如何看待租了18年的房子退租房東要求恢復如新并索賠24萬最后判賠6萬？

這個新聞是一起典型的長期房屋租賃合同結束后，因房屋返還狀態引發的糾紛。來龍去脈大概是租客張先生與房東劉女士于2006年6月簽訂為期一年的租賃合同，此后轉為不定期租賃，張先生實際使用房屋長達18年，直至2024年7月。合同明確要求租賃期滿后，租客需恢復原狀；因租客使用不當造成損壞的，應負責賠償。租賃期間，張先生經劉女士同意，將墻體由白色刷成黃色，并將三室結構改造為四室。退租交接時，劉女士要求張先生將房屋恢復至原始狀態（包括恢復三房結構、墻體刷新、更換地板灶臺等），并索賠修復費用14萬余元及空置損失10萬余元。張先生則認為大部分損壞屬于自然損耗或房屋本身問題，不同意賠償。最后法院酌情判決張先生支付房屋修復費用與空置損失各3萬余元共計6萬元，劉女士返還部分保證金。

為何判決賠償修復費用？

其一，合同約定的“恢復原狀”義務具有約束力。根據《中華人民共和國民法典》第七百一十五條，承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。本案中，張先生改變墻體顏色和房屋結構的行為，屬于“改善或增設他物”。盡管該改善行為獲得了房東同意，但雙方在合同中明確約定了“租賃期滿，恢復原狀”。此約定是雙方的真實意思表示，合法有效。因此，張先生依據合同負有在退租時將房屋恢復至出租時原始狀態的義務。其未能履行該義務，構成違約，應承擔相應的修復費用。

其二，承租人應對其造成的“人為損壞”負責。《中華人民共和國民法典》第七百一十四條規定，承租人應妥善保管租賃物，因保管不善造成毀損的，應承擔賠償責任。本案中，張先生自認因長期使用辦公椅導致第三臥室地板磨損，這屬于因使用方式造成的、超出正常自然損耗范圍的損壞，應由其承擔修復責任。

為何判決賠償空置費用？

法院支持部分空置損失，主要依據了損失賠償的因果關系與減損規則。

一方面，租客違約行為導致房屋無法及時出租。張先生拒絕按合同約定恢復原狀，導致房屋在交接時不符合出租狀態（如結構被改變、部分損壞未修復）。這種狀態直接影響了劉女士將房屋再次投入租賃市場，造成了租金損失。根據《中華人民共和國民法典》第五百八十四條，違約損失賠償不得超過違約方訂立合同時預見到或應當預見到的因違約可能造成的損失。租客不恢復原狀導致房屋空置產生租金損失，屬于可預見的損失范圍。

另一方面，出租人負有防止損失擴大的義務。判決指出，劉女士在收回房屋后已積極掛牌出租，履行了部分減損義務。法院在計算空置損失時，也考慮了“劉女士作為出租人亦負有避免損失擴大之義務”這一因素。最終，法院參照市場租金標準，并結合修復所需工期等因素，酌情認定了合理的空置損失期間和金額，而非全額支持房東的訴求。

“自然損耗”如何認定？

自然損耗與人為損壞的區分是此類案件的核心。根據《中華人民共和國民法典》第七百一十條，承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。此處的“損耗”即合理損耗或自然損耗。

判斷的標準一方面在于使用方式是否合理，損耗是否因正常、合理的使用行為產生。例如，地板經多年行走產生的均勻磨損、電器因老化導致的性能下降屬于自然損耗。反之，如因飼養寵物導致沙發嚴重破損，或因違規群租、不當使用造成額外損壞，則屬于人為損壞。

另一方面，在于房屋及裝修的年限，使用時間越長，自然損耗的累積越明顯。本案中，法院特別強調“案涉房屋出租時已經裝修多年、張先生又實際使用18年，房屋在正常使用過程中不可避免地會產生自然損耗”。

