豪擲上百億，劉強(qiáng)東血拼香港！

7月6日，香港老牌地產(chǎn)商遠(yuǎn)東發(fā)展一紙公告，將旗下位于油麻地上海街268號的海景絲麗酒店，作價(jià)7.5億港元售予京東旗下公司。這棟前身為酒店的物業(yè)，正被改造為學(xué)生宿舍，預(yù)計(jì)2026年下半年全面完工。

這一筆保底年化收益約6%的住宿資產(chǎn)收購，只是京東加碼香港的最新落子。

過去20個(gè)月，劉強(qiáng)東累計(jì)砸下超60億港元橫掃香港各類不動(dòng)產(chǎn)，從物流倉、中環(huán)寫字樓到民生住宿物業(yè)全線布局。加上此前在香港的密集投資和收購，京東在港累計(jì)投資已超過百億港元。

讓人不禁思考：劉強(qiáng)東帶領(lǐng)的京東，要在香港下一盤什么樣的棋？

超60億布局香港房產(chǎn)

先來看這宗交易本身。

本次交易標(biāo)的坐落油麻地核心地段，毗鄰多所高校，前身是運(yùn)營多年的海景絲麗酒店，自帶268間客房，無需大規(guī)模拆改，預(yù)計(jì)2026年下半年完成學(xué)生宿舍標(biāo)準(zhǔn)化改造。

交易采用“所有權(quán)與運(yùn)營權(quán)拆分”模式——京東拿下物業(yè)產(chǎn)權(quán)后，遠(yuǎn)東發(fā)展旗下管理公司將繼續(xù)運(yùn)營三年，并承諾每年支付4500萬港元保底收入。按7.5億港元物業(yè)價(jià)值簡單核算，對應(yīng)年化收益率約6%。

這意味著，劉強(qiáng)東買下這棟樓后，不管市場如何波動(dòng)，都能鎖定一份穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

對賣方遠(yuǎn)東發(fā)展而言，這宗交易更像一場財(cái)務(wù)“減負(fù)”。截至2026年3月31日，該物業(yè)經(jīng)審核賬面凈值僅2.659億港元。出售后預(yù)計(jì)錄得約4.23億港元收益，其中6.3億港元用于償還按揭貸款。

遠(yuǎn)東發(fā)展在公告中還表示，交易將為其提供與京東建立戰(zhàn)略關(guān)系的機(jī)會(huì)，可探索包括香港潛在學(xué)生宿舍項(xiàng)目在內(nèi)的進(jìn)一步合作。

而劉強(qiáng)東押注的，是香港持續(xù)擴(kuò)大的學(xué)生公寓供需缺口。2024至2025學(xué)年，香港非本地學(xué)生規(guī)模已增至9.2萬人，八大院校平均床位比約為2.55:1，對應(yīng)宿位缺口約4萬個(gè)。到2028年，這一缺口或突破10萬個(gè)。而據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測，香港學(xué)生公寓供需缺口將從2025—2026學(xué)年的7.63萬張床位增至2029—2030學(xué)年的14.72萬張，幾乎翻一番。

在供需錯(cuò)配下，存量酒店改學(xué)生宿舍正成為熱門賽道。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)，2025年至今年一季度，香港此類交易已達(dá)27宗，金額逾85億港元。

這筆交易對買賣雙方而言，皆是優(yōu)質(zhì)選擇。

這不是劉強(qiáng)東在香港的第一筆不動(dòng)產(chǎn)投資。

2024年底，京東以18億港元收購位于沙田的物流地產(chǎn)利豐中心，項(xiàng)目建筑面積4.53萬平方米。此筆交易也是當(dāng)年香港最大的工業(yè)樓宇交易之一，改造為大灣區(qū)跨境物流樞紐，承接內(nèi)地與香港之間倉儲(chǔ)、分揀、中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，夯實(shí)京東跨境履約底層底盤。

2025年12月，京東又以約35億港元收購中國建設(shè)銀行大廈50%股權(quán)，獲得約1.1萬平方米的寫字樓空間。該物業(yè)位于香港中環(huán)金融核心區(qū)，地下通道直通港鐵中環(huán)站，將作為京東亞太區(qū)域總部自用，承擔(dān)海外業(yè)務(wù)辦公、品牌展示、跨境商務(wù)對接功能。

加上最新的學(xué)生宿舍，20個(gè)月內(nèi)，劉強(qiáng)東已在港投下約60億港元購置不動(dòng)產(chǎn)。

這些資產(chǎn)的分布很有意思：一個(gè)解決倉配，一個(gè)承載辦公，一個(gè)綁定高頻居住場景。它們看似各自獨(dú)立，實(shí)際上都在幫京東長期深耕香港打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

不止是買房

如果以為劉強(qiáng)東只是在香港“買樓收租”，那就太小看這盤棋了。

2025年8月，京東以約40億港元完成對香港佳寶食品超市的收購，拿下90余家本地生鮮門店與配套的中央倉、前置倉網(wǎng)絡(luò)。收購后門店規(guī)模破百，直接搭起香港本地即時(shí)零售的實(shí)體底盤。

