浙江
【裁判要旨】
抵押權人未在主債權訴訟時效期間行使抵押權的，人民法院不予保護；因該抵押權作出的抵押登記失去存在基礎，應當予以注銷。
本案中，2014年9月單某將其房屋為劉某、楊某向王某借款30萬元提供抵押擔保并辦理登記。王某在長達8年的主債權訴訟時效期間內未行使抵押權，且2018年重新簽訂的借款合同未經單某同意繼續以該房產抵押，故王某對案涉房產的抵押權已喪失國家強制力保障，法院判決解除抵押登記。
【關聯法條】
01《法典》第四百一十九條
抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。
02《法典》第二百零九條
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記不發生效力（法律另有規定的除外）。
03《事訴訟法》第一百七十條第一款第一項
原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判。
【法律關系】
01王某 ? 劉某、楊某：民間借貸關系（借款合同）
02單某 ? 王某：不動產抵押擔保關系（抵押合同+抵押登記）
03單某 ? 王某（爭議焦點）：抵押權消滅后的抵押登記注銷糾紛
【原告訴請】
請求判決解除2014年9月24日王某與單某在馬鞍山市不動產登記中心辦理的案涉房屋抵押登記。
【被告答辯】
01王某對單某主張不同意，主張其與單某存在口頭協議，約定償還27萬元后再解除抵押權，但未能提交有效證據證明。
【法院查明】
01 2014年9月22日
外人劉某、楊某向王某借款30萬元，單某以自己房屋提供抵押擔保；三方簽訂借條，單某作為擔保人在借條上簽字；同日雙方簽訂名為"借款合同"實為擔保合同的協議，約定借款期限一年（2014年9月22日至2015年9月22日）。
02 2014年9月24日
單某與王某前往不動產登記中心辦理抵押登記手續。
03其后劉某歸還了部分借款。
04 2018年4月21日
在單某不知情的情況下，王某和劉某、楊某簽訂新的借款合同，仍約定以單某房產作為抵押。
05 2022年
王某起訴劉某、楊某及單某要求承擔連帶還款擔保責任；花山區人民法院駁回對單某起訴；王某上訴至馬鞍山市中級人民法院亦被駁回。生效判決認定：單某未表示同意繼續將案涉房產作為2018年借款合同的抵押物。
【法院認為】
01 一審（雨山區人民法院）觀點：
- 單某與王某于2014年9月22日簽訂的抵押合同已約定了期限
- 2018年4月21日王某和劉某、楊某簽訂借款合同時單某并不知情，亦未明確表示同意繼續以案涉房產作為抵押物。
- 王某提交的證據不足以證明其與單某存在口頭協議約定償還27萬元后再解除抵押權。
- 對單某要求解除抵押登記的訴請予以支持。
02 二審（馬鞍山市中級人民法院）觀點：
- 《民法典》第四百一十九條明確規定：抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。王某未在抵押擔保主債權訴訟時效期間行使抵押權，對其未行使的抵押權不予保護
- 2018年借款合同中單某不承擔擔保責任已有生效判決認定。
- 王某關于口頭協議的主張證據不足，不予支持
- 王某因未在主債權訴訟時效期間行使抵押權，已喪失國家強制力保障；基于該抵押權作出的登記失去存在基礎，應予以注銷
【裁判結果】
01 一審：解除王某與單某在馬鞍山市不動產登記中心辦理的案涉房屋抵押登記。
02 二審：駁回上訴，維持原判。
【法官后語】
01抵押權是物權但以抵押物的交換價值為權利內容。即使未行使的抵押權法院不予保護，只要抵押登記繼續存在，其公示力仍然及于該抵押物，影響抵押物的正常使用和流轉。從物盡其用、節約資源的角度考量，當抵押權人未在主債權訴訟時效期間行使抵押權時，法院應當判決解除抵押登記。
02實務提示：擔保人在為主債務提供抵押擔保后，若債權人長期不行使權利（超過主債權訴訟時效），可依法主張解除抵押登記，釋放房產價值。
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