賣方惡意掛失房產(chǎn)證再抵押，買受人如何維權(quán)？

案情回顧

2018年7月，田某與孫某簽訂《房產(chǎn)買賣合同》，約定田某以43萬元購買孫某名下的一套房產(chǎn)。田某先行支付購房定金6萬元，并于7月8日前支付25萬元用于孫某償還銀行貸款，余款在7月底前付清。由于當(dāng)時開發(fā)商尚未統(tǒng)一辦證，雙方同意暫不辦理產(chǎn)權(quán)證，待可辦證時孫某應(yīng)當(dāng)積極配合。合同簽訂后田某分多筆向?qū)O某支付了全部房款并對房屋進(jìn)行了裝修，隨后入住使用。

2019年3月18日，案涉房屋登記到孫某名下，產(chǎn)權(quán)證原件由田某持有。后孫某以證書遺失為由，向不動產(chǎn)登記部門申請掛失并補(bǔ)辦了新的不動產(chǎn)權(quán)證書。2021年3月9日，孫某以該房屋作為當(dāng)物，向某典當(dāng)公司典當(dāng)借款并于次日辦理了不動產(chǎn)抵押登記。因?qū)O某未能按時還款，某典當(dāng)公司起訴至法院，生效判決確認(rèn)某典當(dāng)公司對案涉房屋享有抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。判決生效后，某典當(dāng)公司申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院于2021年9月查封了案涉房屋。

田某得知后，向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，主張其早已支付全款并實(shí)際居住多年，請求中止執(zhí)行。執(zhí)行法院裁定中止對案涉房屋的執(zhí)行。某典當(dāng)公司不服，提起案外人執(zhí)行異議之訴，要求繼續(xù)執(zhí)行。訴訟中，某典當(dāng)公司承認(rèn)其在設(shè)定抵押時對抵押房產(chǎn)進(jìn)行過調(diào)查，但并未入屋查看。另查明，田某及其妻子在R市無其他房產(chǎn)登記記錄。

案件結(jié)果

一審法院認(rèn)為，田某雖已支付全款并占有房屋，但其在長達(dá)近兩年的時間內(nèi)未催促孫某辦理過戶，自身存在過錯，故其享有的債權(quán)請求權(quán)不能對抗某典當(dāng)公司的抵押權(quán)，判決準(zhǔn)予繼續(xù)執(zhí)行。田某不服，提起上訴。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：首先，某典當(dāng)公司作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，在設(shè)立抵押時未對抵押物進(jìn)行現(xiàn)場查看等詳盡調(diào)查，未能盡到高度注意義務(wù)，難以認(rèn)定為善意抵押權(quán)人；孫某在明知房屋已出售、產(chǎn)權(quán)證原件由田某持有的情況下，惡意掛失補(bǔ)辦再抵押，亦非善意。其次，田某在查封前已簽訂合法書面合同、支付全部價款、合法占有房屋，且未能辦理過戶登記的主要原因在于孫某惡意掛失及典當(dāng)公司的抵押行為，而非田某自身過錯。再次，田某及其妻子在R市無其他住房，案涉房屋系其唯一居住場所，其享有的居住利益應(yīng)受優(yōu)先保護(hù)。

綜上，二審法院撤銷一審判決，駁回某典當(dāng)公司的訴訟請求，即不得執(zhí)行案涉房屋。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

一、抵押權(quán)的優(yōu)先效力并非絕對，“善意”是前提

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條確立了抵押權(quán)在執(zhí)行程序中的優(yōu)先地位，但這一優(yōu)先地位的前提是擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立本身具有合法性與善意。如果抵押權(quán)人在設(shè)立抵押時存在重大過失，或者抵押人與抵押權(quán)人惡意串通，那么該抵押權(quán)就可能失去對抗案外人的效力。

本案中，某典當(dāng)公司作為專門從事典當(dāng)業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)，負(fù)有比普通債權(quán)人更高的審慎注意義務(wù)。然而該公司僅進(jìn)行了形式上的調(diào)查，并未前往現(xiàn)場查看，也沒有通過物業(yè)、水電等途徑了解房屋實(shí)際居住狀況，法院據(jù)此認(rèn)定某典當(dāng)公司并非善意抵押權(quán)人，其抵押權(quán)不能當(dāng)然對抗田某的排除執(zhí)行請求。