截至今年6月，佳寶超市門店數(shù)量已增至100間。超過100款京東自有品牌商品進(jìn)入門店，內(nèi)地蔬菜、水產(chǎn)、凍肉等商品能在12到24小時(shí)內(nèi)直采整車?yán)滏溨边_(dá)香港，售價(jià)普遍低20%至30%。2025年大閘蟹季，佳寶累計(jì)賣出19萬只大閘蟹，登頂香港大閘蟹零售商第一。

線上渠道同步補(bǔ)齊，今年5月，佳寶京東旗艦店、會(huì)員小程序同步上線，依托京東物流實(shí)現(xiàn)社區(qū)訂單最快4小時(shí)送達(dá)，破解香港線上零售滲透率不足9%、純線上難以觸達(dá)社區(qū)剛需的痛點(diǎn)。

今年6月18日，香港首家京東MALL在灣仔盛大開業(yè)。開業(yè)一小時(shí)客流突破萬人，開業(yè)4日累計(jì)客流突破8萬人次。

這家約3000平米的門店，主打“圍繞家場景打造沉浸式購物空間”。立足3C、家電等優(yōu)勢品類，還把機(jī)器人表演、電競裝機(jī)、咖啡工坊這類體驗(yàn)內(nèi)容也放了進(jìn)去。

京東MALL的定位是商圈高端體驗(yàn)店，而佳寶超市的定位是社區(qū)民生前置倉。二者業(yè)態(tài)分工明確，形成了“高低搭配、全域互補(bǔ)”的線下矩陣。京東還計(jì)劃三年內(nèi)在港開設(shè)6至8家京東MALL，優(yōu)先布局沙田、旺角、屯門等熱門商圈。

物流基礎(chǔ)設(shè)施也在同步鋪設(shè)。京東物流已在香港搭建覆蓋18區(qū)的自營網(wǎng)絡(luò)，布下多個(gè)運(yùn)營樞紐。今年618期間，港澳地區(qū)終端派送人員同比增加24%，本地配送車輛班次同比提升40%。

京東APP在港澳推出無門檻一件包郵。用京東的話說，先把貨送進(jìn)香港，再把服務(wù)做到本地，把門店和用戶接起來，最后讓香港成為一個(gè)能同時(shí)服務(wù)本地、內(nèi)地和海外的節(jié)點(diǎn)。

逆勢加碼重資產(chǎn)

放眼整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，京東的節(jié)奏顯得有些“另類”。

2024年以來，阿里、快手等多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)都在做減法——處置低效物業(yè)、縮減線下開店投入、收緊資本開支。美團(tuán)年度股東大會(huì)上，王興也釋放出告別“無限擴(kuò)張”的信號，轉(zhuǎn)向“有紀(jì)律的投入”。

京東卻逆勢踩下油門，持續(xù)加碼線下重資產(chǎn)。

京東的重資產(chǎn)版圖遠(yuǎn)不止香港。2026年4月，京東在內(nèi)地同步拿下杭州錢江世紀(jì)城商業(yè)地塊、北京亦莊產(chǎn)業(yè)用地，投入超24億元；杭州蕭山落地13.7億智能倉儲(chǔ)綜合體，全國鋪開4000家京東養(yǎng)車門店，收購四川生活家家居切入家裝賽道，實(shí)體制造、倉儲(chǔ)物流、線下零售、經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)多點(diǎn)同步布局。

當(dāng)電商行業(yè)紅利見頂，競爭底層邏輯已經(jīng)生變——從過去拼流量、拼效率，轉(zhuǎn)向拼實(shí)體基礎(chǔ)設(shè)施的厚度與供應(yīng)鏈技術(shù)的深度。

因此，京東在香港的投入已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“買幾棟樓”的范疇。據(jù)京東方面披露，目前京東在港投資額已超350億港元，全面布局零售、物流、科技、健康、產(chǎn)發(fā)等核心業(yè)務(wù)。未來三年，京東計(jì)劃在香港攜手1000個(gè)頭部品牌、布局超200個(gè)線下門店、提供超10000個(gè)就業(yè)崗位。

香港，正成為京東的全球化試煉場。

重資產(chǎn)模式并非沒有隱憂，重資產(chǎn)比重的上升，在租賃性價(jià)比依然更具優(yōu)勢的背景下，可能會(huì)在一定程度上增加企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)。行業(yè)里并非沒有前車之鑒。早些年，不少互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)盲目擴(kuò)張拿地，最終業(yè)務(wù)收縮后大量物業(yè)閑置，反而變成了拖累業(yè)績的包袱。

但劉強(qiáng)東似乎鐵了心要走這條路。從零售到物流，從寫字樓到學(xué)生宿舍，京東正在香港編織一張?jiān)絹碓矫艿牟粍?dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。樓可以收租，物業(yè)可以升值，但比這些更重要的是——京東正在把自己的業(yè)務(wù)觸角，埋進(jìn)香港的城市肌理里。

這一次，他瞄準(zhǔn)的不只是268間宿舍的租金，而是一個(gè)更大的棋局。

參考資料：

21世紀(jì)商業(yè)評論：《劉強(qiáng)東，7.5億買下268間宿舍》

電商天下：《花超60億，劉強(qiáng)東在香港買樓！》

創(chuàng)業(yè)圈雜志：《劉強(qiáng)東逆勢買買買！2年砸超百億港元重倉香港》

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