地法院管轄的維權(quán)成本與規(guī)則壁壘，結(jié)合跨境爭(zhēng)議解決慣例，為客戶(hù)設(shè)計(jì)可選的仲裁解決路徑，優(yōu)化法律適用與管轄條款，提升爭(zhēng)議解決結(jié)果的跨境可執(zhí)行性，降低中資企業(yè)境外維權(quán)的時(shí)間與經(jīng)濟(jì)成本。

6.租賃期內(nèi)土地征收的投資權(quán)益保障

專(zhuān)業(yè)依據(jù)：沙特土地征收與補(bǔ)償相關(guān)法規(guī)、沙特《不動(dòng)產(chǎn)租賃法》

解決方案：沙特辦公室核實(shí)沙特本地土地征收的法定補(bǔ)償范圍、分配規(guī)則與實(shí)施流程；在合同中專(zhuān)門(mén)增設(shè)征收補(bǔ)償條款，明確租賃期內(nèi)土地被征收時(shí)，承租方對(duì)地上建筑物、生產(chǎn)設(shè)備、搬遷損失等自有投入的受償權(quán)利，以及提前解約的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，全面保障客戶(hù)的投資資產(chǎn)安全。

四、本案適用的權(quán)威法律依據(jù)

（一）中國(guó)法律

1.《境外投資管理辦法》第二條：企業(yè)開(kāi)展境外投資，應(yīng)當(dāng)遵守東道國(guó)法律法規(guī)、遵循互利共贏原則，依法履行境外投資備案或核準(zhǔn)程序。

2.《企業(yè)境外經(jīng)營(yíng)合規(guī)管理指引》第十條：企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)合同管理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、勞動(dòng)用工等境外經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)領(lǐng)域建立合規(guī)審查機(jī)制，有效識(shí)別和防范東道國(guó)法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》第四十一條：當(dāng)事人可以協(xié)議選擇合同適用的法律；當(dāng)事人沒(méi)有選擇的，適用履行義務(wù)最能體現(xiàn)該合同特征的一方當(dāng)事人經(jīng)常居所地法律或者其他與該合同有最密切聯(lián)系的法律。

（二）沙特法律

1.沙特《投資法》：經(jīng)沙特投資部（MISA）許可的外國(guó)投資者，可在合規(guī)范圍內(nèi)租賃工業(yè)用地；產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的土地租賃需符合園區(qū)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入與土地管理要求。

2.沙特《不動(dòng)產(chǎn)租賃法》：土地租賃合同應(yīng)當(dāng)明確租賃標(biāo)的、租賃期限、土地用途、租金標(biāo)準(zhǔn)等核心要件，工業(yè)用地的租賃期限、續(xù)期規(guī)則需符合沙特市政、土地管理部門(mén)的相關(guān)規(guī)定。

3.沙特工業(yè)產(chǎn)權(quán)局園區(qū)管理規(guī)則：產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地承租人需遵守園區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)度要求，不得擅自變更土地用途，轉(zhuǎn)租、改擴(kuò)建需履行園區(qū)審批程序。

（三）國(guó)際公約

《承認(rèn)及執(zhí)行外國(guó)仲裁裁決公約》（《紐約公約》）：選擇仲裁作為爭(zhēng)議解決方式的，符合條件的仲裁裁決可在締約國(guó)范圍內(nèi)得到承認(rèn)與執(zhí)行，更適配跨境投資糾紛的解決需求。

五、基于本案經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威實(shí)務(wù)建議

結(jié)合國(guó)樽沙特阿拉伯辦公室多年中東投資法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)赴沙特開(kāi)展工業(yè)投資、土地租賃的中資企業(yè)，提出以下三點(diǎn)實(shí)務(wù)建議：

1.前置本地合規(guī)盡調(diào)：在簽訂租賃意向或支付定金前，委托具備沙特本地執(zhí)業(yè)能力的服務(wù)團(tuán)隊(duì)開(kāi)展土地權(quán)屬、園區(qū)政策、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入的專(zhuān)項(xiàng)盡調(diào)，提前排查權(quán)利瑕疵與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，避免前期投入損失。

2.合同本土化定制修訂：避免直接套用國(guó)內(nèi)合同模板或直接簽署園區(qū)制式合同，需結(jié)合沙特本地法律、監(jiān)管規(guī)則與項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)合同條款進(jìn)行本土化修訂與對(duì)等化調(diào)整，明確核心權(quán)責(zé)與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)邊界。

3.爭(zhēng)議解決提前規(guī)劃：在合同談判階段即規(guī)劃爭(zhēng)議解決路徑，優(yōu)先選擇可跨境執(zhí)行的仲裁機(jī)制，謹(jǐn)慎約定單一東道國(guó)法院管轄，降低后續(xù)維權(quán)的規(guī)則壁壘與成本風(fēng)險(xiǎn)。