連鎖酒店為何“伸手”老建筑？

文 | 空間秘探，作者 | 秦敏慧

談起中國酒店業的擴張，“快速”與“標準化”是核心關鍵詞。這套邏輯支撐了行業過去二十年的崛起——從一、二線到三、四線乃至更下沉的市場，標準化模型大幅抹平了城市間的物業硬件差距。

如今存量時代來臨，中國城市正從“大拆大建”轉向“精細微更”。承載城市記憶的老街區、蘊含歷史底蘊的老建筑被重新發現，酒店作為存量更新中最靈活的業態，率先入場掘金。

最近，亞朵改造湖南省糧食廳的帖子火了。這并非孤例，不少靠快速擴張做大的酒店品牌近幾年也布局老建筑改造。但問題是，非標店是真能算清賬，還只是“情懷敘事”？亞朵、漢庭這些靠標準店起家的品牌，能否走通非標改造？

當商務屬性的亞朵S搞起非標

被改造的湖南省糧食廳現在更名為長沙IFS國金中心五一廣場亞朵S酒店，是亞朵S酒店在長沙的首店。

改造前，湖南省糧食廳是建于上個世紀中期的蘇式紅磚樓，部分為市級文物保護單位，建筑年久失修，存在結構隱患，原建筑格局、外立面及特色雕花等歷史肌理亟待保護。

曾經湖南省糧食廳的主要任務為貫徹執行糧油方針政策，負責糧油收購、供應、調撥、儲存、加工等，是湖南省糧食局與湖南省糧食公司合并擴編的產物，藏著湖南省糧食行政管理機構的重要演變歷史。

改造后，嚴格遵循“修舊如舊，最小干預”原則，對建筑進行了系統結構、家具隱患整治與文化修繕，完整保留了建筑格局、歷史外立面及特色雕花，以及蘇式風格的歷史肌理。

除了建筑外觀保護，湖南省糧食廳從功能單一，主要為辦公居住的低效空間轉型成集住宿、文化、休閑于一體的酒店，共設有95間客房，并重新規劃了空間，新增大堂、書吧（竹居）、餐廳（相招）、庭院、會客室、健身房等功能分區，實實在在地盤活了歷史建筑。

搜索各大OTA比價，該酒店工作日最普通客房單晚房價最低660元，最貴套房已突破千元，平均房價大多在千元上下浮動；周末最低房價會上浮至800-900元區間，溢價空間顯著。

單看改造后的定價或許缺乏參照，但與國際酒店集團橫向對比，其品牌溢價便一目了然。工作日，長沙北辰洲際酒店最低單房晚僅700元，長沙運達喜來登酒店最低單房晚只要660元——這些疫情前開業的國際酒店或因設施老化導致價格下滑；即便是開業不過五年的長沙建鴻達JW萬豪酒店，最低單房晚也僅需800多元。

非標改造賦予了品牌較強的溢價能力。在長沙核心商圈，其房價不僅能比肩國際高端酒店，甚至實現了價格反超。

但令人不解的是，為何這次的改造項目會給到亞朵S品牌？

亞朵S酒店以“Special”為核心賣點，明確定位高端商務客群，通常選址一線城市核心商圈。設計上不追求千篇一律的復制，而是結合當地城市氣質與物業特點進行個性化打造。直白地說，亞朵S酒店主要面向高端商務客人，會根據城市在地文化調整店面設計。

“一店一設計”的概念早已不新鮮，但亞朵S酒店反其道而行之——并非一味打造融入城市的標準店，而是更進一步，直接以非標改造的方式，塑造獨一無二的品牌門店。

與此同時，亞朵S酒店也并未放棄商務客群。酒店大堂內設有“竹居”閱讀空間及商務洽談區，以滿足商務人士的辦公與輕社交需求。

難道亞朵酒店集團沒有改造品牌嗎？也是有的，但走的是性價比路線，改造歷史建筑掛上這個品牌不太合適。

這里說的是亞朵X品牌，其定位為“高品質非標品牌”和“中高端存量改造專家”，改造項目主要圍繞存量酒店——包括單體酒店、老舊連鎖酒店的翻牌與輕量化煥新，日常價格區間在200-600元之間。

