房價(jià)要漲？！一國黨推5%低息房貸！太嚇人了！悉尼租金暴漲40%！空置率創(chuàng)新低

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悉尼空置率創(chuàng)新低供應(yīng)量少 多地租金漲超20%最高41.3%

過去12個(gè)月，悉尼內(nèi)西區(qū)的Abbotsford獨(dú)立屋租金飆升逾40%，另有多個(gè)郊區(qū)漲幅超20%，悉尼獨(dú)立屋周租金中位數(shù)已創(chuàng)下850元的歷史新高，僅過去一個(gè)季度就上漲6.3%，部分郊區(qū)漲幅更為陡峭。

Domain最新租賃報(bào)告顯示，悉尼租金漲幅最大的是內(nèi)西區(qū)的Abbotsford，該地獨(dú)立屋掛牌租金中位數(shù)躍升至每周1300元，漲幅達(dá)41.3%。緊隨其后的是Bankstown地區(qū)的Milperra，漲幅29.4%，周租金達(dá)1100元；南部地區(qū)的Monterey上漲28.9%，周租金為1225元。

其余獨(dú)立屋租金大幅上漲的區(qū)域還包括東區(qū)的Dover Heights，上漲25%至每周3500元；North Bondi、Brighton-le-Sands均上漲22.4%，South Coogee、Forest Lodge均上漲21.9%。

Domain首席住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)家鮑威爾表示，悉尼租金的增長非常驚人，目前空置率仍處于該時(shí)段的創(chuàng)紀(jì)錄低點(diǎn)，住房供應(yīng)極其緊張。獨(dú)立屋租金漲幅最大的地區(qū)，可供出租的獨(dú)立屋樣本量通常少于公寓，這種稀缺性也在推高租金。

公寓租客同樣面臨租金上漲壓力，內(nèi)西區(qū)Concord West公寓租金飆升24%至每周645元，Enmore、Millers Point等地漲幅均超18%。

試圖搬去中央海岸通勤避租的租客也未能幸免，Wamberal公寓租金上漲18%，Gosford上漲16.4%。

鮑威爾表示，公寓相對更好的可負(fù)擔(dān)性吸引大量租客，直接推高了這類房源的租金。

預(yù)算案后即將出臺的負(fù)扣稅、資本利得稅等稅收政策變化，將顯著影響新投資者，未來或進(jìn)一步推高租金，部分房東已提前漲租。

29歲的租客布萊克利已經(jīng)開始尋找購房機(jī)會，她四年前從新州北海岸搬來悉尼后一直租房，期間被迫搬家三次，期間Fairlight合租雅柏文的房東還試圖將租金提高三分之一。

布萊克利說，租房成了無休止的循環(huán)，根本無法規(guī)劃未來，沒有任何長期居住保障。他有家人支持才得以推進(jìn)購房計(jì)劃，但并非所有人都有這樣的條件，住房安全應(yīng)該是所有澳洲人都應(yīng)享有的權(quán)利。

PRD首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬迪亞斯莫認(rèn)為，悉尼獨(dú)立屋租金上漲是供需關(guān)系的結(jié)果，幾乎所有新開發(fā)項(xiàng)目都是雅柏文，獨(dú)立屋因此愈發(fā)搶手。

Smartmove的坦波表示，悉尼今年預(yù)算案公布前已經(jīng)經(jīng)歷三次加息，房東們正試圖提高租金收入抵消成本上漲，而投資者房源供應(yīng)的預(yù)期下降，會讓租金重演紐西蘭2021年實(shí)質(zhì)廢除負(fù)扣稅時(shí)的上漲走勢。

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一國黨擬推5%低息房貸！經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告：或進(jìn)一步推高房價(jià)

一國黨近期提出一項(xiàng)由納稅人出資的低息房貸計(jì)劃，意圖挑戰(zhàn)澳洲四大銀行在住房貸款市場的主導(dǎo)地位。該計(jì)劃擬通過澳洲郵政設(shè)立一家提供30年期、固定利率5%的“人民銀行”，資金來源為廢除工黨政府115億澳元的“澳洲住房未來基金”。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告，此舉可能迫使聯(lián)邦政府籌集數(shù)千億資金，在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)讓納稅人承擔(dān)巨大損失，并進(jìn)一步推高房價(jià)。

