租到墻上“長(zhǎng)蘑菇”的房子，房東一句“你看過(guò)房”就想免責(zé)？

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租來(lái)的房子墻面霉菌叢生，維修費(fèi)用誰(shuí)擔(dān)？

法院：出租人未提供健康、安全的居住環(huán)境構(gòu)成違約，支持賠償租客維修等各項(xiàng)費(fèi)用

（圖源網(wǎng)絡(luò)，侵刪）

租房前一眼看中，租后才發(fā)現(xiàn)內(nèi)部霉菌叢生，墻上甚至長(zhǎng)出了蘑菇。近日，上海市閔行區(qū)人民法院審結(jié)一起房屋租賃合同糾紛案，判決出租人賠償租客各項(xiàng)費(fèi)用5000余元。

2023年6月，租客小李在某物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)員的帶領(lǐng)下，看中了一套尚在使用、即將退租的兩居室房屋。小李當(dāng)天便與某物業(yè)管理公司簽訂了書(shū)面租賃合同，并按押一付三的標(biāo)準(zhǔn)支付了押金和首期租金。然而，等到收房當(dāng)日搬空前租客家具后，小李才發(fā)現(xiàn)房屋臥室及陽(yáng)臺(tái)墻面存在大面積霉變、壁紙脫落的情況，甚至長(zhǎng)出蘑菇，屋內(nèi)氣味刺鼻。同時(shí)，衛(wèi)生間也因防水問(wèn)題需拆除重裝，短期內(nèi)無(wú)法使用。為此，小李多次聯(lián)系某物業(yè)管理公司報(bào)修，但墻面維修方案進(jìn)度緩慢，自報(bào)修之日起至維修基本完工共花了12天時(shí)間。其間，小李自行購(gòu)買(mǎi)了墻面修復(fù)所需要的涂料。因衛(wèi)生間維修、房屋完全無(wú)法使用，小李還不得不暫住酒店。

維修完成后，小李認(rèn)為，某物業(yè)管理公司應(yīng)退還其房屋維修12天的租金，并賠償其支出的涂料費(fèi)、保潔費(fèi)及酒店住宿費(fèi)等共計(jì)5000余元。就相關(guān)費(fèi)用的問(wèn)題，雙方協(xié)商未果，小李遂將某物業(yè)管理公司訴至法院。

訴訟中，某物業(yè)管理公司辯稱(chēng)，出租前小李已現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)租賃房屋，理應(yīng)知曉房屋的相關(guān)狀況，墻面問(wèn)題不影響整體居住。因此，其僅認(rèn)可衛(wèi)生間維修的2天對(duì)小李造成了影響，對(duì)于小李主張的其他維修時(shí)間段及自行支付的費(fèi)用均不予認(rèn)可。

法院審理后認(rèn)為，提供符合安全、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境是出租人的核心義務(wù)，該義務(wù)不僅包括提供房屋租賃所需的基本功能完備的設(shè)施設(shè)備，還應(yīng)包括提供的房屋不危及承租人的健康、生命及財(cái)產(chǎn)安全等。本案中，從雙方聊天記錄等證據(jù)可知，房間壁紙、墻壁的維修，甚至是衛(wèi)生間的大幅維修，都對(duì)承租人的基本生活造成了不便。從社會(huì)大眾的認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，難以認(rèn)定被告已經(jīng)盡到了為原告提供健康、安全的居住環(huán)境的義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約。

承租人在看房時(shí)，房屋內(nèi)堆滿(mǎn)前租客的家具，客觀(guān)上遮擋和掩蓋了墻面霉變等嚴(yán)重問(wèn)題，承租人在短暫看房過(guò)程中難以全面發(fā)現(xiàn)此類(lèi)瑕疵符合情理。以看房行為單方面推定其自愿接受所有既存的、尤其是影響健康安全的重大瑕疵，從而免除出租人本應(yīng)承擔(dān)的根本性合同義務(wù)，于法不符。因此，出租人以承租人在簽約前已現(xiàn)場(chǎng)看房為由主張免責(zé)，難以獲得法律支持。

鑒于雙方均同意繼續(xù)履行合同，故原告有權(quán)要求被告以承擔(dān)維修費(fèi)用或減少租金等方式承擔(dān)違約責(zé)任。綜合考慮房屋瑕疵的嚴(yán)重程度、維修影響范圍及時(shí)間等因素，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告所主張的相應(yīng)費(fèi)用確有必要且符合市場(chǎng)價(jià)格，屬于合理范圍，故應(yīng)予以支持。最終，法院判決支持了原告小李的全部訴訟請(qǐng)求，判決被告某物業(yè)管理公司支付其各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)5000余元。

一審判決作出后，雙方當(dāng)事人均未提起上訴，該判決已生效。

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