還有一點，亞朵X的輕改造模式通常在不改變原有建筑結構的前提下，通過翻新門頭、更換軟裝、局部優化等方式實現低成本翻新。但這種輕改造顯然無法應對歷史建筑所需的結構加固、消防升級、管線重排等硬性改造要求，難以達到合規標準。

也就是說，盡管亞朵X走改造路線，但真正涉及除酒店之外的非標物業，輕改造路線無法承載改造標準，此時走高端商務路線的亞朵S便成了最好的選擇。

為何非標改造風起

當然，非標改造并非亞朵S的獨角戲。不少曾經以規模擴張為戰略核心的品牌，其實早已在這一賽道布局，只是近幾年入局速度明顯加快。

華住集團旗下的漢庭2009年就改造了浙江省級文保單位清泰第二旅館（1933年建成，曾為“群英飯店”），現為漢庭酒店（杭州西湖仁和路店），2018年還進行了再次翻新，保留了鑄鐵欄桿、木樓板、水磨石地面等歷史符號。

近期有上個月才開業的全季佛山嶺南天地祖廟地鐵站酒店，由原農行大廈改造而成。農行大廈是汕頭首座全玻璃幕墻寫字樓，建于20世紀80年代，保留了嶺南歷史建筑特色。

除了寫字樓，華住集團旗下的城際酒店還將手伸向了老舊歷史酒店。2025年城際酒店（上海外灘南京東路步行街店）開業，酒店原址是吳宮大樓，曾是一家旅游涉外三星級酒店，2017年這棟樓成為上海黃浦區的文物保護點。

值得一提的是，建筑改造成本并不低，外立面加固費就花費了2000多萬元，在改造過程中，建筑加固所產生的垃圾清運，只能通過小車一趟趟深夜運出，更是增加了不少成本。

更別提華住集團已與廣州國資合作，計劃未來3年在廣州投資約300家酒店，主要盤活廣州市屬國企（如嶺南集團、珠實集團、廣州城投集團、廣州安居集團等）的閑置或低效存量物業，其中不乏非標物業資產。昔日以快速規?；瘮U張著稱的酒店品牌（如全季、漢庭、桔子等）正對接這一龐大的存量改造需求，通過品牌賦能來提升物業價值。

過去，這些連鎖酒店品牌靠快速擴張起家，核心邏輯是“標準化復制、快速回本”；而老建筑的非標改造卻恰恰相反——周期長、投入高、回報慢。那么，這種“反著來”的模式為何會逐漸受到品牌青睞？與標準店相比，煥新老建筑究竟能帶來哪些獨特優勢？

• 搶占核心地段 奪得品牌溢價

一線及新一線城市核心地段新增土地稀缺，且新建酒店租金相對高昂。按照城市發展的歷史規律，老建筑位于城市最早發展的市中心，處在城市核心商圈或文旅資源富集區，能通過修復外立面，改造建筑內部的方式，以相對可控的成本獲取過去難以企及的優質地段，從而利用核心區的大流量實現房價和收益的躍升。

雖然核心地段是主流，但并非所有老建筑都位于核心地段。部分老建筑因體量較小，位置相對偏僻（如城市邊緣的老廠房、非核心區的老舊社區），或受限于文物保護、城市規劃（如限高、限外立面）等因素，無法達到核心地段的標準。不過這類建筑在改造時，也能通過“小而美”的差異化定位來彌補地段上的不足。

• 迎合消費趨勢 打造差異化體驗

當前，新生代客群（Z世代）不再單一追求奢華硬件，更看重酒店的情緒價值、文化體驗和性價比。老建筑自帶一份獨特的城市記憶、復古氛圍和在地文化的氣質，精準集中年輕人“為情緒付費”的訴求，形成差異化吸引力。

特別是歷史建筑改造的酒店（如老廠房、蘇式機關樓）為消費者提供了逃離標準化生活的精神棲息地，酒店通過“平價客房+文化體驗”的模式，填補高端酒店與千篇一律標準化酒店之間的市場空白。