該計(jì)劃由一國黨參議員馬爾科姆·羅伯茨牽頭，僅要求借款人支付5%首付，資金可來自養(yǎng)老金儲蓄或首次置業(yè)補(bǔ)助。而5%的利率低于當(dāng)前商業(yè)銀行平均6.2%的水平。

新南威爾士大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授理查德·霍爾登指出，納稅人出資的銀行政策實(shí)際所需資金可能達(dá)到擬議規(guī)模（115億澳元）的10至50倍，因?yàn)榇罅拷杩钊藭x擇再融資，“政府可能吸引全澳一半甚至更多的房貸需求”。

一國黨財(cái)政事務(wù)發(fā)言人喬伊斯則拒絕承諾將所有政策提交國會預(yù)算辦公室進(jìn)行成本評估，理由是該黨內(nèi)部資源有限。

霍爾登批評這一設(shè)想“非常糟糕”，認(rèn)為政府不擅長經(jīng)營商業(yè)信貸業(yè)務(wù)，且以低于市場的利率放貸，可能吸引高風(fēng)險(xiǎn)借款人，最終由納稅人買單。

Challenger首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬納森·卡恩斯也質(zhì)疑該政策未充分考慮房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，指出5%至10%的跌幅在澳洲并不罕見，政府可能因違約和折價(jià)出售蒙受損失。此外，該計(jì)劃可能刺激需求，進(jìn)一步推高房價(jià)。

一國黨同時(shí)承諾，將對政府各項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行審查，并取消價(jià)值不超過100萬澳元的新建住宅所用建筑材料的商品及服務(wù)稅（GST）。據(jù)國會預(yù)算辦公室估算，僅此項(xiàng)GST減免在實(shí)施后的前四年內(nèi)，就將使聯(lián)邦稅收減少約82億澳元。

羅伯茨以前工黨總理安德魯·費(fèi)希爾1911年成立聯(lián)邦銀行為例，稱國有銀行帶來問責(zé)機(jī)制和公共利益，并援引日本、新西蘭及美國北達(dá)科他州的成功案例。

但霍爾登認(rèn)為，澳洲國有銀行歷史表現(xiàn)不佳，政府不應(yīng)像經(jīng)營超市一樣介入銀行市場。卡恩斯補(bǔ)充稱，澳洲人獲得貸款的主要障礙并非信貸限制，而是首付不足和購房成本高昂。

03

老年家庭擁全國大部分財(cái)富 年輕群體代際財(cái)富不均突出

在澳洲參議院開展代際住房問題調(diào)查中，澳洲社會服務(wù)委員會（ACOSS）指出，老年家庭掌握全國大部分財(cái)富，聯(lián)邦政府需結(jié)合年齡與財(cái)富，解決代際財(cái)富鴻溝。

ACOSS數(shù)據(jù)顯示，35歲以下人群僅掌握全國7%財(cái)富，最富10%家庭財(cái)富是底層60%家庭的25倍。

ACOSS的菲利普斯說，代際內(nèi)的財(cái)富不均在年輕一代最突出，年輕群體內(nèi)部財(cái)富差距比前幾代人同齡時(shí)更大，要關(guān)注非年齡因素的住房不平等，這一問題這已經(jīng)不止是房屋所有權(quán)問題，需要將年齡和財(cái)富結(jié)合審視。

全國租房倡導(dǎo)組織Better Renting的行政總裁卡特賴特說，在澳洲租房應(yīng)被視為基本服務(wù)，絕大多數(shù)民眾認(rèn)為房東該提供可負(fù)擔(dān)、舒適安全的住房。在聯(lián)邦政府宣布為租客提供更好待遇「A Better Deal for Renters」的改革三年后，僅澳洲首都領(lǐng)地（ACT）和維州落地出租房最低能效新標(biāo)準(zhǔn)。

該政策原包含全國統(tǒng)一「無理由驅(qū)逐」、年租金限漲一次等內(nèi)容。

卡特賴特說，各轄區(qū)未滿足租房保障預(yù)期，聯(lián)邦政府出資激勵房東達(dá)標(biāo)能效，保護(hù)租客免受無故驅(qū)逐和亂漲租。

該組織還指出，澳洲證券和投資委員會（ASIC）的貸款規(guī)則未要求投資者承擔(dān)房屋維修費(fèi)，這是系統(tǒng)性問題，政府有責(zé)任改變這種不公。

