判決前后矛盾引質疑 價值4600萬元房產難抵2500萬元借款？

（來源：今晚報）

轉自：今晚報

江蘇一企業在接手內蒙古一爛尾樓盤后，為盤活爛尾樓盤，與內蒙古銀行包頭分行進行“合作”。樓盤建好后，企業將當時價值4600萬元房產網簽到內蒙古銀行包頭分行名下，本應優先作為抵押物處置清償，結果銀行既不認可房產抵押，又不讓賣房，還查封了企業資產。“本來把26套房子一拍賣足夠清償債務，但是銀行就是不讓賣。”企業負責人殷振洪說，雙方圍繞26套網簽至銀行名下房產是否屬于擔保引發多輪訴訟，不同案件裁判觀點出現明顯差異。“同樣的協議，同樣的證據，判決書咋還能內容自相矛盾？”

合作盤活爛尾項目26套房產網簽至銀行

2017年，因被內蒙古一企業欠款，江蘇淮安市汽車機電產品公司（下稱“淮安機電”）接手了達拉特旗一處爛尾樓盤。為變現債權，淮安機電決定自籌資金續建項目，盤活該爛尾樓。

“一共是5棟樓房還有40個別墅爛尾。”殷振洪說，為此，淮安機電在當地注冊成立了達拉特旗昌達置業公司（下稱“昌達置業”）。續建期間，淮安機電查實原爛尾企業項目曾向內蒙古銀行包頭分行借款2500萬元，本息合計約2900萬元，對應的抵押房產、土地與己方資產交錯捆綁。該筆資產經兩次司法拍賣均流拍，屬于銀行不良資產。

為共同“脫困”，雙方經協商達成合作協議：昌達置業以2900萬元價格受讓內蒙古銀行包頭分行上述不良資產，淮安機電及其法人等承擔連帶擔保責任；項目建成后昌達置業出售樓盤時按房型不同，分別以2700元/平方米、3200元/平方米向銀行支付轉讓款，付款最后期限為2019年底。

樓盤建成開始銷售后，2019年12月，昌達置業與內蒙古銀行包頭分行又簽訂補充協議，約定將26套房產網簽給內蒙古銀行，并簽訂了26份《商品房買賣合同》；昌達置業盡快銷售房產，每銷售一套房產，按2700元/平方米向銀行支付轉讓款。

“我們把已經建好的26套別墅，網簽到了銀行名下，總價值4600萬元。后期不管是賣洋房還是賣別墅，都需要先把錢還銀行。”殷振洪說，在銀行領導更換后，雙方的“友好”合作未能持續。

兩場訴訟針對同一批網簽房產 判決內容“矛盾”？

2021年，內蒙古銀行包頭分行一紙訴狀將昌達置業、淮安機電等訴諸法庭，要求昌達置業結清剩余欠款、承擔違約金與律師費，全部保證人對債務全額擔責。

案件一審、二審審理階段，法院均認定案涉房產網簽行為實質為物的擔保，依據混合擔保相關法律規則，判定各保證人僅能在房產處置價款不足以清償債務部分承擔補充連帶責任。

殷振洪說，“以物的擔保實現債權”是指銀行可以通過拍賣房產等司法程序處置抵押物清償。

銀行不服兩級法院判決，向內蒙古自治區高級人民法院申請再審。2023年4月，內蒙古高院出具裁定指令包頭市中級人民法院再審本案。判決書顯示，銀行在審理中答辯稱，本案僅辦理房屋網簽備案，無抵押登記，不產生物權擔保效力，只是債務履行安排，不屬于物保。

包頭中院再審后作出改判，明確單純商品房網簽行為不屬于法律規定的抵押權、質權等法定物的擔保，撤銷原一、二審判決，判令全部保證人對全部欠款本金及違約金承擔全額連帶清償責任。

“法院認為26套房產不屬于抵押擔保，我們就要求內蒙古銀行包頭分行履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》，把26套房款給我們結清。”殷振洪說，他們另行提起訴訟，請求確認雙方簽訂的26份《商品房買賣合同》合法有效，并要求銀行支付對應購房款。

案件審理過程，內蒙古銀行包頭分行答辯稱，認可案涉26份《商品房買賣合同》形式上有效，但雙方簽訂合同的真實意思并非買賣房屋。案涉合同屬于擔保性質，支付房款無法律依據。

2025年4月，昆都侖區法院作出一審判決，確認26份買賣合同形式合法有效，但認定雙方不存在真實房屋買賣合意，簽訂合同、辦理網簽的真實目的是為案涉債務提供保障，屬于非典型擔保，據此駁回企業索要購房款的訴訟請求。

“同樣的協議，同樣的證據，對銀行有利就不是擔保抵押，對銀行不利就是擔保抵押了？”殷振洪不解地表示，“法院的判決書咋還能內容自相矛盾？”

就相關問題，記者致電昆都侖區法院馬姓法官核實，其書記員表示具體還是要法官回答，按其提供的電話，記者多次撥打未獲接聽。內蒙古高院12368熱線電話接線員則表示，如認為判決有問題，可以向當地法院的紀檢部門反映。

企業資產查封解封反復，抵債協商未能落地

因未能按期現金付款，早在2024年7月，昌達置業、淮安機電及其法人等部分資產、賬戶就遭到查封。

昌達置業、淮安機電方面認為，價值4600萬元的房產網簽到銀行名下，足以覆蓋2000余萬元的銀行不良資產轉讓款，并提出超標的執行異議。在向相關部門反映后，2025年2月、2025年5月，法院分兩次解除了相關查封。但在2025年8月，法院又恢復了查封執行。

殷振洪稱，雙方曾協商共同委托機構評估拍賣26套網簽房產用于抵償債務，該方案最終未能落地執行。記者聯系了內蒙古銀行包頭分行相關負責人，電話在接聽后隨即掛斷。

“如果銀行把網簽到其名下的26套房產直接拍賣，完全能覆蓋債權。但是銀行就是不拍賣，非要我們拿錢。”殷振洪提供的一份錄音顯示，昆都侖區法院執行局一位負責人表示，就銀行的處理方式，是因為“新上來的領導不想摻和這事，新領導就一條，不能擔上責任，不能背上風險”。

就法院的處理方式，錄音里該負責人在談話中提到，他也認為判決判得遺漏了，存在邏輯瑕疵，但執行局僅能依據生效判決執行，無權直接推翻判決。異議、糾錯需走審判監督程序。之所以還能恢復查封執行，是因為26套房產“以登記為準的，你們都簽合同，都簽在人家（銀行）名下了，那就是人家的東西”。

“現在我們的房子賣不了，企業資產又給查封了，整個回血路徑都給封死了，真不知該怎么辦了。”殷振洪表示。

（津云新聞記者 郭強）