如深圳諾岸酒店由舊電焊廠改造而成，保留了原有的工業遺存并融合了現代設計。

• 承接存量釋放 縮短籌建周期

不少老建筑因歷史遺留問題（如未批先建、手續不全、權屬證明缺失、“一地多證”）或處在流拍邊緣，承接難度頗高。除此之外，歷史建筑還受限于文?；蚪Y構紅線，大拆大建成本極高。但這些靠標準化規模擴張的品牌采用“利舊局改”的模式（保留歷史外立面、局部優化空間），大幅降低單房改造成本，縮短了籌建周期，資金周轉效率得到提高。

政策層面，國家正大力推動城市更新與老舊建筑改造相結合，大量歷史建筑面臨盤活需求。對過去靠標準店實現規?；木频昶放贫裕涑墒斓母脑炷Ｊ脚c供應鏈能力，恰好使其成為承接“非標”資產釋放的最優解。

非標店VS標準店

非標改造既能順應大勢，又能換取更高的品牌溢價，但對習慣了標準店運營邏輯的品牌而言，這套近幾年集中爆發的非標店，回報與成本究竟能否算得清？

在成本對比上，老建筑改造隱性成本更高，標準店則更可控。數據顯示，老建筑改造的隱性成本與增量成本綜合下來，成本通常比新建標準店高出30%—40%。主要體現在拆除清運（需拆除老舊管線、墻體、處理建筑垃圾）、機電改造與合規成本（老舊管道、新建智能設備接口、消防、環保等）、時間成本（改造期間部分停業導致的收入損失）。

華南的某一家柏曼酒店（老賓館改造），就因消防改造復雜，改造花費高達160萬，遠超原計劃的40萬。

標準店則成本結構清晰，主要為土地租金、基礎建設、標準化裝修和機電安裝，隱性成本較低，單房改造成本相對可控（通常在4萬—6萬/間）。

其次，老建筑改造的溢價空間雖大，運營回報卻存在不確定性。不過，一旦通過“新舊融合”精準定位跑通市場，改造后往往能實現高溢價和高出租率，回本周期可壓縮至2～3年，明顯快于新建一家標準化酒店。

從運營層面來看，非標酒店的壁壘恰恰在于其運營思路與標準店截然不同。標準店店長是“執行者”，但非標店店長需要“經營者”。可這類領域的專業人才儲備遠跟不上市場增量，很是稀缺。可以說，非標店不是“做一個店”的投資，是“做一個標桿”的投資，每一家店都是品牌下面的旗艦。

標準店則能憑借品牌效應和標準化服務，獲客、出租率更穩定，投資回報預期明確，回本周期相對較長（通常在5年左右）。

不過，把老建筑改造放在酒店行業周期里看，標準店的邊際收益在遞減，同質化競爭與價格戰讓連鎖酒店正經歷從“規模擴張”到“質量競爭”的拐點，品牌需要一個差異化的武器。老建筑改造則是以資本為入場券，通過品牌、文化、運營等多種要素深度融合后，形成的復合型競爭壁壘。

這種老建筑改造的本事不是每個品牌都玩得起。品牌背后的酒店集團需要憑借其規模效應、系統賦能和行業經驗，為老建筑改造提供不可替代的“降本、增效、溢價”優勢。但能玩得起的玩家會在下一輪的競爭中拉開身位，且窗口期還在持續發酵。

連鎖酒店“買”老建筑，本質上是一場關于存量時代生存法則的重新談判。

當標準化擴張邊際效益遞減，老建筑改造便不再是所謂的情懷敘事，而是轉變為品牌突圍的差異化武器：以更高溢價、更短回本周期、更稀缺地段，打開新的大門。但這扇門并非誰都能推開，品牌背后是多年規?；e累的供應鏈能力與行業經驗，這從來都不是中小玩家能復制的游戲。

更深層看，這也是一場城市與品牌之間的雙向奔赴，城市盤活沉睡的歷史資產，品牌注入商業價值。當“修舊如舊”與商業運營找到平衡，老建筑便不再是負擔，而是從酒店的切片中，反射出承載城市記憶與經濟價值的空間。