四川
出品|中訪網
審核|李曉燕
行業整體還處在收縮觀望的大環境里，土地市場呈現出明顯的冷熱割裂：百強房企拿地規模持續走低，多數房企收縮戰線、以去庫存為先，頭部央國企卻開啟了核心地段的貼身博弈。半個月內，保利發展先后拿下深圳寶安百億宅地、杭州世紀城46億地塊，合計投入超150億元，兩場高溢價土拍的強勢出手，并非盲目豪賭，而是其“重塑新保利”戰略落地的具象表達，也折射出房地產正式告別粗放擴張，進入核心資產比拼的全新階段。
兩場拿地，展現出兩種截然不同的深耕邏輯。深圳寶安百億地塊堪稱年度土拍的焦點戰役，355輪激烈競價、接近翻倍的溢價率，足以印證地塊的稀缺價值。該宗地容積率僅3.19，在寶安已出讓宅地里屬于低密屬性，直面海岸線與騰訊企鵝島，是片區內主打高端改善的優質凈地，華潤、中海、招商等多家央企同臺角逐，最終由保利高價收入囊中。此番落子，不僅刷新寶安住宅樓面價紀錄，更具備一層股權架構調整后的戰略意義。隨著保利發展理順集團內部股權層級，此前深圳區域與保利置業的同業競爭約束逐步消解，大灣區核心陣地的拓展空間被徹底打開。結合深圳上半年集中出讓的三塊核心宅地接連刷新片區地價來看，地方政府著力在前海、寶中等片區打造高端住區，區域價值拉開梯度已成定局，保利搶先鎖定稀缺低密地塊，實則錨定了大灣區高端住宅的長期賽道。
如果說深圳是單點突破、拿下標桿封面地塊，杭州布局則是長期扎根、板塊連片深耕的經典范本。2026年保利在杭州四度拿地，三塊土地集中落子蕭山世紀城，搭配早年落地的天珺、奧博天珺等成熟項目，在奧體核心板塊形成連片項目集群。從城東運河地塊到西站新城，再到反復加碼世紀城，保利跳出外來房企單點布局的傳統模式，以高頻補倉夯實區域話語權，今年已然躋身杭州外來房企拿地金額首位。世紀城地塊出現地價高于周邊二手房均價的現象，看似風險偏高，實則貼合杭州城市運營思路：核心板塊通過高品質宅地持續出讓，穩固城市改善底盤，而保利依托成熟的高端產品打造經驗，有能力通過戶型、居住品質升級，消化高地價成本，適配城市高端人居的發展方向。
逆勢重倉核心城市，底氣永遠根植于穩健的財務底盤，這也是保利能夠與多數房企拉開差距的核心原因。截至2025年末，公司賬面貨幣資金突破1200億元，銷售回款體系保持極強韌性，連續三年銷售回籠率突破100%，八年經營現金流保持正向，在行業流動性風險頻發的周期里筑牢了安全墊。銷售端連續三年坐穩行業銷售額榜首，92%的業績貢獻來自核心一二線城市，十座重點城市市場占有率突破一成，廣州單城年銷售額逼近500億元，極強的城市深耕能力帶來穩定現金流。融資端同樣持續優化，綜合融資成本降至2.72%歷史低位，資產負債率連續五年穩步下行，短債占比持續收縮，再疊加當年拿地當年開盤的高效周轉模式，讓大規模土儲投入不會拖累資金鏈條。
當然，激進加倉核心高地價地塊，依舊暗藏不可忽視的現實挑戰，也是市場爭議的焦點所在。深圳地塊近百億的總投入、接近8.8萬元/平方米的樓面價，高度依賴片區高端改善需求持續釋放，一旦市場改善購房節奏放緩，項目去化與利潤兌現都會承受壓力；杭州世紀城高地價同樣考驗產品溢價能力，片區新房供應持續增加，未來將直面本土綠城、濱江的激烈競爭。與此同時，全國核心城市土拍溢價持續走高，央國企扎堆搶奪優質地塊，核心區域拿地成本不斷抬升，未來行業利潤空間會被持續壓縮，對房企產品力、運營能力提出更高要求。
從廣撒網的全域擴張，到99%土儲投向核心城市的精準深耕，保利的雙城百億布局，代表了頭部央企在地產新周期的統一選擇：放棄規模執念，爭奪城市核心稀缺資產。樓市普漲時代徹底落幕，人口、產業、資源持續向高能級城市聚攏，核心地段住宅才具備穿越周期的抗跌屬性。保利依托現金流、融資優勢完成換倉，以深耕代替擴張，用高端產品匹配核心土地價值，為行業轉型提供了央企樣本。
未來地產的比拼，早已不再是比拼開發體量，而是比拼城市判斷力、資金穩健度與產品精細化運營能力。保利這兩場重磅拿地究竟能否轉化為長期業績優勢，還要看后續項目落地、市場去化與區域價值兌現；但可以確定的是，地產行業的棋局已經徹底改寫，只有牢牢握住核心城市的優質籌碼，才能在漫長調整周期里站穩腳跟。
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