二、已付全款并實(shí)際居住的購房人，符合特定條件時可排除抵押權(quán)的執(zhí)行

雖然田某不屬于直接從開發(fā)商處購買商品房的“消費(fèi)者購房人”，無法直接適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條，但可以援引第二十八條關(guān)于一般不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定。該條要求四個要件：查封前簽訂合法有效書面合同、查封前合法占有不動產(chǎn)、已支付全部價款、非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

本案中，田某的購房合同簽訂于2018年7月，遠(yuǎn)早于查封時間；其提交的裝修合同、水電費(fèi)繳納憑證等證據(jù)證明其早在2019年即已實(shí)際入住；銀行轉(zhuǎn)賬記錄和收條證明其已付清全部43萬元房款。關(guān)鍵爭議在于第四個要件：未過戶是否歸責(zé)于田某。法院認(rèn)定田某在簽訂合同時，孫某尚未取得產(chǎn)權(quán)證，無法辦理過戶；待孫某取得產(chǎn)權(quán)證后，田某持有原件，已盡到合理防范。孫某采取掛失補(bǔ)辦的惡意手段，超出田某的注意義務(wù)范圍，且其后又將房屋抵押，導(dǎo)致客觀上無法配合過戶。因此，未過戶并非田某自身原因。四個要件全部滿足，田某享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。

三、權(quán)利沖突時的價值衡量：居住生存權(quán)高于形式上的抵押權(quán)

執(zhí)行異議之訴的核心不僅是形式審查，更需要實(shí)質(zhì)權(quán)衡各方權(quán)益。當(dāng)同一不動產(chǎn)上并存抵押權(quán)與購房人的居住權(quán)益時，法院應(yīng)當(dāng)綜合考量權(quán)利設(shè)立的時間順序、權(quán)利人是否善意、案外人有無過錯、是否存在需要優(yōu)先保護(hù)的法益等因素。

本案中，田某支付全款、裝修入住、持有產(chǎn)證原件，其對房屋的依賴已遠(yuǎn)超普通債權(quán)，而是具有了實(shí)際居住保障的物權(quán)期待。而某典當(dāng)公司的債權(quán)是經(jīng)營性債權(quán)，其抵押權(quán)設(shè)立在后，且其自身未盡到合理審查義務(wù)。更為重要的是，田某及其妻子在R市無其他住房，案涉房屋系其唯一住所，強(qiáng)制執(zhí)行將直接威脅其基本居住權(quán)。在生存權(quán)與經(jīng)營債權(quán)之間，法律應(yīng)當(dāng)傾斜保護(hù)前者。二審法院正是基于這一價值判斷，參照消費(fèi)者購房人保護(hù)的精神，支持了田某排除執(zhí)行的請求。

律師寄語

本案警示我們，登記在前的抵押權(quán)不一定高枕無憂。對于購房者而言，在購買二手房時，不僅要簽訂書面合同并保留付款憑證，同時應(yīng)盡快實(shí)際入住并保留水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等繳費(fèi)記錄。在具備過戶條件后及時催告賣方辦理過戶，并保留催告證據(jù)，也要盡可能持有產(chǎn)權(quán)證原件或辦理預(yù)告登記，防止賣方惡意掛失補(bǔ)辦。對于銀行、典當(dāng)公司等金融機(jī)構(gòu)而言，在接受不動產(chǎn)抵押時，不能僅依賴形式上的權(quán)屬查詢，更應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場查看、調(diào)查居住狀況，否則可能被認(rèn)定為未盡專業(yè)注意義務(wù)，導(dǎo)致抵押權(quán)無法對抗實(shí)際居住的購房人。本案也提醒所有市場主體：法律保護(hù)的是善意的、誠信的行為，任何試圖規(guī)避規(guī)則的行為，最終都可能付出代價。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)