同時，主張人為損壞的一方（通常為房東）負有舉證責任。若無法證明損壞系承租人使用不當所致，則可能被認定為自然損耗。本案中，除張先生自認的部分外，劉女士未能舉證其余損壞系人為造成，相關部分損失未獲支持。

修復費用如何計算？

司法實踐中，修復費用的計算并非簡單采用房東的報價或實際發生金額。

一方面，一般合同約定優先。雙方對修復標準、責任有明確約定的，從其約定，本案主要依據合同“恢復原狀”條款，恢復至“交接時狀態” 非恢復至“全新狀態”，也就是應恢復至出租給承租人時的狀態，并考慮折舊。 法院駁回了房東“地板換新、灶臺換新”等等同于“恢復如新”的不合理要求。

另一方面，區分責任與損耗。費用需對應由承租人承擔的部分，扣除自然損耗。 法院綜合考慮使用年限、自然損耗后，將房東主張的14萬余元修復費酌情核減至3萬余元。

再一方面，也可以進行鑒定，即通過專業評估或鑒定確定合理費用。若無法鑒定或證據不足，由法院酌情裁定。 本案中鑒定結論顯示部分損壞“因果關系客觀無法鑒定”，法院在此基礎上行使自由裁量權。

最后，修復方案和費用需必要且合理，不能明顯高于市場標準或擴大損失。

給房東與租客什么啟示？

對房東的啟示：一是合同約定應明確且合理：在合同中清晰約定“恢復原狀”的具體標準（如“恢復至本合同附件照片所示狀態”），避免使用“恢復如新”等模糊、不合理的要求。可詳細列明重要設施設備清單及狀態。

二是區分“同意裝修”與“放棄恢復要求”：若同意租客裝修，應同時書面明確退租時是否需恢復原狀。根據《中華人民共和國民法典》第七百一十五條及司法觀點，若僅同意裝修而未約定恢復，租期屆滿后承租人可能無需恢復原狀。

三是履行維修義務并固定證據：對于房屋本身質量問題（如漏水），房東負有維修義務（《中華人民共和國民法典》第七百一十三條）。應及時處理并保留溝通記錄，否則可能因過錯分擔責任或無法主張相關損失。

四損失索賠需有據：主張賠償需提供充分證據，證明損壞系租客“人為造成”且非自然損耗。空置損失索賠需證明已采取合理措施防止損失擴大。

對租客的啟示：

一是裝修改造須獲書面同意：任何對房屋結構、墻體的改動，務必取得房東的書面同意（如在合同補充條款中注明或通過微信等可留存記錄的方式確認），口頭同意在發生糾紛時難以舉證。

二是退租時積極溝通協商：退租前主動與房東查驗房屋，就恢復或賠償事宜嘗試協商。明確拒絕不合理要求的同時，也應就自身責任部分提出解決方案，避免因僵持導致空置損失擴大。

三是日常使用盡到妥善保管義務：按照房屋及設施的性質合理使用，避免不當使用造成損壞。對于正常使用產生的損耗，無需過度擔憂。

四是保留相關證據：保留好租賃合同、租金支付憑證、關于房屋維修或裝修的溝通記錄、房屋交接時的照片和視頻（最好能清晰顯示時間戳）等。這些是發生糾紛時維護自身權益的關鍵。

總而言之，房東在退租時要求“恢復如新”是不合理的，但依據合同約定要求“恢復原狀”（即恢復至出租時的初始狀態）則可能獲得法律支持。本案中，租客張先生因違反合同約定的恢復原狀義務，并造成了可認定的人為損壞，故需承擔相應的修復費用；因其違約行為導致房屋未能及時恢復可租狀態，也需對合理的空置損失進行賠償。而法院的判決充分體現了公平原則和過錯責任原則，并未支持房東的全部訴求，而是嚴格區分了自然損耗（由房東承擔）與人為損壞/違約后果（由租客承擔），并在此基礎上酌情確定了賠償金額。此案警示租賃雙方，清晰的合同約定、良好的溝通習慣以及充分的證據留存，是預防和解決此類糾紛的根本。