網(wǎng)紅圖希因發(fā)布澳洲房價(jià)飆升視頻走紅，他向委員會表示，大眾普遍對「買房越來越遙不可及」有強(qiáng)烈共鳴，很多年輕人因達(dá)不到前幾代人的人生里程碑感到羞恥，「澳洲夢」被不斷兜售給下一代，卻也變得越來越難實(shí)現(xiàn)，人們過度把擁有住房當(dāng)成積累財(cái)富的核心路徑，沒自己的房子甚至不被視作成功的社會成員。

悉尼大學(xué)University of Sydney研究不平等問題的專家達(dá)克說，澳洲35歲以下人群的財(cái)富不平等最為懸殊，年輕澳洲人不僅要和投資者競爭，還要和拿到家庭財(cái)務(wù)支持的同齡人競爭，富裕年輕群體的財(cái)富增長不靠儲蓄和投資收入，更多是靠父母的支持買房，代際財(cái)富不平等根源是住房所有權(quán)嚴(yán)重傾斜，未來20年超5萬億元的遺產(chǎn)將被不均等繼承，大概率加劇財(cái)富分化。

在澳洲當(dāng)前政策下這筆巨額財(cái)富轉(zhuǎn)移完全免稅。

04

年輕一代購房愿望不減

盡管首付門檻比五年前更高，利率也有所上升，不過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，塔州年輕人的購房雄心并未減退。

對于Z世代（1995到2009年出生）和千禧一代（1981到1996年出生）來說，房產(chǎn)不僅是一個(gè)居住之所，還代表著獨(dú)立、穩(wěn)定、長期財(cái)富，以及財(cái)務(wù)成功的一個(gè)決定性里程碑。

雖然踏上購房之路充滿挑戰(zhàn)，不過Loan Market的一項(xiàng)最新研究顯示，在受訪的18至34歲塔州居民中，有62%的人仍然認(rèn)為擁有房產(chǎn)對創(chuàng)造財(cái)富至關(guān)重要。

對于首次購房者唐尼和科利爾來說，買房不僅僅是為了擁有一個(gè)可以稱之為「家」的地方。

23歲的唐尼表示，在貸款經(jīng)紀(jì)人安德魯?shù)膶I(yè)指導(dǎo)下，他們在Burnie找到了一套符合他們需求的房產(chǎn)。

唐尼說，這其中伴隨著一些挑戰(zhàn)，他們想找一個(gè)可以進(jìn)行改造的房子，這樣未來還能把它變成出租房，一套他們可以自己翻新、從而獲得一些房屋凈值的房產(chǎn)，他們的目標(biāo)是讓這套房產(chǎn)成為他們投資組合中的第一套，為未來打下基礎(chǔ)。

這對情侶尋找的房源價(jià)格在38萬至45萬元之間，低于Burnie的中位價(jià)，競爭十分激烈。

唐尼說，在開放看房日，經(jīng)常能看到至少20個(gè)家庭，通常是首次購房者或打算買房翻新的人，在他們準(zhǔn)備買房的時(shí)候，有些看房活動的人流量非常龐大。

如今終于拿到鑰匙后，這對情侶已經(jīng)寫下了一份房屋翻新工作優(yōu)先清單。

唐尼說，他想搭一個(gè)棚子來替代現(xiàn)有的車棚，還有些粉刷工作要做，浴室需要稍微修整一下，如果能換上新地毯就更好了，不需要像重做整個(gè)廚房那樣的大工程，主要是一些能提升房屋價(jià)值的小改造。

Loan Market發(fā)言人巴克斯表示，對很多人尤其是年輕人來說，擁有房產(chǎn)比以往更重要，這些年輕人大多希望獲得穩(wěn)定，不想繼續(xù)租房，不愿再幫別人還房貸，希望把買房當(dāng)作創(chuàng)造財(cái)富的手段。

巴克斯表示，當(dāng)下進(jìn)入房地產(chǎn)市場確實(shí)很難，對單身人士來說更是如此，他早就跟很多人說過，買房是一項(xiàng)「團(tuán)隊(duì)運(yùn)動」，需要雙份收入才既能負(fù)擔(dān)房貸，也能應(yīng)對持續(xù)上漲的生活開支。

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