北京
文/深圳進(jìn)深 李奕和
深圳福田人才房，愈戰(zhàn)愈勇。
7月10日，位于福田區(qū)皇崗口岸百合三路南側(cè)的河套公館，開放新一輪申請。
本次配售587套。
其中：兩房戶型480套，建筑面積約70㎡；三房戶型107套，建筑面積約90㎡。
項目配售均價4.85萬/㎡。
作為可售型人才房，河套公館70㎡兩房總價約339萬起、90㎡三房約436萬起，首付低至45萬。
在福田核心區(qū)，可以說價格具有很大的吸引力。
可對比的是，距離項目最近的在售商品房加福華爾登府邸，貝殼參考均價7.9萬/㎡。
更高的承翰灣尚國際，參考均價達(dá)11.28萬/㎡。
但就是這樣一個項目，先后經(jīng)歷了兩次配售，依然去化不好。
01
2025年11月，河套公館第一次配售，當(dāng)時經(jīng)審核合格的認(rèn)購人數(shù)1999位。
但960套人才房最終僅被選走335套，整體去化率34.90%。
選房率約16.76%，棄選率高達(dá)83.2%，創(chuàng)下深圳人才房棄選新紀(jì)錄。
今年4月，項目第二次配售，625套房源，最終也還剩587套。
也就是說，河套公館先后兩次入市，整體去化率僅39%左右。
河套公館的區(qū)位是毋庸置疑的。位于皇崗口岸片區(qū)，雖不屬于福田最核心的地方。
但怎么說也在福田，緊鄰深港科技創(chuàng)新合作區(qū)。
那為何價格具有優(yōu)勢、區(qū)位也不錯，河套公館會落得這一步？
答案或許出在項目本身。
02
河套公館由深圳深港科技創(chuàng)新合作區(qū)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)，董事長為丁海成、總經(jīng)理為吳寅驍。
該公司為深投控旗下實際控制企業(yè)，后者直接持股65%。
項目是兩棟達(dá)55層高的超高層，容積率夸張地達(dá)到15.13。遠(yuǎn)高于一般的住宅項目。
采用6梯10戶的布局，單層戶數(shù)多達(dá)十戶。
超高層、住戶密集，意味這這里的住戶，以后早晚高峰期等電梯都可能成為一場噩夢。
除此之外，河套公館的戶型優(yōu)勢也不大。
70㎡的兩房一衛(wèi)，得房率約71.4%。
90㎡的三房一衛(wèi)，得房率約71.1%。
格局上，70㎡的戶型豎廳設(shè)計，還算中規(guī)中矩，就是空間不算寬敞；
餐廳的位置被廚房、次臥和公衛(wèi)的門對著，空間被擠占，異常的尷尬。
90㎡的戶型，橫廳設(shè)計，一個長長的倒“L”型；
玄關(guān)進(jìn)來右拐進(jìn)主臥，需要經(jīng)過一堵長長的墻，略顯奇葩。
高容積率，加上戶型不討好，兩大“硬傷”讓河套公館的去化始終較為艱難。
特別在眼下，深圳市場新國標(biāo)、新規(guī)產(chǎn)品頻出，普通新房市場容積率大大下降；
舒適度、使用率更高，而價格經(jīng)歷一段時間調(diào)整也有所下調(diào)，購房者的選擇更多了。
如果不是特別執(zhí)著于河套公館的福田區(qū)位屬性。
同樣的價格，龍崗、龍華等較為核心的區(qū)域，新國標(biāo)、新規(guī)產(chǎn)的選擇都不少。
很大程度上，這都是河套公館去化不那么好的原因。
而且隨著深圳市場低密、高使用率的新國標(biāo)、新規(guī)盤越來越多，價格越來越卷。
如果在自身項目和產(chǎn)品上不討好，價格上也不具優(yōu)勢的話，去化或還會更難。
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