北京
執行實務系列
第38篇｜被執行房屋已經出租，司法拍賣時租賃關系怎么處理？
閱讀前瞻
勝訴不是終點，執行才是兌現權益的關鍵。最高人民法院編寫的《執行案件辦理實務》，是法官培訓的統編教材，更是律師執行攻堅的權威指南。本系列文章將從律師實務視角，拆解書中的執行流程、爭議要點與審查標準，結合實操案例，把法官視角轉化為辦案思路，幫你破解執行難題，讓勝訴判決真正落地。
房屋拍賣時突然冒出一份二十年租約，是執行中很常見的“劇情”。租賃關系可能真實存在，也可能是被執行人和案外人合謀阻礙拍賣。法院首先要審真假，再決定帶租還是不帶租拍賣。
審查租賃真實性，要看合同、占有和租金。
租期是否異常長、租金是否明顯不合理、是否一次性大額現金支付、承租人是否實際占有、是否有水電物業記錄、租金轉賬是否真實，都是判斷重點。虛假租賃不僅不能阻礙執行，還可能被制裁。
查封后設立的租賃，一般不能對抗執行。
法院查封后，被執行人再出租房屋或者交給第三人占有，影響債權實現的，通常不得對抗申請執行人。即使查封前有租賃，也要看是否早于抵押權等優先權設立，是否影響優先權實現。
帶租拍賣后，買受人承繼出租人地位。
如果法院決定帶租拍賣，租賃關系不因拍賣消滅，買受人概括承受原出租人的權利義務，并取得收取租金等收益的權利。拍賣公告應盡量寫清租賃和租金歸屬，減少買受人預期落差。
律師實務提醒
債權人遇到租賃抗辯，應要求承租人提交完整證據鏈。承租人則要盡早提出異議，不能只在拍賣成交后再說“我有租賃權”。
引用依據：《執行案件辦理實務》上冊第三章第二節“四（七）不動產拍賣程序中租賃關系的處理”。
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