買下268間公寓，劉強東要做包租公了

7月6日，一則公告，將劉強東再次推上了地產(chǎn)圈的頭條。

公告顯示，京東集團將以7.5億港元，收購一棟位于香港油麻地的酒店，交易完成后，原業(yè)主負責(zé)將酒店改成學(xué)生公寓，繼續(xù)運營，并承諾每年向京東上交不低于4500萬港元的利潤。

換言之，劉強東花了7.5億港元，給京東買了一份年化收益6%的理財產(chǎn)品。

對比香港寫字樓凈租金回報率普遍只有3%，劉強東的這筆交易不僅拿到了6%的超額回報，更關(guān)鍵的是，它還不承擔(dān)空置風(fēng)險，將長租市場的波動風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了出售方，京東只管躺著收錢。

一向以實業(yè)為重的劉強東，怎么突然想做包租公了？

核心原因，大概率是京東主業(yè)真的不掙錢。

2025年財報顯示，京東總營收達1.31萬億元，但歸母凈利潤只有27.9億元，凈利潤率僅為0.21%。

這意味著，京東辛辛苦苦發(fā)動70萬員工，通宵達旦地加班，賣掉上萬億的商品，投送無數(shù)個包裹，最終賺到的利潤率，還不如油麻地那棟學(xué)生公寓給劉強東提供的6%保底收益的三十分之一。

你是劉強東，你會怎么選？

其實，早在2024年，劉強東便開始“偷偷”投資房地產(chǎn)了，先是花18億港元，買下了香港一處物流中心，作為京東出海的據(jù)點；后砸下35億港元，拿下香港核心地區(qū)中環(huán)一棟頂級寫字樓50%的股權(quán)，作為京東的海外總部；進入今年，劉強東出手更是頻繁，連續(xù)在北京、南京、杭州、宿遷等地拿下多個地塊，總投資額逾200億元。

與出手闊綽的地產(chǎn)投資相比，京東的現(xiàn)金流就有點相形見絀了——自由現(xiàn)金流從437億元暴跌至65億，減少超八成。

更緊迫的是，京東的“造血”能力還在下降。無論是外賣大戰(zhàn)、即時零售，還是投資DeepSeek、自研機器人、搞AI大模型，京東遲遲找不到第二增長曲線。

以外賣大戰(zhàn)為例，京東看似來勢洶洶，實則為別人做了嫁衣。

2025年2月，京東率先宣布“不做‘幽靈外賣’”，又說“要給所有騎手交‘五險一金’”，一段劉強東請騎手喝酒的視頻，更是霸榜熱搜多日。

結(jié)果卻不盡如人意。2025年，京東在新業(yè)務(wù)板塊上燒了466億元，年底一算賬，京東外賣僅占市場份額7%。反倒是淘寶閃購異軍突起，市占率從20%多增長到40%多，快與美團平起平坐了。阿里內(nèi)部興奮地表示：這場大戰(zhàn)打得值，今年還要繼續(xù)猛攻即時零售。

400多億的付出，僅換來7%的市場份額，你可以說東哥仗義，為騎手交社保，負擔(dān)太重，但在資本市場看來這就是打了場敗仗。京東市值已從外賣大戰(zhàn)開啟之初的600億美元的高點，下滑到了370億美元左右，接近腰斬。某投行甚至表示，京東股價是“價值陷阱”——看似很低值得入手，但可能還沒見底，仍需等待。

近在眼前的外賣大戰(zhàn)、即時零售尚且如此，更別說遠在天邊的DeepSeek、機器人物流、自研AI大模型這些新業(yè)務(wù)了。

面對新業(yè)務(wù)的巨額失血與主業(yè)利潤的微薄，劉強東的應(yīng)對不僅是向外“買樓防守”，更是向內(nèi)“鐵腕削藩”。

進入2026年，京東體系內(nèi)已有至少七位業(yè)務(wù)線核心高管離場、轉(zhuǎn)崗或被移出核心管理序列。從酒旅、全棧云等邊緣創(chuàng)新業(yè)務(wù)，到物流、工業(yè)等核心板塊，曾經(jīng)手握重權(quán)、習(xí)慣了靠燒錢換規(guī)模的“封疆大吏”們接連退居二線。

這場橫跨多板塊的人事大地震，本質(zhì)上是劉強東對全集團利潤目標的統(tǒng)一對齊，也是決策權(quán)的收攏。既然“放權(quán)”換不來第二增長曲線，把權(quán)力收回自己手中、果斷砍掉持續(xù)失血的非核心業(yè)務(wù)，就成了當(dāng)下止損的最快方式。

不再對高管談兄弟情分的劉強東，現(xiàn)在只認財務(wù)報表上的確定性。

當(dāng)下，劉強東最緊迫的事兒，是為股東創(chuàng)造確定性，多分紅，提振信心。

那么，什么資產(chǎn)的確定性最高？

《基督山伯爵》認為是土地，小說中有個橋段，形容金融家是冒著蒸汽的火車，看似龐大，其實只有車頭是真的，其他全是一吹就散的蒸汽。而地主占有的土地，無論滄海桑田，永遠是看得見、摸得著、能長出莊稼、能收租的稀缺硬通貨。

香港油麻地的公寓、中環(huán)核心區(qū)的寫字樓、杭州錢江的Mall、北京亦莊的總部、南京建鄴的研發(fā)中心……這些重資產(chǎn)，似乎為京東構(gòu)建了一個雙贏的局面：對內(nèi)，這些資產(chǎn)作為業(yè)務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施，能實打?qū)崏旱烷L期租賃成本，與物流、總部等發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)；對外，香港公寓、寫字樓的保底租金，為離岸資金提供了一個旱澇保收的避險天堂。

同時，股東分紅也得到了保障，今年3月，京東剛完成總額約14億美元的年度股息派發(fā)，劉強東個人分得約1億美元。

然而，商業(yè)世界沒有完美的雙贏。劉強東構(gòu)建這些龐大的重資產(chǎn)要塞，代價是徹底鎖死了資金流動性。萬一電商主業(yè)遭遇更慘烈的價格戰(zhàn)，這些磚頭是無法在三天內(nèi)變現(xiàn)救火的。

正因如此，這筆賬多了一層風(fēng)險。值得注意的是，劉強東大舉在香港樓市“掃貨”之際，另一位“周期之王”李嘉誠正拼命拋售全球重資產(chǎn)，大肆回籠現(xiàn)金，長實、長和系在短短兩年內(nèi)囤積的現(xiàn)金已超過3000億港元。

所以，劉強東在此刻大舉購入重資產(chǎn)，究竟是抄底，還是“高位站崗”，仍需時間給出答案。

參考資料

《劉強東沒心情談兄弟情義了》正見TrueView

《劉強東，7.5億買下268間宿舍》21世紀商業(yè)評論